ファインシティ大宮公園【少々クセのある立地だがこちらもスケール大】4階92㎡6,998万円（坪単価250万円）
ファインシティ大宮公園。
所在地：埼玉県さいたま市北区盆栽町340（地番）
交通：大宮公園駅徒歩7分、土呂駅徒歩13分（北側通用口）、鉄道博物館駅徒歩16分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、161戸
大宮公園駅方向からJRの踏切を越えてすぐのところで、モロに線路沿いとなる非常に賑やかなポジションです。当敷地には従前ラブホテル（及びテニスクラブ）があったこと自体はそう気にはなりませんが、駅からの道程にラブホテルがあるあたりからも少々クセのある立地条件になるでしょう。
反面、立地的な魅力というところでは、広大な大宮公園が徒歩4分という環境面、ステラタウンが徒歩14分という利便性になるでしょうか。
ステラタウンは近いとは言えないものの、スーパー便はビッグ・エー徒歩5分、ヤオコー徒歩7分、マルエツ徒歩9分、東武ストア徒歩12分など良好ですし、車や自転車を使うことで利便性がかなり増してくるエリアになります。
敷地面積6,000㎡超のスケールは先行して分譲中のクラッシィハウス大宮植竹町（こちらと同じく京阪電鉄不動産と住友商事による物件。あちらは住友商事が主幹事）には及ばないのですが、匹敵する大きさがあり、こちらは駅徒歩10分圏内（※）になるという分かりやすさがあるでしょう。
※クラッシィハウスは駅徒歩10分圏内ではないもののバス便が充実していた。
通学区は、植竹小学校で徒歩9分とまずまずの距離感ですね。
公式ホームページ
お部屋はD棟92㎡の4LDK、北東角住戸です。敷地北東端に位置したポジションで、東側は戸建住宅街の先に線路、北側は道路を挟み7階建ベルエール大宮盆栽町（このお部屋の正面方向はベルエールの4階建部分や駐車場などになる）になります。
戸建を越える上層階ポジションのため視界的な魅力はあるものの、抜ける分線路の影響が大きいのは気になる点、また、しっかりとした大きさのファミリータイプながら方角的に日照が得にくいのは懸念材料になるでしょう。
ルーバルに出ることで南方向からのお日様も浴びられるようには思いますが、室内における日照時間はかなり短く、物件内最大の90㎡超のプランということを鑑みると少々の違和感が伴います。
ただ、そのようなプラン二ングの最大の要因は敷地南東面がガッツリ線路に面したポジションに他ならず、"南向きに条件の良いお部屋を配置することが出来なかった"がゆえの設計であることは明白ですね（※北側の斜線制限による上階のセットバックがあるので、北側の角住戸はルーバルを付けるのが容易）。
一方でプランは思っていた以上に良好です。
田の字3LDKの北東部に洋室4をプラスした感じのありがちな4LDK設計のため、LDは二面採光（角位置）でないのは残念ではあるものの、キッチンはルーバル側の二面採光ですし、柱のきれいなアウトフレームはいい意味で予想を裏切られました。
低層建なのでそもそも柱が細いのですが、その上でほぼほぼアウトフレーム化されているので効率性はかなり高いです。90㎡超を確保しつつ効率性を高めることが出来ているためLDKの18.7畳を初めとしてしっかりとした畳数になっていますし収納も豊富ですね。
ただ、大きさという点で残念なのは1418の浴室でしょう。90㎡超の4LDKだとお子さんが複数いらっしゃるご家族で検討されることが多いでしょうし、当然のように1620であって欲しかったところです。
坪単価は250万円。線路からさらに遠ざかるA棟北西角住戸には270万円近いルーバルタイプがあり、流石に物件内で上限水準ではないのですが（それでも上の方ではある）、90㎡超ともなるとグロスはかなり立派で、やはり日照面が芳しくない中でのこの単価はちょっと気になりますね。
上述のようにこの立地条件なので"こういった条件（日照）のものが物件内で目玉プラン的な位置づけ"になっていますが、南に線路などという条件がなければかなり違ったもの（目玉とするプランは南向きの角住戸など）になっていたはずで、そういった観点からするとちと強く感じてしまうのです。
なお、同デベロッパーによる物件のためやはりクラッシィハウス大宮植竹町（平均坪単価約240万円）と近似した単価設定になるようで、約270万円の上限単価もほぼ同じです。ただ、こちらはクラッシィハウスのように南向きが目玉になっていないですし、そもそもクラッシィハウスがやや強く感じました。
近隣で合わせて352戸もの大量供給になることを鑑みても"南向きでないことを理由（このご時世、後に出す物件の方を安くするというのは簡単ではないと思いますが…）"にもう少し抑えて欲しかった印象ではありますが、マンション名が違うように住友商事と京阪電鉄不動産の持分がそれぞれの物件で異なりますのでそういった価格設定にするのは余計に難しいのでしょうね。
所在地：埼玉県さいたま市北区盆栽町340（地番）
交通：大宮公園駅徒歩7分、土呂駅徒歩13分（北側通用口）、鉄道博物館駅徒歩16分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、161戸
大宮公園駅方向からJRの踏切を越えてすぐのところで、モロに線路沿いとなる非常に賑やかなポジションです。当敷地には従前ラブホテル（及びテニスクラブ）があったこと自体はそう気にはなりませんが、駅からの道程にラブホテルがあるあたりからも少々クセのある立地条件になるでしょう。
反面、立地的な魅力というところでは、広大な大宮公園が徒歩4分という環境面、ステラタウンが徒歩14分という利便性になるでしょうか。
ステラタウンは近いとは言えないものの、スーパー便はビッグ・エー徒歩5分、ヤオコー徒歩7分、マルエツ徒歩9分、東武ストア徒歩12分など良好ですし、車や自転車を使うことで利便性がかなり増してくるエリアになります。
敷地面積6,000㎡超のスケールは先行して分譲中のクラッシィハウス大宮植竹町（こちらと同じく京阪電鉄不動産と住友商事による物件。あちらは住友商事が主幹事）には及ばないのですが、匹敵する大きさがあり、こちらは駅徒歩10分圏内（※）になるという分かりやすさがあるでしょう。
※クラッシィハウスは駅徒歩10分圏内ではないもののバス便が充実していた。
通学区は、植竹小学校で徒歩9分とまずまずの距離感ですね。
公式ホームページ
お部屋はD棟92㎡の4LDK、北東角住戸です。敷地北東端に位置したポジションで、東側は戸建住宅街の先に線路、北側は道路を挟み7階建ベルエール大宮盆栽町（このお部屋の正面方向はベルエールの4階建部分や駐車場などになる）になります。
戸建を越える上層階ポジションのため視界的な魅力はあるものの、抜ける分線路の影響が大きいのは気になる点、また、しっかりとした大きさのファミリータイプながら方角的に日照が得にくいのは懸念材料になるでしょう。
ルーバルに出ることで南方向からのお日様も浴びられるようには思いますが、室内における日照時間はかなり短く、物件内最大の90㎡超のプランということを鑑みると少々の違和感が伴います。
ただ、そのようなプラン二ングの最大の要因は敷地南東面がガッツリ線路に面したポジションに他ならず、"南向きに条件の良いお部屋を配置することが出来なかった"がゆえの設計であることは明白ですね（※北側の斜線制限による上階のセットバックがあるので、北側の角住戸はルーバルを付けるのが容易）。
一方でプランは思っていた以上に良好です。
田の字3LDKの北東部に洋室4をプラスした感じのありがちな4LDK設計のため、LDは二面採光（角位置）でないのは残念ではあるものの、キッチンはルーバル側の二面採光ですし、柱のきれいなアウトフレームはいい意味で予想を裏切られました。
低層建なのでそもそも柱が細いのですが、その上でほぼほぼアウトフレーム化されているので効率性はかなり高いです。90㎡超を確保しつつ効率性を高めることが出来ているためLDKの18.7畳を初めとしてしっかりとした畳数になっていますし収納も豊富ですね。
ただ、大きさという点で残念なのは1418の浴室でしょう。90㎡超の4LDKだとお子さんが複数いらっしゃるご家族で検討されることが多いでしょうし、当然のように1620であって欲しかったところです。
坪単価は250万円。線路からさらに遠ざかるA棟北西角住戸には270万円近いルーバルタイプがあり、流石に物件内で上限水準ではないのですが（それでも上の方ではある）、90㎡超ともなるとグロスはかなり立派で、やはり日照面が芳しくない中でのこの単価はちょっと気になりますね。
上述のようにこの立地条件なので"こういった条件（日照）のものが物件内で目玉プラン的な位置づけ"になっていますが、南に線路などという条件がなければかなり違ったもの（目玉とするプランは南向きの角住戸など）になっていたはずで、そういった観点からするとちと強く感じてしまうのです。
なお、同デベロッパーによる物件のためやはりクラッシィハウス大宮植竹町（平均坪単価約240万円）と近似した単価設定になるようで、約270万円の上限単価もほぼ同じです。ただ、こちらはクラッシィハウスのように南向きが目玉になっていないですし、そもそもクラッシィハウスがやや強く感じました。
近隣で合わせて352戸もの大量供給になることを鑑みても"南向きでないことを理由（このご時世、後に出す物件の方を安くするというのは簡単ではないと思いますが…）"にもう少し抑えて欲しかった印象ではありますが、マンション名が違うように住友商事と京阪電鉄不動産の持分がそれぞれの物件で異なりますのでそういった価格設定にするのは余計に難しいのでしょうね。