ブリリア三河島ステーションフロント【再開発が控える駅徒歩1分は分かりやすいが…】71㎡7,800万円台（予定）（坪単価約366万円）

ブリリア三河島ステーションフロント。

所在地：東京都荒川区荒川3-62-1他（地番）
交通：三河島駅徒歩1分、新三河島駅徒歩9分、日暮里駅徒歩14分、西日暮里駅徒歩14分（東京メトロ）
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：15階建、56戸（地権者住戸3戸含む）

キャッチフレーズは「都心を自由にする未来がある」、最大のポイントはやはり駅徒歩1分に他なりません。

駅徒歩1分とはいえ、三河島駅ですし、信号を渡る必要のある徒歩1分にはなりますが、ご存じの方も多いように駅北側では大規模な再開発が進行中という楽しみ（※）もありますし、上野・東京・品川への直通駅徒歩1分という高交通便はリモートワークがあまり普及していない業界（お仕事）の方には大きな魅力になるでしょう。
※再開発による利便性上昇と街並・雰囲気の改善は間違いない反面、全戸西向きとなった当物件の視界はタワマンにより塞がれるというデメリットもあるにはある。

直近のアルファグランデ日暮里がそうであったように、三河島駅から少し離れることで日暮里駅や西日暮里駅が近くなる（徒歩10分圏内になる）物件は多々あり、西日暮里駅前でも再開発が進行中であるなど"山手線が徒歩10分圏内"になる方が魅力的なような気もしなくはないのですが、こちらも一応は山手線（日暮里駅）が徒歩圏になりますし、複数駅複数路線が徒歩圏にある潰しの効いた交通便もポイントにはなるでしょうね。

買物便は、スーパーで言うとまいばすが徒歩2分、ヒルママーケットプレイスとマルエツが徒歩3分、ビッグ・エーとミニコープが徒歩5分、みらべるが徒歩9分、いなげやが徒歩10分といった感じで”駅前に関係なく”充実しています。
なお、その駅前北地区の再開発はタワマン部分だけでも700戸超ものスケールが予定（他にシニアマンション）されており、なおかつ、1～3階部分には商業施設が予定されているのでスーパーも入りそうな気がしますね。再開発は、西側に体育館（公益施設。多目的アリーナ）が設けられることでも話題です…。

なお、通学区は峡田小学校で徒歩7分（通学路経由）と良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、北西角住戸です。現状は両面共に高いものでも5階建程度の低層建物ばかりのエリアで、その再開発によるタワマンが出来るまでは良好な視界が得られる最上階住戸になります。
また、尾竹橋通り沿いであることに加え駅前らしく線路（高架）の影響も大きなポジションのため、二重サッシが採用されており、窓を閉めている限りは影響が少なくて済むでしょう。

間取りは物件内で最も大きなタイプにはなるのですが、ギリギリ70㎡に乗せたに過ぎませんし、柱の食い込みもわりと目立ちますね。
角住戸ながら田の字ベースの設計なので廊下による面積消費が抑えられているのは良いものの、その田の字の居室配置も含め角住戸としてはかなり地味なプランになってしまっているのも気になる点でしょう。

ブリリア（東京建物）の物件は良くも悪くも間取りがシンプルなことが多く、このプランも例外ではありません。隣地との離隔が十分に確保出来ない北側の開口部が地味なのは仕方がないところとはいえ（防火上の理由で窓ガラス等の制限がある）、この主開口部（西側）はどうかねぇ…。

二重サッシはダブルになる窓枠がただでさえ邪魔なのに、このサッシ幅というのは非常に残念ですね。そもそものスパンが根本的な原因ではありますが、連窓サッシでもないですし…。2.4～2.45mの最大天井高、2mに満たない下り天高などもごくごく一般的な水準ですし、幅も含めた総合的な開口部設計は並以下と言わざるを得ません。

洋室3にきれいに開け放てるスライドドアが採用されているのは良い点でしょう。

坪単価は予定価格で約366万円。現在分譲が開始されている第1期でも上層階住戸は分譲されていますが、こちら最上階は対象となっていません（次期以降）。
南西角住戸は南側にハイシティ日暮里東の影響がありますので（高架の影響もより強い）、当最上階ポジションは物件内で最も条件の良いポジションになるはずですが、結局は最上階であろうとも尾竹橋通りの向かいの再開発タワマンの影響が不可避なことも影響しているのでしょうか。

プランにもよりますが、低層階は340万円ほどからの設定で単価レンジは狭いです。物件平均は360万円程度になるでしょうか（中住戸ながらグロスの嵩まない50㎡台の方が単価が高めの傾向があります）。

近年のファミリータイプの近隣供給事例としては、プラウド日暮里テラス（2020年分譲/日暮里駅徒歩8分/約325万円）、イニシア日暮里テラス（2020年分譲/日暮里駅徒歩11分/約325万円）、シティハウス日暮里（2020年分譲/日暮里駅徒歩4分/約365万円）、クリオ西日暮里ブライトマークス（2021年分譲/西日暮里駅徒歩12分/約315万円）、オープンレジデンシア日暮里ステーションフロント（2021年分譲/日暮里駅徒歩2分/約400万円）、プラウド町屋（2022年分譲/町屋駅徒歩6分/約330万円）、アルファグランデ日暮里（2022年分譲/日暮里駅徒歩10分/約365万円）といったものがあります。

上述のように「山手線徒歩10分圏内」と「三河島駅徒歩1分（and山手線徒歩14分）」は互角ぐらいの感覚になりますので、直近のアルファグランデと同じぐらいという設定に違和感はないでしょう（こちらの方がブランド力はありますけど、アルファグランデは免震、デザイン、そして間取りにも力を入れた物件でした）。

ちなみに、第1期1次は22戸の供給です。
三河島駅とは言え再開発が控える徒歩1分でこの単価帯ならばもう少し勢いを感じる戸数になるかとも思ったのですが、案外普通でした。地味な間取り面など（駅徒歩1分以外に強調出来る点が限られている）も影響しているように思います。