ピアース練馬レジデンス【こちらも好立地×間取りも秀逸】7階91㎡14,300万円（坪単価519万円）
ピアース練馬レジデンス。
所在地：東京都練馬区豊玉北6-10-2（地番）
交通：練馬駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建、76戸（募集対象外住戸6戸含む）
練馬区役所と練馬図書館の間（正確には練馬区役所との間には別の土地を挟んでいる）となるポジションで、区役所隣接で「輝席」という言葉がホームページなどで踊っていたアトラス練馬レジデンス同様に非常に恵まれた立地に誕生する物件ですね。
そのように2019年というわりと近い時期にアトラスが分譲されているため希少性が薄れてしまうところがあるかもしれませんが、駅前の喧騒から絶妙に離れた公共×住宅エリアで、当物件はアトラスよりも一列南側（南に向かって商業地域⇒第一種住居地域⇒第一種低層住居専用地域という順で並んでおり徐々に高さ制限が厳しくなるため南側の視界が抜ける）になることで、第一種住居地域から南面に第一種低層住居専用地域の低層エリアを望む特等席（アトラスは商業地域から第一種住居地域を望む特等席）になります。
ちなみに、当物件のキャッチフレーズは「練馬、耀きの邸宅」で、アトラスを絶妙にパクっているのがなんとも…（笑）。
駅はアトラスと同じ徒歩6分で凄く近いわけではありませんが、スーパー便はオオゼキ徒歩3分、業務スーパー徒歩5分、西友徒歩6分、さらに東武ストアとライフが徒歩7分と充実していますし、練馬駅の南側は複数の商店街が賑わっていますので利便性はとても高いですね。
通学区は、豊玉小学校で徒歩4分とこちらも良好な距離感です。
公式ホームページ
お部屋は91㎡の2LDK+S、南東角住戸です。建築基準法上の6階にあたる住戸で、南側道路の向かいはそのように第一種低層住居専用地域（最高高さ12m）になっており、低層の練馬図書館ですので半永久的な視界抜けが保たれます。東側はこちらと同じ第一種住居地域にマンションが立っているのですが、5階建ですのでそちらの視界も悪くありません。
間取りはもう1つ上の階にある91㎡に比べわずかに小さくはあるものの、物件内最大級の大きなもので、南面に恵まれた住居系地域に相応しい豊かな設計と言えるでしょう。
その専有面積もさることながら、非常に開口部が充実していることに驚かされるプランで、ダイレクトサッシやワイドな開口部を設ける傾向にあるモリモトの物件でもここまでのものは貴重ですね。
南面・東面の柱を除いたほとんどの部分が開口部になっていることも非常に素晴らしい点なのですが、それに加え共用廊下との間に吹抜、さらに北側のルーバルBに向かって玄関窓が施されているあたりも凄いですよね。ルーバルB側に開口部があるのは玄関だけですので玄関に窓を設けるためにルーバルを設けたということになります。
居室配置はいわゆるリビングスルータイプにはなるものの、洗面室が2WAYになっており、ベッドルーム側からLDを経由しなくても外出できるものとしているのは上手いですね。
リビングスルーにしないと廊下がかなり長くなってしまうことに配慮した設計で、この洗面室を動線上に置いたのはとても良いと思います。柱のアウトフレームも良好ですし、プラン全体として稀に見るレベルの好設計ではないでしょうか。
90㎡超の面積がありながら3LDKではなく「2LDK+S」表示になってしまっているのは残念な点ではありますが…。
坪単価は519万円。面積帯によっても単価のバラツキはあるものの、大半が400万円台（前半～後半まで）となった物件で平均としても400万円台中盤になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、そのアトラス練馬レジデンス（2019年分譲/駅徒歩6分/約370万円）の他、駅前のプレシス練馬ステーションフロント（2019年分譲/駅徒歩1分/約375万円※平均専有面積約45㎡のコンパクト目）、クリオ練馬ガーデンマークス（2019年分譲/駅徒歩7分/約325万円）、パレステージ練馬Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩6分/約345万円※平均専有面積約44㎡のコンパクト目）、ローレルコート練馬豊玉（2021年分譲/駅徒歩15分/約295万円）、リリーゼ練馬（2022年分譲/駅徒歩14分/約245万円）といったものがあります。
直近の2物件が駅距離があった上、リリーゼ練馬はこのご時世らしからぬ現実的な価格設定だったためこちらのお値段が強烈に感じるかもしれません。
ただ、同様に南面良好なアトラスが2019年時点で約370万円でしたので大きな違和感まではないでしょう。好立地とはいえ駅徒歩6分という一般的な距離感の物件にはなるのでもう少し抑えられていても…という感覚もありますけどね。
次の記事で言及するように、平均的なデザインレベルの高いモリモトの物件の中では目立つパフォーマンスの物件とは言い難く、ここまでの単価帯（こちらの90㎡超のプランはグロスも強烈）になるのであればさらにインパクトのあるものを期待したかったという思いもあるものの、こちらのプランはそのように間取りもかなり魅力的ですので仕方ないですかね…。
所在地：東京都練馬区豊玉北6-10-2（地番）
交通：練馬駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建、76戸（募集対象外住戸6戸含む）
練馬区役所と練馬図書館の間（正確には練馬区役所との間には別の土地を挟んでいる）となるポジションで、区役所隣接で「輝席」という言葉がホームページなどで踊っていたアトラス練馬レジデンス同様に非常に恵まれた立地に誕生する物件ですね。
そのように2019年というわりと近い時期にアトラスが分譲されているため希少性が薄れてしまうところがあるかもしれませんが、駅前の喧騒から絶妙に離れた公共×住宅エリアで、当物件はアトラスよりも一列南側（南に向かって商業地域⇒第一種住居地域⇒第一種低層住居専用地域という順で並んでおり徐々に高さ制限が厳しくなるため南側の視界が抜ける）になることで、第一種住居地域から南面に第一種低層住居専用地域の低層エリアを望む特等席（アトラスは商業地域から第一種住居地域を望む特等席）になります。
ちなみに、当物件のキャッチフレーズは「練馬、耀きの邸宅」で、アトラスを絶妙にパクっているのがなんとも…（笑）。
駅はアトラスと同じ徒歩6分で凄く近いわけではありませんが、スーパー便はオオゼキ徒歩3分、業務スーパー徒歩5分、西友徒歩6分、さらに東武ストアとライフが徒歩7分と充実していますし、練馬駅の南側は複数の商店街が賑わっていますので利便性はとても高いですね。
通学区は、豊玉小学校で徒歩4分とこちらも良好な距離感です。
公式ホームページ
お部屋は91㎡の2LDK+S、南東角住戸です。建築基準法上の6階にあたる住戸で、南側道路の向かいはそのように第一種低層住居専用地域（最高高さ12m）になっており、低層の練馬図書館ですので半永久的な視界抜けが保たれます。東側はこちらと同じ第一種住居地域にマンションが立っているのですが、5階建ですのでそちらの視界も悪くありません。
間取りはもう1つ上の階にある91㎡に比べわずかに小さくはあるものの、物件内最大級の大きなもので、南面に恵まれた住居系地域に相応しい豊かな設計と言えるでしょう。
その専有面積もさることながら、非常に開口部が充実していることに驚かされるプランで、ダイレクトサッシやワイドな開口部を設ける傾向にあるモリモトの物件でもここまでのものは貴重ですね。
南面・東面の柱を除いたほとんどの部分が開口部になっていることも非常に素晴らしい点なのですが、それに加え共用廊下との間に吹抜、さらに北側のルーバルBに向かって玄関窓が施されているあたりも凄いですよね。ルーバルB側に開口部があるのは玄関だけですので玄関に窓を設けるためにルーバルを設けたということになります。
居室配置はいわゆるリビングスルータイプにはなるものの、洗面室が2WAYになっており、ベッドルーム側からLDを経由しなくても外出できるものとしているのは上手いですね。
リビングスルーにしないと廊下がかなり長くなってしまうことに配慮した設計で、この洗面室を動線上に置いたのはとても良いと思います。柱のアウトフレームも良好ですし、プラン全体として稀に見るレベルの好設計ではないでしょうか。
90㎡超の面積がありながら3LDKではなく「2LDK+S」表示になってしまっているのは残念な点ではありますが…。
坪単価は519万円。面積帯によっても単価のバラツキはあるものの、大半が400万円台（前半～後半まで）となった物件で平均としても400万円台中盤になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、そのアトラス練馬レジデンス（2019年分譲/駅徒歩6分/約370万円）の他、駅前のプレシス練馬ステーションフロント（2019年分譲/駅徒歩1分/約375万円※平均専有面積約45㎡のコンパクト目）、クリオ練馬ガーデンマークス（2019年分譲/駅徒歩7分/約325万円）、パレステージ練馬Ⅱ（2020年分譲/駅徒歩6分/約345万円※平均専有面積約44㎡のコンパクト目）、ローレルコート練馬豊玉（2021年分譲/駅徒歩15分/約295万円）、リリーゼ練馬（2022年分譲/駅徒歩14分/約245万円）といったものがあります。
直近の2物件が駅距離があった上、リリーゼ練馬はこのご時世らしからぬ現実的な価格設定だったためこちらのお値段が強烈に感じるかもしれません。
ただ、同様に南面良好なアトラスが2019年時点で約370万円でしたので大きな違和感まではないでしょう。好立地とはいえ駅徒歩6分という一般的な距離感の物件にはなるのでもう少し抑えられていても…という感覚もありますけどね。
次の記事で言及するように、平均的なデザインレベルの高いモリモトの物件の中では目立つパフォーマンスの物件とは言い難く、ここまでの単価帯（こちらの90㎡超のプランはグロスも強烈）になるのであればさらにインパクトのあるものを期待したかったという思いもあるものの、こちらのプランはそのように間取りもかなり魅力的ですので仕方ないですかね…。