ヒルズグランデ稲毛パークフロント【駅距離はあるが、好環境×スケール】7階74㎡6,188万円（坪単価276万円）

ヒルズグランデ稲毛パークフロント。

所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台5-830-31（地番）
交通：稲毛駅徒歩9分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、196戸

駅徒歩12分となるヒルズグランデ稲毛ブライトアリーナと同時分譲となるスケール感のあるプロジェクトで、パークフロントだけでも総戸数196戸、2物件合わせると387戸（※）にもなります。
※Dグランセ稲毛の南東側では"3棟目のヒルズグランデ（7階建86戸）"が予定されており、隣接してはいないものの共用施設の相互利用を武器にしたスケール感も大きなポイントになるでしょう。

デベロッパーは日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、大林新星和不動産、三信住建というビッグネームを含む4社で、「ヒルズグランデ」という初めて使われるネーミングも良い感じですね。

同小仲台5丁目には総戸数357戸パークシティ稲毛の杜、駅前には37階建354戸のプラウドタワー稲毛、さらに稲毛駅最大931戸のウェリス稲毛など、稲毛駅界隈には比較的スケールのある物件がありますので、随一の存在感を放つには至りません。

しかしながら、こちらパークフロントの西側は仲よし公園、ブライトアリーナの南側はテニスコート・球場などを含む大きなグラウンド（千葉女子高）という特徴を有しており、こちらパークフロントはそういった豊かな環境がありながら駅徒歩10分圏内になるのもポイントですね。ヒルズグランデという名の通り標高約20mほどの高台エリアになりますが、駅付近との標高差が少なくほぼフラットなアプローチです。

買物便は、基本的に駅前頼みでイオンが徒歩8分、ペリエが徒歩9分になります。ただ、駅とは反対方向徒歩9分に生活クラブデポー園生がありますし、悪くはないでしょう。

通学区は、本来の学区である2区画先の至近の小中台小学校ではなく、園生小学校ということで衝撃が走った方も少なくないでしょう。これぐらいの大規模物件にもなるとキャパオーバーというのは往々にしてある話ですし、仕方のないことではあるのでしょうが、園生小学校は徒歩15分とかなり距離がある上、アップダウンも非常に激しいためギャップが半端ないですね。

上述のように環境面からすると非常にファミリーに適したポジションという印象なので、余計に残念な印象ではあるのですが、お子さんがもう少しで中学生とかになるタイミングでの住み替えで、夫婦の老後も考えた上での購入とかであればかなり魅力的な物件になるでしょうね。
家族構成（年齢）関係なく、稲毛図書館が目と鼻の先徒歩3分にあるのも少なからず魅力でしょう。

公式ホームページ

お部屋はA棟の74㎡の3LDK、南西角住戸です。パークフロントはA～Cの3棟構成で、こちらA棟のみが西向き、他2棟が南向き（Bの背後（北側）にC）になります。B・C棟の間にはファインガーデンという大きな中庭が設けられていますし、通常であれば西向きよりも南向きが優勢なのでしょうが、この敷地は接道しているのが西側だけですし、その西側道路（並木）の向かいが仲よし公園になるため、A棟の魅力は小さくありません。

中でもこのA棟南端のこちらのお部屋は1フロア1戸だけ南にも面しているため、日照とパークフロントが両立するかなり貴重なポジションになります。南側は2階建の小中台公民館ですし、その先も戸建住宅街が広がっており、駅徒歩9分（駅近ではない）とはいえかなり整ったポジションと言えるでしょう。

間取りはそのような恵まれたポジションながら75㎡にすら満たないもので、やや消極的な印象すら受けるものの、価格が高騰するこのご時世としてはやむなしなところはありますし、そのポジションを存分に生かすコーナーサッシの採用には好感が持てますね。
LDの形状は良いとは言えませんが、足元付近から梁下までのダイレクトサッシになっており、柱をコーナー部からオフセットしてまで実現した気の利いた設計になります。

それ以外は角住戸ながら田の字ベースとなったシンプルな設計ではあるものの、共用廊下側の柱をアウトフレーム化しているあたりにも好感の持てるタイプで角住戸にしては効率性が高いものに出来ているあたりも◎でしょう。

洋室3のウォールドア設計も良いですね。

坪単価は276万円。総戸数196戸の物件なりに80㎡前後のタイプも設けられてはいるので、グロスは6,000万円台後半までありますが、単価的には物件内最高レベルになります。
低層階中住戸は220～230万円といった水準になる物件で、こちらパークフロントの平均としては250万円程度になるでしょうか。

近年の稲毛駅の供給事例としては、グローリオレジデンス稲毛（2019年分譲/稲毛駅徒歩3分/約245万円）、エクセレントシティ稲毛小仲台Ⅱグランズ（2019年分譲/稲毛駅徒歩5分/約240万円）、ウィルローズ稲毛（2021年分譲/稲毛駅徒歩4分/約240万円）、ヴェレーナ稲毛ザ・テラス（2021年分譲/稲毛駅徒歩14分/約195万円）、ルネ稲毛東パークザ・レジデンス（2021年分譲/稲毛駅徒歩9分/約210万円）といったものがあります。

直近が同駅距離のルネのため、約2年の時の経過をもってしても2割近い上昇は大きく感じるかもしれません。
しかしながら、あちらは駅北西部で駅付近よりもわりと下ったところになりますのでアプローチは起伏が伴いますし、こちらのさらに環境的な魅力の高い立地条件や共用・デザイン面での高いパフォーマンスを鑑みれば違和感はないでしょう。駅距離は異なるとはいえ、2019年のグローリオやエクセレントシティが240～245万円という水準だったことからもそもそも2021年のルネやウィルローズは現実的な印象だったんですよね。

当タイプはそのようにパークフロントの中でも整った条件で、ダイレクトサッシという分かりやすさもあるためエリア内では目立つ水準になっているものの、上述のように面積帯を抑えることでバランスをとっているように思います（80㎡台でこの単価とかだと流石にちょっと…という感じ。※もちろん駅前タワマンとかであればグロスはもっともっと伸びますが、駅徒歩9分でそういった類の物件ではないためグロスの嵩みは少なからず障害になります）。