ザ・パークハウス武蔵新城フロント【接道条件は微妙ながら貴重な駅徒歩2分】3階74㎡7,498万円(坪単価337万円)

ザ・パークハウス武蔵新城フロント。

所在地:神奈川県川崎市中原区上新城2-206-1(地番)
交通:武蔵新城駅徒歩2分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、48戸(募集対象外住戸14戸含む)

南武沿線道路沿い、北口徒歩2分となる駅前物件です。

ごくごく一般的なスケールの物件にはなりますが、昨年分譲された南口駅徒歩3分のプラウド武蔵新城ステーションマークスよりも駅に近いですね。

武蔵新城駅は意外なほど駅近物件が少なく、そのプラウドは2003年以来の駅徒歩3分内(いわゆるワンルームマンション除く)での供給でしたので、こちらの物件もかなり貴重な存在であることがお分かりいただけると思います。駅徒歩2分内となると1997年分譲のステイツ武蔵新城エスタシオン以来でしょうか。

買物便は、スーパーで言うと西友とマルエツが徒歩3分、スーパークリシマとまいばす×3が徒歩4分、業務スーパーが徒歩7分という感じですのでとても充実しています。マルエツ隣接のプラウドほどではありませんが、こちらも非常に便利ですね。

なお、当物件の西側隣接地にはLAPORTAという店舗兼共同住宅が建設中です。3~9階は住宅(ワンルーム)ですが、1~2階は店舗(及び診療所)になるようで、入るお店次第では利便性が上がります。

通学区は、新城小学校で徒歩9分になります。

なお、標高約10mほどで、ハザードマップで色が付くエリアにはなりますが、多摩川からはそこそこの距離があるため浸水深(想定)は浅いですね。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。南は小さなコインパーキングと南武沿線道路の先に5階建、そして線路の高架となります。
やはり音の影響は不可避ですが、前建との離隔は図れているので日照に関しては低層階でも問題ないでしょう。
西側はその9階建のLAPORTAが建設中なのですが、凹凸のある建物で9階建となる部分は反対側(西側)になりますので圧迫感はそれほどないはずです。

間取りは南面ワイドスパンがポイントですね。そのLAPORTAやコインパーキングなどがあり、接道部分が少ないなりの配慮を行った結果なのでしょう。

南西方向は直で南武沿線道路になりますので、LDのコーナー部や西面の開口部をもう少し充実させて欲しかった印象ではあるものの、コインパーキングの土地は不整形、かつ、小さいので高い建物にはなりづらい中での南面3室は悪くありません。

角住戸ながらノンリビングインとなるのは洋室1のみではありますが、ワイドスパン(奥行を抑えることが出来ている)ゆえに廊下は効率的ですし、アイランドキッチンによる開放的なLDKも魅力でしょうね。

LDK入口付近のスペースがかなり贅沢に確保されているため純粋なLDという点で言うとやや狭く感じてしまうのですが、LDドアは親子ドアになっておりラグジュアリーな雰囲気ですし、キッチン周りに重きを置きたい方には良いプランだと思います。

坪単価は337万円。当タイプの分譲は3~4階のみで、上から3フロア(5~7階)は地権者住戸(募集対象外住戸)になっています。南方向は南武沿線道路や線路(高架)がある賑やかなポジションとはいえ、この南西角住戸は南向き住戸率の低い物件内では目玉に違いありませんので残念ですね。

東向きの最上階も地権者分が多いですし、仕方のないこととはいえ、条件の良いお部屋が少なくなっています。そもそも接道に難がある物件ですし、地権者持分云々を抜きにして全体的に条件の良いお部屋が少ないのですが、そこに地権者住戸が追い打ちをかけたことでより難しいものとなってしまった感じですね。

平均坪単価としては、そういったところもあり320~350万円ほどの狭いレンジ内にほとんどのお部屋が収まっているので330万円台になるでしょうか。

近年の武蔵新城・武蔵中原駅の供給事例としては、パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス(2021年分譲/武蔵新城駅徒歩15分/約205万円)、ブリシアヒルズ武蔵中原(2021年分譲/武蔵中原駅徒歩13分/約275万円)、アールブラン武蔵新城(2022年分譲/武蔵新城駅徒歩6分/約295万円)、プラウド武蔵新城ステーションマークス(2022年分譲/武蔵新城駅徒歩3分/約340万円)、プラウド武蔵中原テラス(2022年分譲/武蔵中原駅徒歩13分/約295万円)といった感じで、喧騒に加え上述のように条件の良いお部屋が限られているとはいえ、駅徒歩2分でのこの水準は現実的な方と言えるでしょう。

なお、大差ない単価帯のプラウドに比べるとレンジが狭くなっており、こちらは前建の影響の大きい低層階をもう少し下げ、分譲戸数自体の少ない貴重な上層階をもう少し上げる方が自然だったようには思いますね。

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