オープンレジデンシア下北沢ヒルズ【駅徒歩5分×第一種低層住居専用地域】1階57㎡7,780万円（坪単価449万円）

オープンレジデンシア下北沢ヒルズ。

所在地：東京都世田谷区代沢2-248-4（地番）
交通：下北沢駅徒歩5分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、18戸

ザ・パークハウス代沢の西隣、駅からは茶沢通りを越え、第一種低層住居専用地域に入ってすぐのところになります。
とはいえ、十分な落ち着きのある低層住宅街で、駅徒歩5分でのこの環境は恵まれていますね。敷地面積600㎡に満たないオプレジらしい超小規模、かつ、駅からの道のりは多少のアップダウンがありますが、良好な高台ポジションです。

買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩3分、ダイエー、オオゼキ、ビオラルの3店が徒歩5分、また、茶沢通りを越えてすぐの駅前エリアには複数の商店街があるなど駅近らしく充実しています。
それだけでも十分魅力的であるにもかかわらず、再開発による下北線路街、ミカン下北といった線路跡地・高架下にもショップ・飲食店が増えており、ここ数年で魅力が一段も二段も増しましたね。

設計はアークステーション、施工は片山組です。

そのようにかなりの小規模物件にはなるのですが、価格帯なりにデザインには気を遣っているようで、石調素材をふんだんに用いたエントランス周りはそれなりの印象になります。
ただ、オプレジですので目立つ高級感はなく、以下のように駐車場も用意されていません。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の2LDK、メゾネットタイプの南東角住戸です。地下1階はエントランス階（敷地南西部道路沿いのグラウンドレベル）にはなるのですが、東側隣接地（ザ・パークハウス代沢）と比べると幾らか低い半地下状になります。小さ目のテラスがある程度で、隣地境界との離隔も十分ではないためやはり閉塞感があるでしょう。

お部屋は面積的には一般的な大きさの2LDKにはなるのですが、メゾネットのため階段による面積消費は小さくありません。
廊下は短めとはいえ、LD内にも実質的な廊下部分が含まれていることからも効率性は芳しくないですね。

通常のワンフロアの2LDKであれば50㎡台半ばでLDが約10畳確保出来ているのが標準的ですのでこのLD8.8畳は小さいですし、ベッドルーム2の3.5畳も手狭でしょう。

なお、当物件は低層建のため、壁式構造が採用されており、柱の食い込みがないのは良い材料ではあるものの、隣戸側の階段がLD横の収納にも影響を及ぼすなど"互い違いのメゾネット設計"なりの難しさも見受けられます。

坪単価は449万円。こちらは地階をメインとしたメゾネットのため物件内では控えめな設定になっています。
ただ、いわゆる地上階タイプは500万円台～、上層階には500万円台後半まであり、平均としても540～550万円になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、グランドメゾン代沢三丁目（2019年分譲/池ノ上駅徒歩8分/約575万円）、リビオ下北沢（2021年分譲/下北沢駅徒歩6分・北沢1丁目/約505万円）、オープンレジデンシア下北沢コート（2021年分譲/下北沢駅徒歩4分・代田5丁目/約495万円）といった感じで、オプレジの500万円台中盤（※）はこのご時世なりの上昇感がありはするものの、良好な代沢2丁目の低層住宅街の一角で駅も近い好ポジション、かつ、より一層駅前再開発が進行した後ということを鑑みればまずまずの水準だと思います。
まぁ、小規模オプレジの例に漏れず60～70㎡台ファミリータイプにとっては駐車場がないことがネックになりますし、「代沢の低層住宅街」と「オプレジ」との相性が良いとは言えないため単価が伸びにくいところもあるようには思いますが…。
※2018年分譲のオープンレジデンシア代沢二丁目（池ノ上駅徒歩5分）は約420万円でした。

なお、こういった単価がこなれた半地下タイプは立地を第一に考える方にとっては違和感のない水準だとは思うのですが、上述のようにメゾネットゆえの非効率性を考慮しいくらか単価を割増しして（高いものと考えて）検討すべきとは思いますね。一般的な50㎡と同程度の感覚であり、50㎡として坪単価計算すると514万円ということで、"地下感"のわりに立派な水準に感じてしまうのです。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありません。また、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板は備わっていますが、オプレジの例に漏れず特筆すべきものは見当たりません。

管理費は365円/㎡。ディスポーザーはありませんが、かなり小規模な内廊下物件ですので悪くはないでしょう。

なお、駐車場はありません。