MJR新川崎【こちらも駅距離ある社宅跡地のスケール感】76㎡7,748万円（坪単価337万円）
MJR新川崎。
所在地：神奈川県川崎市幸区南加瀬1-2127の一部（地番）
交通：新川崎駅徒歩15分、鹿島田駅徒歩21分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、92戸
新川崎駅徒歩13分のメイツ新川崎と同じ夢見ヶ崎動物公園の南側のエリアに位置した物件で、あちらはJR東日本南加瀬社宅跡地でしたが、こちらは味の素南加瀬寮跡地ですね。"マンションが供給できる土地が年々少なくなっている"とよく耳にすることがある方も少なくないと思いますが、こういった大企業の社宅跡地などはこのエリアに限らず数多く存在しており"住宅街でのそこそこのスケールあるマンション供給"においては旧社宅跡地が占める割合はかなり高いですね。築年数が経過した社宅の土地を考慮すると潜在的なマンション用地というのはかなりたくさんあるんじゃないかと思っているのですが…。
メイツの「敷地面積10,600㎡超×総戸数166戸」のような目立つスケールこそないものの、こちらも敷地面積3,300㎡超なので一般的なものに比べると大きく、ランドプランにも特色のある物件になっています。
また、こちらはメイツよりもさらに標高が低い4～5mのところで、ハザードマップ上色が付いてはいますが、夢見ヶ崎動物公園周りの高台はさておき、低地の中では色が薄い方になるのも悪くはないでしょう。
買物便はまいばすが徒歩4分、いなげやが徒歩9分、サミットストアが徒歩10分、業務スーパーが徒歩12分とまずまずですが、やはり駅徒歩15分というポジションなりに利便性が高いとは言えません。徒歩10分内がまいばすだけだったメイツに比べるとむしろ良いですけどね。
通学区は夢見ヶ崎小学校で徒歩5分と良好な距離感、また、やはり夢見ヶ崎動物公園が徒歩4分といったあたりも小さなお子さんのいるファミリーには大きな魅力になってくるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は76㎡の4LDK、南東角住戸です。南も東もこちらの敷地と同じ第一種住居地域（最高高さ20m×第3種高度地区）なので土地が纏まって開発されるようなことがあると当物件と同程度のものが立つ余地はあるのですが、南側は戸建を中心とした2～3階建の住宅街、東側は㈱ヨコヤマの低層の事業所ということで当上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも良好ですね。
なお、敷地南西部ほど近いところには鉄塔（と高圧線）が通っているのですが、こちら南東角住戸であればあまり気にはならないでしょう。
間取りはそのように日照と眺望が得られる南東角住戸らしく、物件内でも大きなタイプ（※）なのですが、70㎡台中盤で3LDKではなく4LDKを採用しているあたりは”今風”ですね。
※南西角住戸と同面積。北東角ルーバルタイプ（北側の斜線制限に伴い上階がセットバックされた部分に設けられた特殊プラン）の80㎡台を除くと最も大きい。
角住戸らしくLDを二面採光にしているのは良い点ではあるものの、妻面（東面）の開口部はかなり小さいですし、妻面（東面）3室設計にしなかったことで角住戸ながら洋室4が行灯部屋になっているのは気になる点でしょうか。
こういったリビングインの行灯部屋は普通に居室扱い（サービスルームにはならない）出来ますし、引き戸を占めることで真っ暗に出来ますので、お仕事の関係で日中に睡眠を取ることがあるライフスタイルの方にはむしろ向いていたりもするのですが、LDを二面採光にするのであればもっと開口部を充実して欲しかったですし、リビングインの洋室3・4の引き戸はいずれもきれいに開け放てるウォールドアなどになっていないあたりも残念ですね。
角住戸にしては廊下が短めで、効率性はまずまず、そして70㎡台ながら洗面所にダブルボウルを採用しているあたりは大きな特徴になってくるのですが、価格帯（単価・グロス共に）からしても角住戸なりの魅力がもう少しあると良かったようには思いますね。
坪単価は337万円。低層階中住戸は250～260万円台となる物件で、物件内で最も条件が良いと言っても過言ではない上層階角住戸とはいえしっかりとした単価設定に感じますね。
角住戸なりの魅力がしっかりと盛り込まれたプランならばまだ分かりますがそういう感じではないですし、4LDKにしては小さ目とはいえ70㎡台中盤と価格（グロス）自体はそこそこ嵩んでいることを考えても平均坪単価（約285万円）との単価差はもっと小さい方が自然だったように思います。
近年の近隣供給事例としては、当物件（取り上げるのが遅くなってしまいましたが、2022年末から分譲している物件になります）の半年程度前に分譲されたメイツ新川崎（2022年分譲/新川崎駅徒歩13分/約275万円）が恰好の比較対象であり、駅距離やスケール（が考慮された共用面でのインパクト）などを鑑みるとせめてメイツと同じぐらいの平均坪単価であって欲しかったとは思いますね。
その後、新川崎駅からさらに駅距離あるポジションのラ・フォルム新川崎サウスコート（2023年分譲/矢向駅徒歩14分・新川崎駅徒歩21分/約245万円（分譲が始まってまもないため暫定）に加え、クレストプライムレジデンスパーク五番街（2023年分譲/矢向駅徒歩11分・新川崎駅徒歩18分/約305万円（同暫定））も分譲されており、特徴ありまくりなクレストプライムレジデンスの五番街をさておいたとしても、"こちらが高いのではなくメイツがこなれていた"という感覚にはなるのですが…。
所在地：神奈川県川崎市幸区南加瀬1-2127の一部（地番）
交通：新川崎駅徒歩15分、鹿島田駅徒歩21分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、92戸
新川崎駅徒歩13分のメイツ新川崎と同じ夢見ヶ崎動物公園の南側のエリアに位置した物件で、あちらはJR東日本南加瀬社宅跡地でしたが、こちらは味の素南加瀬寮跡地ですね。"マンションが供給できる土地が年々少なくなっている"とよく耳にすることがある方も少なくないと思いますが、こういった大企業の社宅跡地などはこのエリアに限らず数多く存在しており"住宅街でのそこそこのスケールあるマンション供給"においては旧社宅跡地が占める割合はかなり高いですね。築年数が経過した社宅の土地を考慮すると潜在的なマンション用地というのはかなりたくさんあるんじゃないかと思っているのですが…。
メイツの「敷地面積10,600㎡超×総戸数166戸」のような目立つスケールこそないものの、こちらも敷地面積3,300㎡超なので一般的なものに比べると大きく、ランドプランにも特色のある物件になっています。
また、こちらはメイツよりもさらに標高が低い4～5mのところで、ハザードマップ上色が付いてはいますが、夢見ヶ崎動物公園周りの高台はさておき、低地の中では色が薄い方になるのも悪くはないでしょう。
買物便はまいばすが徒歩4分、いなげやが徒歩9分、サミットストアが徒歩10分、業務スーパーが徒歩12分とまずまずですが、やはり駅徒歩15分というポジションなりに利便性が高いとは言えません。徒歩10分内がまいばすだけだったメイツに比べるとむしろ良いですけどね。
通学区は夢見ヶ崎小学校で徒歩5分と良好な距離感、また、やはり夢見ヶ崎動物公園が徒歩4分といったあたりも小さなお子さんのいるファミリーには大きな魅力になってくるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は76㎡の4LDK、南東角住戸です。南も東もこちらの敷地と同じ第一種住居地域（最高高さ20m×第3種高度地区）なので土地が纏まって開発されるようなことがあると当物件と同程度のものが立つ余地はあるのですが、南側は戸建を中心とした2～3階建の住宅街、東側は㈱ヨコヤマの低層の事業所ということで当上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも良好ですね。
なお、敷地南西部ほど近いところには鉄塔（と高圧線）が通っているのですが、こちら南東角住戸であればあまり気にはならないでしょう。
間取りはそのように日照と眺望が得られる南東角住戸らしく、物件内でも大きなタイプ（※）なのですが、70㎡台中盤で3LDKではなく4LDKを採用しているあたりは”今風”ですね。
※南西角住戸と同面積。北東角ルーバルタイプ（北側の斜線制限に伴い上階がセットバックされた部分に設けられた特殊プラン）の80㎡台を除くと最も大きい。
角住戸らしくLDを二面採光にしているのは良い点ではあるものの、妻面（東面）の開口部はかなり小さいですし、妻面（東面）3室設計にしなかったことで角住戸ながら洋室4が行灯部屋になっているのは気になる点でしょうか。
こういったリビングインの行灯部屋は普通に居室扱い（サービスルームにはならない）出来ますし、引き戸を占めることで真っ暗に出来ますので、お仕事の関係で日中に睡眠を取ることがあるライフスタイルの方にはむしろ向いていたりもするのですが、LDを二面採光にするのであればもっと開口部を充実して欲しかったですし、リビングインの洋室3・4の引き戸はいずれもきれいに開け放てるウォールドアなどになっていないあたりも残念ですね。
角住戸にしては廊下が短めで、効率性はまずまず、そして70㎡台ながら洗面所にダブルボウルを採用しているあたりは大きな特徴になってくるのですが、価格帯（単価・グロス共に）からしても角住戸なりの魅力がもう少しあると良かったようには思いますね。
坪単価は337万円。低層階中住戸は250～260万円台となる物件で、物件内で最も条件が良いと言っても過言ではない上層階角住戸とはいえしっかりとした単価設定に感じますね。
角住戸なりの魅力がしっかりと盛り込まれたプランならばまだ分かりますがそういう感じではないですし、4LDKにしては小さ目とはいえ70㎡台中盤と価格（グロス）自体はそこそこ嵩んでいることを考えても平均坪単価（約285万円）との単価差はもっと小さい方が自然だったように思います。
近年の近隣供給事例としては、当物件（取り上げるのが遅くなってしまいましたが、2022年末から分譲している物件になります）の半年程度前に分譲されたメイツ新川崎（2022年分譲/新川崎駅徒歩13分/約275万円）が恰好の比較対象であり、駅距離やスケール（が考慮された共用面でのインパクト）などを鑑みるとせめてメイツと同じぐらいの平均坪単価であって欲しかったとは思いますね。
その後、新川崎駅からさらに駅距離あるポジションのラ・フォルム新川崎サウスコート（2023年分譲/矢向駅徒歩14分・新川崎駅徒歩21分/約245万円（分譲が始まってまもないため暫定）に加え、クレストプライムレジデンスパーク五番街（2023年分譲/矢向駅徒歩11分・新川崎駅徒歩18分/約305万円（同暫定））も分譲されており、特徴ありまくりなクレストプライムレジデンスの五番街をさておいたとしても、"こちらが高いのではなくメイツがこなれていた"という感覚にはなるのですが…。