リビオレゾン練馬中村橋千川通り【アプローチスペースだけやたらと豊かなダブルエントランス】3階34㎡4,050万円（坪単価396万円）

続けて、リビオレゾン練馬中村橋千川通り。

設計は共同エンジニアリング、施工はライト工業、デザイン監修はインタープランデザインセンターです。

前回の記事で述べたように、敷地面積400㎡に満たない小さな土地である上、形状も逆T字型ということで建物の配棟及びプランという点では少なからず苦しさを感じてしまいます。

その反面、敷地北側千川通り沿いの細長い部分を生かすことで奥行あるエントランスアプローチが出来ているのは良い点ですし、敷地東側にもアプローチ部分（上部には住戸があるピロティ設計）を深く確保したダブルエントランス設計になっているのは意外でしたね。

エントランスホール（いわゆる屋内共用スペース）は非常にこじんまりとしており、屋外に余裕を持たせることでお茶を濁した感ありありなのですが、共用廊下を内廊下としているあたりは1つのポイントになります。

外観デザインに関しては実績豊富なそのインタープランデザインセンターの起用により洗練された佇まいではあるのですが、特徴らしい特徴はバルコニーの両サイドや階段部分などに用いられた木調格子手摺ぐらいで、小規模コンパクト物件ゆえかシンプル目の印象にはなりますね。

前回のリビオレゾン練馬中村橋千川通り。

公式ホームページ

お部屋は34㎡の1LDK、南東角住戸です。前回の記事で書いたように東側は都市計画道路により将来的に様変わりする可能性があるのですが、現状は細い道路の向かいに2階建の東京信用金庫なので低層階でも良好です。南側は4階建のマンションが隣接していますが、第一種中高層住居専用地域（最高高さ20m×第2種高度地区）なので中層階以上で半永久的な視界抜けも望めるでしょう。

間取りは近年の平均的な大きさの1LDKで、プラン的にもオーソドックスなタイプなので可もなく不可もなくな印象になります。

バルコニー側の柱はもう少しきれいにアウトフレームされていると良かったようには思いますし、洋室の引き戸はウォールドアなどきれいに開け放つことが出来るものだと柔軟性が増して良かったですけどね。

坪単価は396万円。先ほどの同階北西角住戸に比べると視界条件が良いとはいえ、かなりの単価差がありますね。

もちろん30㎡台でグロスが嵩まないことによる単価高ということでもあるのでしょうが、駅近とはいえ物件自体は小規模で突出した存在感があるわけでもないので思っていた以上でした。

近年の中村橋駅でのコンパクトの供給は同日鉄興和不動産のそのリビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア（2021年分譲/駅徒歩2分）ぐらいであちらの30㎡前後の低層階は360～370万円台といった感じでしたので、やはりそこそこの値上がり感はありますね。

ただ、あれから約2年が経過しており、今時期の市況を鑑みれば大きな違和感まではないのでしょう。低層階でもグロスで4,000万円を超えており、30～32㎡ならまだしも34㎡だと気持ち単価が高い印象もありますが…（31㎡と34㎡ではグロスが約1割違うわけですし、価格帯（面積帯）が近いようで結構大きな差が生じるところではある）。

設備仕様面は、小規模コンパクトですのでディスポーザーがないのは当然ではあるのですが、食洗機どころか床暖房すらも50㎡台以上にしかありません。ステーションプレミアとは基本的に似てはいるのですが、トイレ手洗いカウンターは50㎡台も付いていないですし、あちらはゼッチ・マンションであったことを鑑みるとちょっと残念な印象になってしまいますね。

管理費は468円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件ということでかなり高くなっています。スケールメリットの得られない小規模の宿命とはいえコスパが悪いですね。

なお、駐車場はありません。