クラッシィタワー新宿御苑【スケールは小ぶりでも御苑に最接近する35階建】31階116㎡37,700万円（坪単価1,073万円）

クラッシィタワー新宿御苑。

所在地：東京都新宿区四谷4-29-3（地番）
交通：新宿御苑前駅徒歩4分、四谷三丁目駅徒歩7分、新宿三丁目駅徒歩11分、国立競技場駅徒歩13分、千駄ヶ谷駅徒歩15分、新宿駅徒歩17分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上35階地下1階建、280戸

新宿御苑駅からは新宿通りを一直線というアプローチ、新宿通り沿いに誕生する物件です。とりわけ駅に近いわけではありませんが、四方接道のきれいな長方形の敷地ですね。

新宿通り沿いの賑やかさはもちろんのこと、北東側斜向かい（裏手）にはラブホテルもあるなどファミリーに適した立地かと言われると微妙ではあるものの、29階建のライオンズ四谷タワーゲートを上回る”新宿御苑に最も近いタワマン”というだけで価値ある存在なのは間違いありません。

隣接してはいないものの（御苑内からの景観に配慮し、隣接するようなところにこういった高さの建物を生まれることはないでしょう）、中層階以上で南方向（南西方向がメイン）に御苑を一望することが出来る特等席で、新宿駅界隈までの距離感からしても明治神宮、代々木公園の杜を一望するパークコート神宮北参道ザ・タワーに近いものも感じますね。

パークコートは北参道駅徒歩1分の渋谷区物件なので、アドレスでの違いもありはしますが、こちらは小さめの敷地ながら35階建ということで近隣エリアでは富久クロスの55階建に次ぐ高さを実現出来ているのも大きなポイントになるでしょう。

総合設計制度（公開空地）により容積率1000%まで緩和を受けても総戸数280戸に過ぎず、敷地面積は2,200㎡ほどとタワマンの中では小さな部類にはなるのですが、高さの面では内陸寄りのタワマン（「湾岸エリアのタワマンではない」という意味合いで使っています）の中ではむしろ高い方ですし、「御苑一望×30階超」というのはかなりスペシャルな条件ですよね。

パークコート神宮北参道ザ・タワーはそのブランドはもちろんのこと、唯一無二なデザインが大きな付加価値になるため肩を並べる存在とまでは言えなそうですが、あちらは27階建でひと回り低く、こちらの高層階の位置付け（27〜34階をプレミアム、35階はペントハウス）からしてもパークコートを少なからず意識しているように感じますね。

利便性に関しては新宿三丁目駅徒歩11分ということからお分かりのように、やはり新宿駅東口が徒歩圏内になることの魅力が少なくないでしょう。伊勢丹が徒歩14分、高島屋が徒歩17分になります。

また、スーパーに関してはまいばすの徒歩1分に加え、富久クロスのヨークフーズが徒歩7分なので悪くないでしょう。他にローレルコートのミニコープが徒歩8分、また、丸正総本店の建替えが完了（2025年秋頃を予定）すれば徒歩7分（左門町の仮店舗は徒歩12分）になりますので、結構魅力的です。

なお、通学区は四谷小学校で徒歩14分と少々距離があります。

公式ホームページ

お部屋は116㎡の3LDK、南東角住戸です。南〜南西にかけて申し分のない御苑ビューが楽しめる絶好のポジションです。南側新宿通りの向かいには四谷区民センターのビルがありますが（20階ぐらいまでは視界への影響）、このぐらい階になると"斜め下方向"への視界にも影響がなくなるため絶好の御苑ビューになります。
また、30階以上になると2区画先東方向にあるその29階建のライオンズも越えますし、スカイツリービューも魅力のパノラマですね。

間取りは150〜210㎡台の最上階ペントハウスに比べると小さくはなるものの、南西角住戸と共にプレミアム以下では最大級の優雅な設計になります。
上述のようにスケール的には小ぶりなタワマンですし、通常であればここまで豊かな設計にはならないものですが、御苑ビューの特等席ならば話は別ですね。

ワイドな二面ダイレクトサッシに加え、南面4室の全室御苑ビュー設計は圧巻です。27階以上の南面（いわゆる御苑向き）はこの南東角住戸と南西角住戸だけであり、非常に贅沢な設計であることがお分かりいただけるのではないでしょうか。
※プレミアムとはいえ、東に面した部分を多くし、間に南向き中住戸を挟んでいても何ら不思議ではなかった。

また、当物件は3次元性能の高さもポイントになるでしょう。
プレミアムになると最大天井高約2.8m、窓際の下り天高も約2.3〜2.35mということで、落差はそこそこありはするものの、ワンランク上の豊かさがありますね。

坪単価は1,073万円。プレミアムのこの南東角住戸は最下階の27階で1,000万円～といった感じで、スーペリア（26階）の南東角約80㎡の坪単価900万円とはそこそこの差があります（※ペントハウス（最上階）は次期以降の供給）。

当初は26階（スーペリア）と27階（プレミアム）の差がほとんどないことに驚かされましたが、このぐらいあれば違和感はないでしょう。こちらには100㎡超プレミアムも考慮すべきで、スーペリアとは室内設備や天井高などの差もありますのでもっと差があってもおかしくなかったとは思いますけどね。

近年の御苑ビューの新築だと、ザ・パークハウス新宿御苑（2017年分譲/新宿御苑前駅徒歩1分/平均坪単価約570万円）の最上階角住戸が884万円、ザ・パークハウス御苑内藤町（2022年分譲/国立競技場駅徒歩7分/平均坪単価約650万円）の最上階角住戸が911万円という感じだったので、御苑までこの距離感のタワマン高層階（特等席）ということを考えればこのご時世としてはむしろややこなれているぐらいの印象です。

エリアは全然違いますけどワールドタワーレジデンスの東京タワービューの特等席となる高層階南西角住戸（100㎡超）が1,300万円台であったことを鑑みても気持ちこなれているぐらいの感覚があります（こちらの方が天井高など構造面のパフォーマンスも良好）。
1,000万円超で"こなれている"とか凄い時代になったものだとつくづく思いますが…。

ちなみに、直近の富久クロスの中古は600万円前後の成約が主ですが、高層階には600万円台後半、超高層階には800万円ほどのもの、また、御苑ビューに焦点を当てた中古成約事例は数が限られているものの、ザ・パークハウス新宿御苑、ヒルズ新宿御苑、プラウド新宿御苑エンパイアに700万円台前半～中盤、ディアナコート御苑内藤町に600万円台後半といったものが確認出来ますね。