ザ・パークハウス三郷【リバーサイドの地味な三郷駅だからこそ実現する「利便性×環境」】13階81㎡6,298万円（坪単価258万円）

ザ・パークハウス三郷。

所在地：埼玉県三郷市三郷1-3-6（地番）
交通：三郷駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、196戸（募集対象外住戸4戸含む）

ららぽーと、コストコ、イケアなどの大規模商業施設、そしてパークホームズララ新三郷やグランメディオ新三郷など商業施設隣接エリアに大規模マンションがある隣の新三郷駅とは似ても似つかない地味な三郷駅前に誕生する物件です。

三郷駅は徒歩6分のところにウィズ三郷（フージャース分譲）という大規模物件もあるにはあるものの、駅前には目立つ物件はなく、いわゆるBIG4物件（三菱・三井・住友・野村）も初進出になります。
※こちらは三郷市初の「ザ・パークハウス」でもある。

ただ、そんな地味な三郷駅でも三菱地所（BIG4 ）が分譲するだけのことはある立地・スケールが伴った物件で、エリアNo.1の地位はゆるぎないものとなるでしょう。
敷地面積3,600㎡超のワオシティ三郷跡地のリバーフロントポジションで、駅近でありながら江戸川沿いの豊かな環境面も大きな魅力になります。江戸川河川敷には運動が出来る広場が広がっており、曲がりなりにもJRの駅前でこの環境が享受できるのは貴重ですよね。
当物件の西側には3階建の商業施設が2024年5月末完成予定ですし、環境面と利便性が高いレベルで両立します。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分のカスミ（ワオシティ三郷から移設営業中※その来年完成予定の商業施設内に戻ってくる予定）がある程度で（他は駅向こうのビッグ・エー）、駅前にしては地味ではあるものの、お隣の新三郷駅周りには上述のような大規模商業施設、さらに、三郷IC付近にイトーヨーカドーやスーパービバホームなどのあるビアラシティみさともあるなど、車や電車を利用することで魅力が高まるポジションです。

通学区は、早稲田小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は81㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地南東コーナー部、東が江戸川リバーフロントとなる物件内で最も優れたお部屋になります。言っても15階建ではありますが、絶好のリバーサイドであることに加え、南側・東側（江戸川の向かい）も戸建が多い低層建物エリアが広がっていることから階数以上の心地よさがあるでしょう。
朝日と共にリバービューはやはり最高に気持ちが良いですし、東方向がリバーフロントとなるこのポジションは贅沢ですね。

間取りは南西角住戸と共に物件内で最も大きなものになっており、その良好なポジションなりの面積設定という印象です。

柱のアウトフレームがきれいな中住戸に対しこちら角住戸は洋室4のところに柱が食い込んでいたりもするのですが、効率性は平均以上で80㎡超なりの豊かさを感じることが出来るでしょう。

一方で気になるというか勿体なく感じてしまうのが、一面採光（角位置にない）のLDですね。

エリア的に4LDKとするのは分かりますし、4室全てに窓を設けることを考えるとこういった妻面4室設計が一般的ではあるのですが、そのような"絶好の東面"あってのこの設計はどうでしょうか。

朝日が浴びられるベッドルームは気持ちが良いものですけど、全室がそうである必要はないですし、このポジションならばLDを二面採光、さらに言えば、コーナーサッシぐらいやってくれてもバチは当たらなかったのではないでしょうか。
LDから洋室2にかけて連窓サッシが導入されてはいるものの、サッシ幅はそこまでではないですし、方立てもわりと大き目ですね。

東面にも奥行あるバルコニーを採用するとかもう少しこの地を考慮した設計を目指して欲しかったと思わずにはいられません。

坪単価は258万円。土手（堤防）によりリバービューとはいかない低層階は約200万円、"眺望プレミアム"がしっかりと乗っかった物件内最高水準になります。

上層階東向き中住戸は210万円台、上層階南向き中住戸でも220万円台ということで、角住戸プレミアム（南東角住戸のみの日照×リバービュー両立プレミアム※北東角住戸とも大差ない水準ですが…）が思っていた以上に乗っています。このぐらいの価格差（単価差）を設けるのであればプラン的（開口部的）にもうひと頑張り欲しかった印象ではありますね。

"そこまでしなくともエリアNo.1の立ち位置"になれるお部屋ですので仕方ないところだとも思うのですが、少なくともLDをコーナー部に配置する設計にすることで"余分なコスト"がかかるということはないでしょうし、もう少し気の利いたプランを心掛けて欲しかったという思いがあります。