リビオレゾン参宮橋【首都高高架（西参道プロジェクト）至近の住居系地域】3階69㎡12,880万円（坪単価619万円）

リビオレゾン参宮橋。

所在地：東京都渋谷区代々木4-24-2（地番）
交通：参宮橋駅徒歩7分、初台駅徒歩9分、代々木駅徒歩14分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、54戸（事業協力者住戸13戸含む）

参宮橋駅と初台駅が共に徒歩10分圏内になるポジションで、甲州街道からしっかりと内に入った住居系地域に位置しています。

敷地東側は首都高の高架（かなり高さがあります）に隣接していますし、周囲には同じぐらいの高さのマンションが少なくないため、この界隈の住宅街の中ではけして芳しいポジションではないものの、山手線（代々木駅）もギリギリ徒歩圏（結構起伏があるので楽ではありません）になるあたりもポイントの1つでしょうか。

また、駅からのアプローチの途中（高架下）で進行中の西参道プロジェクトも楽しみな材料の1つになるでしょう。
プロジェクトの中心は将棋文化の発信・普及・振興拠点としての駒テラス西参道（2023年夏完成予定）なので、将棋にあまり興味がない方にとってはピンとこないかもしれませんが、高架下空間と隣接する歩道の整備、さらに、地域住民の憩いの場としての役割を果たす都市公園やカフェも出来ます。この敷地は隣接してはいないもののかなり近いため雰囲気的にも良い影響があるのではないでしょうか。

買物便は、スーパーで言うと成城石井とまいばすが徒歩7分、マルマンストアとリコスが徒歩8分ということで、もう少し近いところに1～2件あると嬉しかったようには思います。ただ、甲州街道の先では西新宿三丁目再開発が進行中ですので、将来的にはより便利なものになることでしょう。

通学区は、代々木山谷小学校で徒歩5分の距離感です。
※「リビオレゾン」シリーズであることからお分かりのように、30㎡台が多くを占める物件なのですが、以下のような60㎡台の3LDKも設けられています。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は同6階建のクレッセント参宮橋が隣接、東側は道路の先すぐのところに首都高高架という感じで、この階だと両面共に視界が妨げられてしまいます。
クレッセントはこちらの敷地同様の第3種高度地区による斜線制限があり、こちら側（北側）に向かって上階がセットバックされているのでこの階であれば日照への影響は大きくはないでしょう。とはいえ、魅力的なポジションとは言い難いですね。

間取りとしては、むしろ70㎡近い面積帯になっているのが意外でした。
”南東角住戸”とはいえ、そのように芳しいポジションとは言えずコンパクト中心の「リビオレゾン」であれば尚更、ここまでの面積を確保する必要はなかったような気がするのです。

東西に長い敷地形状ゆえに南面スパンはわりと贅沢に確保出来てはいるものの、南面3室の3LDKとしたことでLDの開口部はむしろ物足りなさすらありますし、”もうちょっと異なる提案”がなされていてもおかしくなかったのかなぁ…と。高架に配慮したのか接道している東面の開口部もあまりに地味です。
※洋室1・2共にウォールドアが採用されており、特に洋室2側のウォールドアを開け放つと開口部が豊かにはなるものの、基本が3LDKであるがゆえにオープンキッチンに出来ていないあたりも残念。

低層建のため柱の食い込みはそんなに気にはなりませんが、70㎡に満たない角住戸としてはかなり廊下が長いですし、効率性も芳しいものではないですね。

坪単価は619万円。多くを占める30㎡台のコンパクトタイプは低層階（北向き中住戸）でもこちらと同じぐらいの水準で、グロス価格が嵩むなりに単価を抑えているところもあるのかもしれませんが、上述のように視界面がお世辞にも魅力的なお部屋ではありませんので、強気な印象になりますね（※面積帯によって単価に差があるので注意が必要ですが平均もこちらと近い水準になるでしょう）。

昨年末に分譲されたオープンレジデンシア代々木参宮橋（初台駅徒歩5分・参宮橋駅徒歩7分/約550万円）の最上階角住戸（ルーバル付）と同じぐらいの設定なのですが、オプレジもパークホームズ初台ザ・レジデンス（2021年分譲/初台駅徒歩2分/約490万円）やヴィークコート代々木参宮橋（2020年分譲/初台駅徒歩6分・参宮橋駅徒歩7分/約460万円）あたりからの上昇度合が大きく感じましたし、オプレジもこちらもプランがねぇ…。

その前のブランズ代々木参宮橋（2020年分譲/参宮橋駅徒歩3分/約605万円）はかなり高額でしたが、上層階は明治神宮の杜を間近に望むポジションゆえのお値段設定というところもありましたし、まもなく分譲開始されるプラウド参宮橋なんかと比べても立地やブランドの差が大きいので数字そのままに比較するのは危険です。

初台駅の向こう側で昨年分譲されたピアース渋谷本町レジデンス（2022年分譲/西新宿五丁目駅徒歩6分・初台駅徒歩9分/約480万円）などとの比較においてもこの立地・パフォーマンスだとやや強い印象になるでしょうね。