リビオ北品川リバーサイドテラス【小規模ながらリバーサイド×パークサイド】2階65㎡8,998万円（坪単価461万円）

リビオ北品川リバーサイドテラス。

所在地：東京都品川区北品川2-51-12他（地番）
交通：新馬場駅徒歩6分、品川駅徒歩19分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、42戸（うち募集対象外住戸6戸含む。他店舗1区画）

40～60㎡台の総戸数42戸、敷地面積700㎡ほどの小さな物件にはなるのですが、その立地はなかなかに特徴的ですね。

その名の通り目黒川のリバーサイドになるのですが、南面（全戸南向き）が目黒川、さらに東側が北浜公園ということで、リバーサイド×パークサイドのポジションになるのです。

再開発やリニア開業で盛り上がる品川駅が徒歩19分にはなるものの、最寄駅は新馬場駅の徒歩6分であり、交通便は至って地味（物件概要などには記載がありませんが、北品川駅が徒歩10分、りんかい線の天王洲アイル駅も徒歩13分ほどになります）、また、標高3mほどの目黒川沿いの低地ですので普通にハザードマップ上も色が付いています。

ただ、目黒川の向かいも城南信用金庫の低層建物なので低層階でも良好で、物件スケールを問わず類まれな物件であることは確かですね。小規模ながらも非常に分かりやすい特徴を持った物件と言えると思います。
間取りがなかなかにひどいので余計に「リバーサイド×パークサイド」に全振りといった印象なのですが…。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分と徒歩3分に2つあります。他にも徒歩10分圏内に複数のまいばすがあるまいばすエリアで、他ではイオン品川シーサイドが徒歩14分という感じですね。
ただ、北品川商店街、北馬場参道通り商店街、品川宿場通り南会など商店街が連続するエリアにはなりますし、従前当敷地の1階部分にはマルエツプチが入っていたのでこちらの店舗にもマルエツプチが入る可能性が高そうですね。

通学区は台場小学校で、徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。南はそのように目黒川となるポジションで、春は桜が望める気持ちの良いものです。東側は北浜公園の手前に当物件の駐車場を挟むためもう少し上の階でないとパークサイド感が薄くはあるものの、歴とした「リバーサイド×パークサイド」になります。

間取りは3～5階のみに設けられた68㎡に比べるとやや小さいのですが、物件内では大き目な方になりますね。

ただ、上述のように間取りは厳しいです。
このご時世の小規模物件ですので60㎡台中盤まで面積を絞っていることに違和感はないのですが、これはちょっと…。

この面積で3LDKにするのであれば平均以上の効率性を目指して欲しいところなのですが、平均どころか最低レベルなのです。
四角の柱全てが食い込んでいるだけでもドン引きなのですが、廊下もクランクしており（それ自体はプライバシー面でプラスではあるが…）、有効面積はかなり小さくなってしまうでしょう。

居室畳数表示には柱の食い込み部分がカウントされているので数字自体に大きな違和感はないかもしれませんが、収納も少ない方ですし、柱（下り天井＝梁）の影響で洋室3の方立てがかなり大きくなっているあたりも厳しいものがありますね。

敷地西側（道路沿い）の近隣商業地域（東側の第一種住居地域に比べ高さ制限が緩い）内に建物を集約（目一杯に建てる感じ）したがゆえに、柱を逃がす余裕がなかったと思われますが、せっかく目黒川を望む南面ワイドな敷地形状なわけですし第一種住居地域側に低層部だけでも連続させる設計でも良かったような気がしますよね。

低層階だけでもフロア面積を大きくすることで無理なく容積を確保出来、本来の14階建部分（近隣商業地域側の部分）もここまで敷地端ギリギリに立てる必要がなくなるので、設計面でもゆとりが生まれたはずです。
もちろん東側にも建物部分を設けることで駐車場などにも影響を与えますし、口で言うほど簡単ではないのでしょうが…。

坪単価は461万円。6～13階の中・上層南東角もほぼ同じ65㎡のプランになっており、視界抜けが出てくるものは500万円近くになっています。
プラン（面積）によって多少の単価差はあるものの、レンジとしては440～500といった感じなので平均は470万円ぐらいになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、アトラス北品川（2021年分譲/新馬場駅徒歩2分/約400万円※平均面積約39㎡）、ジオ品川天王洲（2022年分譲/天王洲アイル駅徒歩7分/約425万円※平均面積約62㎡）があるぐらいで数としては少ないですね。

交通便で劣る両物件よりも単価はかなり上昇しており（ましてアトラスはコンパクトでしたのでファミリータイプに比べると単価が高くて当然と考えるべき）、昨今の市況を鑑みても強く感じてしまいます。

上述のように、とにかくリバーサイド×パークサイドは貴重なのですが、それを相殺してしまうぐらい間取りが微妙ですからね（むろん何を重視するか次第で評価は異なります）。

再開発が具体化する品川駅周りの将来性を織り込んできているところもあるのでしょうが…。