ウエリス南行徳駅前【駅徒歩2分、利便性の高い住居系地域】3階45㎡4,580万円（坪単価339万円）

ウエリス南行徳駅前。

所在地：千葉県市川市南行徳1-15-25
交通：南行徳駅徒歩2分
用途地域：第一種住居地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、41戸

南行徳駅前には駅徒歩1分のエクセレントシティ南行徳駅前のような物件も存在してはいますが、意外と駅前物件（分譲マンション）は限られており駅徒歩2分は貴重ですね。

駅前の商業地域・近隣商業地域はコンパクトで、こちらの敷地のように駅前にも住居系地域がわりと存在しているのですが、駅徒歩3分内程度のものはかなり少ないです。ここは駅からのアプローチをほぼほぼメトロセンター南行徳経由にすることも出来ますし、荒天の日も快適な徒歩2分は魅力でしょう。

目と鼻の先に駅（ホームや線路）があるポジションなので静かとまでは言えませんが、隣接してはいないですし、高架となったホーム部分は屋根や外壁が施されているので音の影響も小さく済みそうです。

そのため、駅前とはいえ立地的なところからすればファミリータイプ中心の設計でも何ら違和感なかったのですが、当物件は30～40㎡台のみで構成されたちょっと意外な設計になります。「ウエリス」は基本的にファミリータイプのイメージなのですが、単価的なところでファミリータイプだと採算が合いづらかったということなのでしょうか。
前建の影響の強い南東向きの低層階がコンパクトになるのは分かりますが、上層階や南西向きはファミリータイプでのニーズも十分にあったように思います。通学区の富美浜小学校も徒歩4分ですし、ファミリーにとっての条件もそろっている立地です。

買物便は、スーパーで言うと徒歩1分のそのメトロセンター内にラコマートとまいばすけっと、他にもワイズマート徒歩3分、マルエツとアコレ徒歩4分といった感じでかなり充実しています。そのように駅前の商業地域は小さいものの、ぎゅっと詰まった印象になるでしょう。

駅とは反対方向、イオンなど約60店舗が入るソコラ（2021年オープン）が徒歩8分となるあたりも魅力の1つでしょう。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2DK、東角住戸です。南東側には4階建マンションがあり、やはり道路に面した南西向き（当物件は南東向きと南西向きの構成）と比べると苦しいポジションになるでしょう。ただ、この階ならば日照は得られるはずですし、北東はコインパーキング（青空）、北西は戸建になるので、駅前物件としてけして悪い印象はないですね。

むしろ問題となるのはプランでしょう。45㎡という物件内で最も大きな面積を確保しつつのこの設計はどうなのか…。

ダイニングはコインパーキングに面した開口部を有しているので悪くはないのかもしれませんが、将来的に建物が建つようなことがあると至近距離で視界を塞がれてしまうわけですし、キッチンが玄関からダイニングへの動線上に位置し、かつ、ダイニングとバルコニーの間に洋室2が設けられたこの設計は残念ですね。
こういった細長い形状の30～40㎡台はけして珍しくはないのですが、こちらは物件内で最も面積の大きなタイプですし、曲がりなりにも三面から採光が可能な角住戸ですのでもう少し隣戸との調整を図って欲しかった、という思いはありますね。

40㎡台中盤で2ベッドを確保したプランにはなるので1つ1つにゆとりを設けるのは無理というものですが、柱が4本食い込んでいるあたりからしても苦しさを感じずにはいられません。

このぐらいの面積帯ならば2LDK（10畳以上でLD）に出来ていることも少なくなく、表示が2DKになってしまっているのも勿体ない点でしょう。

坪単価は339万円。そのように30～40㎡台のみの構成で、概ね300～370万円といったレンジ、320～340万円が多い設定なので、平均は330万円台になるでしょうか。

南行徳駅での近年の供給事例としてはエクセレントシティ南行徳一丁目（2020年分譲/駅徒歩5分/約265万円※ファミリータイプ中心となる中、30～40㎡台もあった）があるのみで、コンパクトでもファミリータイプと単価帯が大きく変わらない物件だったのでそことの比較においてはわりと上昇感がありますね。

ただ、お隣の浦安駅（浦安市）では、プラウド浦安（2020年分譲/浦安駅徒歩3分/約345万円※ファミリータイプ中心だが30㎡台も）あたりから価格上昇が顕著で、ここ1年ほどだとデュオステージ浦安（2022年分譲/駅徒歩4分/約380万円※平均専有面積約36㎡のコンパクト）、エクセレントシティ浦安北栄（2023年分譲/駅徒歩9分/約350万円※ファミリータイプが多いが30㎡台も）といった感じなので南行徳駅（市川市側）とはいえ駅前のここがこのぐらいになることに大きな違和感まではないのでしょう。

ただ、全体的に柱の食い込みが目立つプランゆえに多少単価を割り増しして考えるべきだと思いますし、こちらの45㎡は居室配置や視界などにも難（懸念点）があることを鑑みるともう少し価格面で勝負してしかるべき印象ではありますね。
次の記事で言及しますが、小規模ゆえに管理費がかなり嵩んでいるあたりからしても価格はもっと抑えるべきだったのではないでしょうか。