オープンレジデンシア四谷舟町【空地的には余裕があるように見えるけど…】44㎡7,780万円（坪単価591万円）

オープンレジデンシア四谷舟町。

所在地：東京都新宿区舟町3-27（地番）
交通：四谷三丁目駅徒歩3分、曙橋駅徒歩5分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、22戸

先ほど取り上げた荒木町のオープンレジデンシア四谷荒木町と共に「オープンレジデンシア四谷三丁目プロジェクト」として同時分譲されています。

荒木町の方は曙橋駅（徒歩2分。四谷三丁目駅は徒歩9分）が最寄りであるのに対し、こちらは四谷三丁目駅が徒歩3分になります。駅近ながらも新宿通りや外苑東通りから1本内に入ったポジションで、2021年分譲のブリリア四谷三丁目にかなり近いですね。

大通り沿いではないとはいえ、杉大門通り沿いの飲食店が多いエリアなので静かとは言い難いのですが、50～70㎡台のあった四谷荒木町とは異なり30～40㎡台のコンパクトのみで構成されているので違和感はないでしょう。

買物便は、スーパーで言うとビオセボンが徒歩5分、三徳が徒歩7分、丸正（総本店仮店舗）も徒歩7分（建替え中の本来の総本店のところまでは徒歩5分ほど）と良好です。

設計はイクスアーク都市設計、施工は片山組です。四谷荒木町とは異なる設計会社・施工会社が起用されており、隣接した物件などでもないことから特に共通したデザインは採用されていません。
基壇部や杉大門通り側の外壁などの目立つ部分には質感のあるタイルを施すなどの工夫は見られるものの、一般的な範疇という印象になります。

ただその一方で、杉大門通り沿いに設けられたエントランス周りは意外にもゆとりがありますね。
敷地面積は四谷荒木町よりもさらに小さなわずか300㎡ほどになるのですが、こちらは高さが出せる商業地域のため建築面積は110㎡ほどでしかなく、思っていた以上に空地が豊かです。エントランスアプローチ部分のゆとりに加え、敷地南面（私道に面した部分）には植栽スペースを東西に渡り設けることが出来ています。

公式ホームページ

お部屋は44㎡の2LDK、南・東・北の三方角住戸です。東は杉大門通りを挟み4階建、北も4階建、南は私道を挟み2階建ということで都心部の駅前にしては高い建物が少ないため視界抜けも出てきますね。

間取りは1フロア2戸のもう1プラン35㎡よりも大きく、物件内で最も大きなタイプになります。

45㎡に満たない2LDKなので小さ目ではあるのですが、住宅ローン控除（登記面積で40㎡以上）の適用を考慮した大きさと思われますし（正確な登記面積はモデルルーム等で必ず確認しましょう）、玄関・廊下を限界までコンパクトにしたことで居室畳数は比較的確保出来ている印象です。

とはいえ、敷地面積の小さい1フロア2戸の小規模物件らしく柱は各所に食い込んでおり、形も芳しくないベッドルーム2室は使い勝手が悪そうです。上述のように空地的には十分な余裕がありますのでもう少しねぇ…。
※柱の食い込み部分は畳数表示に含まれます。

収納もかなり少ないですし、キッチン周りが変に（無駄に？）にゆとりがあるのも何か勿体ない印象を受けてしまいますね。純粋なLDはかなり小さい…。

坪単価は591万円。もう1タイプの30㎡台も大きな差のない単価設定になっており、平均でもこのぐらいになるようです。

近年の近隣供給事例としては、オープンレジデンシア四谷坂町（2019年分譲/曙橋駅徒歩4分/約390万円※平均専有面積約51㎡）、ブリリア四谷三丁目（2021年分譲/四谷三丁目駅徒歩2分/約545万円※平均専有面積約45㎡）、オープンレジデンシア四谷三丁目（2022年分譲/四谷三丁目駅徒歩4分/約495万円※平均専有面積約65㎡）に加え、そのオープンレジデンシア四谷荒木町（2023年分譲/曙橋駅徒歩2分/暫定約510万円※平均専有面積約51㎡）があります。

こちらは30～40㎡台のみのコンパクトな構成（エリアにもよるが基本的には単価高になる）になるため四谷荒木町と比べ高くなるのは分かるのですが、立地面を加味してもかなり差があると感じますし、近隣の同コンパクトのブリリアやその前のオプレジ四谷三丁目などと比べても600万円近い水準は強気な印象が否めません。

設備仕様面は、基本的に四谷荒木町の方と同じで、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板に加えて廊下・洗面・トイレ床のタイル貼が備わっています。こちらは30～40㎡台のみとはいえ、やはりトイレ手洗いカウンターがないのは残念です。

管理費は452円/㎡。ディスポーザーはなくとも、内廊下の超小規模物件ということで高めの水準になっています。スケールを鑑みれば仕方ない印象ではあるものの、他に特別な設備やサービスがあるわけではないですしやはりコスパと言う点では芳しくありません。

なお、駐車場はありません。