リビオレゾン練馬中村橋千川通り【ほぼ20～50㎡台で構成された駅徒歩2分】3階56㎡5,890万円（坪単価346万円）

リビオレゾン練馬中村橋千川通り。

所在地：東京都練馬区中村北3-22-7（地番）
交通：中村橋駅徒歩2分、豊島園駅徒歩17分、練馬駅徒歩17分（西武・東京メトロ。都営線は徒歩19分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、44戸（分譲対象外住戸1戸含む）

その名の通り千川通り沿いとなる南口駅前ポジションです。同日鉄興和不動産のリビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミアに次ぐ駅徒歩2分物件ですね。

こちらは千川通りを渡る必要はあるものの、千川通りから内（南）に入ってすぐのところ（南側隣地の途中）から第一種中高層住居専用地域（最高高さ20m制限×第2種高度地区と高さ制限が厳しい）の低層住宅街が広がっているため南面的な魅力も高いポジションですね。
※そのわりに当物件のフロアプランは南を重視していないのが不思議です。東側は北側から続く都市計画道路になっているため、将来的には通りに面したポジション（通り沿いは高い建物が立てられるように用途地域変更もありうる？）になる可能性があるのですが、戸建が密集しているエリアであり、事業化へのハードルはかなり高そうですからね。

買物便は駅前らしくかなり便利です。オリンピックと西友が徒歩2分、ザ・ガーデンが徒歩3分、アキダイが徒歩5分と徒歩5分圏内だけでもかなり充実しているのですが、さらに、まいばす徒歩6分、ライフ徒歩7分、コモディイイダ徒歩8分と選びたい放題ですね。中村橋駅前は複数の商店街もありますし、買物利便は相当に高いですね。

なお、当物件の3LDKは最上階の69㎡1つのみになるのですが（他は20～50㎡台）、通学区は中村西小学校で徒歩6分とこちらも良好な距離感になっています。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、北西角住戸です。当物件の敷地は逆T字のようになっており、建物が立つのは千川通り沿い（北側）ではなく、内側（南側）になります。
そのためこの北西角というポジションはいずれも道路に面しておらず、北西側そう遠くないところに10階建のマンションがあります。ただ、北側は当物件のエントランスアプローチ（その先に千川通り）、西側は当物件の駐輪場を挟み前建（3階建）ということで、駅前の低層階ということを考えればけして悪くはないでしょう。

ただ、やはり西を主開口部としているのは疑問点の1つですし、敷地面積400㎡に満たない小規模物件とはいえ敷地形状が歪な影響を感じずにはいられないですね。

間取りにもそういった影響が出ていると思われ、まず柱の食い込みが目立ちます。
玄関・廊下を限界までコンパクトにしたことで居室畳数に関して言えば専有面積以上のものを感じるぐらいですが、畳数表示は柱の食い込みがカウントされてのものですからね。

収納が比較的充実しているあたりも悪くはないのですが、洋室2にせっかくウォールドアが採用されていてもLDとの位置関係がやや中途半端で、開け放っても空間的な広がりが得にくいあたりもちょっと残念です。

坪単価は346万円。最上階に1戸だけあるその69㎡は408万円、こちらのタイプの上層階も約400万円ということで、上下差がある方でしょう。ただ、上述のように上層階と比べると大分印象が変わってくるポジションではあるので、このぐらいの差があってしかるべきだと思います。

こういった50㎡台の平均は370万円程度であり、多少の立地差はあれど同駅距離のリビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア（2021年分譲/駅徒歩2分/約365万円※平均専有面積約43㎡）からの上昇度合は意外なほど小さく感じるかもしれません。

ただ、ステーションプレミアは分譲当時の記事をご覧いただくとお分かりのように、60㎡台と30㎡台とでは大きな単価差が設けられていた物件で、同様にこちらも面積帯により単価設定にかなりの差（30㎡台は低層階でも約400万円）があるので、比較は簡単ではないでしょう。

近年は他にブランズ練馬中村北（2020年分譲/駅徒歩8分/約320万円）、リリーゼ練馬中村橋（2021年分譲/駅徒歩5分/約285万円）、プラウド練馬中村橋マークス（2021年分譲/駅徒歩4分/約340万円）といったファミリータイプ中心の物件があり、基本的に50㎡台はファミリータイプ（ここでは60㎡台以上の3LDKを意図しています）と大差ない単価設定になることが多いことを鑑みると、この50㎡台の単価（特に上層階）はやや強く感じてしまいますね。