プレシス東大宮【買物利便良好な駅徒歩8分×プレシスでは多くない70㎡超】5階71㎡5,610万円（坪単価262万円）

プレシス東大宮。

所在地：東京都埼玉県さいたま市見沼区東大宮5-14-1他（地番）
交通：東大宮駅徒歩8分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：7階建、59戸

昨年末より分譲中の駅徒歩3分のプレシスヴィアラ東大宮に次ぐプレシスで、その名称から明らかなようにこちらはファミリータイプが中心となった物件になります。

立地としては、駅からは南東に向かった第二産業道路及び出戸橋通りの手前で、敷地東側がウエルシア、南西側がコーナンドイトの大きな青空駐車場という感じなので住居系地域内とはいえ静かなポジションという印象にはならないでしょう。

駅徒歩8分の距離感を鑑みると"もう少し住宅街らしいポジション"の方が魅力的だったようにも思いますが、大通りに面しているわけではないですし（北側は戸建なども多く見られる低層住宅街）、そのコーナン＆ウエルシアなど大通りが近いがゆえに”駅距離とは関係ないところ”での買物利便の高さは魅力の1つになりますね。

スーパーに関しては、ビッグ・エーが徒歩6分、アコレが徒歩7分、西友が徒歩8分といった感じで駅距離なりの印象ですが、駅とは反対方向徒歩14分にハレノテラス（ショッピングモール）もありますね。

通学区は、そのハレノテラスの向かいの島小学校で徒歩14分と少々距離があります。ただ、ほぼフラットアプローチですので明確なネックにはならないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。南西は道路の向かいにコーナンドイトの青空駐車場（第2）、南東方向は隣接してやはりコーナンドイト駐車場（第3）という、命運をコーナンドイトに握られた立地になります（笑）。

視界抜けが得られる分、第二産業道路や出戸橋通りの喧騒はありますが、両面共に視界良好な南角という気持ちの良いポジションであることは確かでしょう。こんなとこに住んだら暇あればコーナンドイトに行ってしまいますね（笑）。

間取りはそのような良好な条件が反映された物件内で大きなタイプで、狭小ファミリータイプで知られるプレシスシリーズの中では多くない70㎡超になります。
角住戸としてはけして大きな方ではないものの、田の字ベースの設計ですので無駄が少ないですし、東コーナー部の柱は少し北東側にズラしているようで、柱のアウトフレームにも気を使っているのでしょうか（意外でした！）。

1つ1つの開口部は地味ですけど、南東面（妻面）の開口部が比較的充実しているあたりに好感が持てますし、きれいに開け放つことのできる洋室2の扉設計も良いですね。

一方、70㎡超であれば浴室は1418が相応ですし、キッチンの奥に冷蔵庫置場があるのもやや不便かもしれませんね。

坪単価は262万円。東向きの低層階には210万円そこそこのものもあるお値段設定で条件面での差があるとはいえ、わりと単価差がありますね。平均は250万円弱といったところになるでしょうか。

近年の東大宮駅での供給事例としては、ルピアコート東大宮（2019年分譲/駅徒歩2分/約225万円※間取りやデザインなど特徴豊かな物件）、プレシスヴィアラ東大宮（2022年分譲/駅徒歩3分/約310万円※平均専有面積約31㎡のコンパクトのため単価が高い）の2件のみで、コンパクトなプレシスヴィアラは参考にはなりません。

こちらは駅距離的にルピアコートとわりと差がありますし、最寄りがJRではなく東武になるとはいえ大宮駅寄りのエリアで供給中のクラッシィハウス大宮植竹町（北大宮駅徒歩11分）やファインシティ大宮公園（大宮公園駅徒歩7分）の平均240万円台の水準を鑑みてももう少し抑えられていてもおかしくなかったようには思います。
クラッシィハウスやファインシティも直近の値上がりがしっかりと反映されていた印象で、どこもかしこも強気な印象にはなるのですが…。