オープンレジデンシア四谷荒木町【坂下ながら落ち着いた住居系地域の駅徒歩2分】6階71㎡12,980万円(坪単価601万円)

オープンレジデンシア四谷荒木町。

所在地:東京都新宿区荒木町16-2(地番)
交通:曙橋駅徒歩2分、四谷三丁目駅徒歩9分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:地上6階地下1階建、29戸

舟町のオープンレジデンシア四谷舟町と共に「オープンレジデンシア四谷三丁目プロジェクト」として同時分譲されています。

四谷舟町は四谷三丁目駅(徒歩3分。曙橋駅は徒歩5分)が最寄りであるのに対し、こちらは曙橋駅が至近となる荒木町の北東端付近に位置し、標高約20m程度となる津の守坂の坂下エリアになりますね。

ただ、靖国通りや外苑東通りから内に入った住居系地域であり、都心部の駅徒歩2分では珍しい落ち着きのあるポジションなのは魅力でしょう。オプレジらしい小ぶりなスケール(小さな敷地)の物件だからこその立地でもありますね。

買物便は、スーパーで言うと曙橋駅の向こう側の三徳が徒歩5分、四谷三丁目駅前のビオセボンが徒歩9分と悪くはないでしょう。

通学区は、四谷小学校で徒歩11分の距離感になります。
四谷舟町の方は30~40㎡台のみの構成ですが、こちらには50~70㎡台といったファミリータイプも用意されていますね。

設計は中原建築設計事務所、施工はオープンハウスアーキテクトです。

敷地面積500㎡に満たない小規模物件になるため外観・共用部共に特筆すべき展はありません。
ただ、北側に設けられたエントランスは道路からわりとセットバックされたことでアプローチ周りにゆとりがありますし、黒を基調としたシックなデザインになっているのは悪くないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、北・西・東の三方角住戸です。北方向の靖国通り沿いや西方向の外苑東通り沿いの近隣商業地域には10階建前後の建物が多く存在しているので広域での視界は抜けないものの、東側は比較的低い建物になっています。この最上階住戸であればいずれの方角も前建を越えてきますし、方角的に南側からの日照が得にくいことを除けば良好なポジションですね。

間取りは物件内では大きなものとはいえ70㎡そこそこですのでゆとりを感じることはありません。ルーバルが3つもありはするものの、1つ1つは一般的なバルコニーと大差ない大きさのものですし(※こういったルーバルは上階にバルコニー(軒)がないこととの兼ね合いで、建築基準法上、ルーバルという扱いになっているだけ)、開口部も1つ1つは小さなものでしかないため”特殊プラン”としてのインパクトはけして大きくはありません。

ただ、オプレジの特殊プランはこういっちゃなんですがどこも”こんなもの”ですし、LDに関しては凸位置を利用した三方に開口部のあるものなので採光的な魅力は小さくないでしょう。ベッドルーム3と廊下との間には柱が丸々1本食い込んではいるものの、それ以外は意外ときれいになっているというあたりもオプレジにしちゃ良いですよね。

坪単価は601万円。こちらは最上階三方角住戸ということでかなりしっかりとした単価帯になっていますが、物件自体は500万円そこそこのものが多くなっており、四谷舟町(30~40㎡台のみ)よりもグロス価格が嵩む面積帯であることが考慮されている印象ですね。平均でも500万円前半になりそうです。

近年の近隣供給事例としては、オープンレジデンシア四谷坂町(2019年分譲/曙橋駅徒歩4分/約390万円※平均専有面積約51㎡)、ブリリア四谷三丁目(2021年分譲/四谷三丁目駅徒歩2分/約545万円※平均専有面積約45㎡)、オープンレジデンシア四谷三丁目(2022年分譲/四谷三丁目駅徒歩4分/約495万円※平均専有面積約65㎡)があります。

やはり四谷坂町の2019年あたりと比べるとかなり上昇してはいますが、平均専有面積の大きかった(グロス価格が嵩んでいた)オプレジ四谷三丁目と比べた場合の上昇は小さいですし、大きな違和感はないでしょう。

こちらのルーバルタイプは最上階とはいえ、プラン的には地味目ではあるので(オプレジにしちゃ良い方だけど…)約13,000万円というグロスの嵩みは気になりますが、オプレジ四谷三丁目には約15,000万円(88㎡)まであったぐらいですし、一昔前のオプレジのイメージで語ってはいけないのかもしれません。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板に加えて廊下・洗面・トイレ床のタイル貼が備わっているのは良いのですが、トイレ手洗いカウンターがないんですね…。この単価帯、まして50~70㎡台もある物件ということを鑑みるとかなり違和感があります。

管理費は302円/㎡。ディスポーザーはありませんが、かなり小規模な内廊下物件ですのでこの水準ならば御の字でしょう。

なお、駐車場はありません。

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