クラッシィタワー新宿御苑【スーペリアでも2.65m×2.25m】22階74㎡17,100万円（坪単価765万円）

続けて、クラッシィタワー新宿御苑。

設計・施工は鹿島建設、デザイン監修は日建ハウジングシステムで制震構造が採用されています。
制震ダンパーには環境の変化や経年劣化による影響を受けにくいハニカムダンパを用い、下からおよそ3分の2程度のフロアまで入っているのは良い方でしょう（制震といいつつも半分程度のフロアまでしかダンパーが入っていないような物件もあります）。

デザイン監修は日建ハウジングシステムが行っており、新宿御苑を一望する絶景が最大のポイントになる物件ならではのガラスウォールを強調したフォルムはスケール以上の存在感がありますね。前回の記事で述べたように新宿御苑周りにはタワマンは限られており、新宿御苑内のどこから見渡すかにもよりますが、ドコモタワーに匹敵するぐらいの存在感を放てるように思います。単にガラスウォールとするのではなく「分節化」「積層」をキーワードにした繊細さがこの物件にはあります。

もちろんパークコート神宮北参道ザ・タワーのような唯一無二のデザインとは言えないのですが、タワマンとしては小ぶりなスケールながら四方接道の敷地を生かしたランドプランにも魅力が窺えますね。

敷地面積約2,200㎡、空地率約42％というのは35階建のタワマンとしてはかなり小さなものになるのですが、総合設計制度による緩和を受けるため四方道路沿いの全てを公開空地（歩道状空地・広場状空地）としたことで非常に広がりのあるランドプランを実現、中でも新宿通り沿い敷地南側の広場状空地が素晴らしいですね。1～2階部分の南側をピロティ設計にしたことで、さらに空間的な広がりを高めています。

その広場状スペースには植栽も施されはするものの、広がりのある公開空地ではあるので、プライバシー面に期待することは出来ません。ただ、そのように四方道路×公開空地設計により小ぶりなスケールを感じにくくなっていますし、外からの光が存分に降り注ぐギャラリー（屋内共用空間）も居住者だけの気持ちの良い空間になるでしょう。
※ギャラリーとエントランスホールは2層吹抜になっています。

共用施設としては、27階にパークビューラウンジ、プライベートラウンジ、ロイヤルサロン・ワークスペース（27階以上にお住まいの方のみ利用可）があり、貴重な高層階を割いているわりには充実しています。
中でも御苑ビューとならないお部屋にお住まいの方でも御苑ビューが楽しめるパークビューラウンジは有難い存在ですね。屋上テラスを設けることが出来れば”容積対象外（売上を減らさないで済む）”で住民全てに御苑ビューを楽しませることが出来たのでしょうが、やはり御苑からの景観などに配慮する必要があったのは想像に難くありません。

前回のクラッシィタワー新宿御苑。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側道路の向かいは11階建マンションで、その先も同程度の建物がひしめき合う商業地域になりますが、逆に言うと南西方向の新宿御苑との間には高いものでも15階建という感じですので、この階であれば新宿御苑が斜め方向に見えてきますね。
もちろん、西方向には新宿の高層ビル群が望めますし、御苑を抜きにしても”タワマンが限られたエリア”なりの魅力があるでしょう。

間取りは3LDKとしては一般的な大きさのものにはなるのですが、全室に窓があり内廊下タワマンとしては珍しい設計になります。

都心の商業地域ですので低層階は前建の影響が強くはあるものの、そのように四方接道の敷地であることを生かした全方位に住戸を設けたフロアプラン（北側にはタワー内埋め込みの機械式駐車場あり）と出来たことで戸あたりのスパンが豊かなのです。
※当物件のプランには行灯部屋が存在していません。

全室を窓に面した設計としたことで、1室1室の窓は小さめで、南西方向（斜め方向）に御苑を望むという観点で言うと、まとまった開口部がないと望みづらい、また、外観デザインも考慮したダイレクトサッシをふんだんに用いた設計のため、バルコニーが小さいというのもちょっと残念な点になるでしょうか。

ただ、こういったスーペリアグレード（19～26階）でも最大天井高約2.65m×下り天高2.2～2.25mというかなり高い三次元パフォーマンスを実現出来ており、こういったあたりからしてもパークコート神宮北参道ザ・タワーを意識したものと思われますね。
プレミアムはともかくスーペリアでこのレベルはデベロッパーがふんばらない（思い切らない）と実現しないもので（※）、御苑ビューの特等席となる「立地」を除き当物件最大の特長と言っても過言ではないように思います。

坪単価は765万円。内廊下にある約1㎡のトランクルーム面積を除いた単価なのでそれを含めるともう少し控えめになりますね（一般的にトランクルームを含んだ面積で計算することが多い）。

このスーペリアとモデレートは当初の予定価格からかなり下がったことでプレミアムとの単価差は広がりましたが、前回の記事でも述べたように天井高や設備仕様面の差を鑑みるとそこまで大きな印象はありません。

ただ、やはり当物件の最大のポイントは"御苑が見えるか見えないか"であるのは言うまでもなく（こういった中層階は眺望面での魅力もそれなりにある）、ブリリアタワー堂島（※）ほど高層階住戸限定の魅力的な共用施設があるわけでもないので、パーシャルとは言え御苑が見えての700万円台ならば十分なニーズがあるでしょうね。
※43～44階にあるバー＆ラウンジ、スカイコンシェルジュ、ビューライブラリーがホテル上の38階以上にお住まいの方専用。

ちなみに、第1期は96戸の供給で9階以下（40～50㎡台中心）は対象外になるのですが、西向き10階の635万円が最低単価になりますね。10階だと道路を挟んでいるとはいえ至近距離で視界を塞がれますので、この700万円台中盤との単価差は妥当なところでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、スーペリアでタイル貼の廊下、日ポリ化工の浴室、プレミアムでタイル貼のトイレ・洗面室床、カップボード、LDビルトインエアコン、玄関電気錠が備わります。
一番下のモデレートは単価帯のわりにかなりシンプルな印象ですし、プレミアムでも全熱交換器がついていないあたりは残念な点でしょう。
※ちなみに、パークコート神宮北参道ザ・タワーも4つのグレード分けがなされており、一番下のスタンダードはかなりシンプルでしたが、下から2番目のスーペリア以上でLD及び主寝室のビルトインエアコンやLDまでのタイル貼が実現、また、全熱交換器もプレミアム以上に付いていました。

管理費は508円/㎡。ディスポーザー、内廊下はもちろんのこと、コンシェルジュサービス、各階ゴミ置場、24時間有人管理が備わった小ぶりなタワマンなので妥当なところでしょう。
プレミアム以上（27階以上）は上述のようにロイヤルサロンなどの専用共用施設があるため609円/㎡とさらに高くなります。

駐車場は全87台で身障者用を除いた86台が機械式になります。