オープンレジデンシア要町【立地はなかなかだけど間取りがこれでは…】5階86㎡11,980万円（坪単価460万円）

オープンレジデンシア要町。

所在地：東京都豊島区要町1-20-9（地番）
交通：要町駅徒歩2分、池袋駅徒歩12分
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、25戸

要町駅徒歩2分、要町通りから南側に1本入ったポジションになります。
敷地の多くは近隣商業地域ながら敷地の途中から第一種中高層住居専用地域になったところで、住宅が主となる駅近ながら落ち着きのある立地に誕生する物件です。

敷地面積は500㎡そこそこの小規模物件で、ハウスメーカーであるオープンハウスがまさに十八番としているケースになるでしょう。
そのため、高級感や存在感には欠けるものの、要町駅徒歩2分に加え、池袋駅徒歩12分という利便性がありつつも住宅街の落ち着きというのはこういった小規模物件（小さな土地）でないとなかなか実現しないものです。

買物便は、スーパーで言うとまいばすといさみ屋が徒歩2分、コモディイイダが徒歩7分と良好です。建設中のブリリアタワー池袋ウエストのスーパーも徒歩5分程度になるでしょうか。
もちろん、池袋駅西口界隈までは徒歩10分程度でいくことが出来るのも魅力の1つです。

通学区は、要小学校で徒歩5分の距離感になります。

公式ホームページ


お部屋は86㎡の3LDK、南・西・東の三方に開口部のある最上階メゾネットタイプになります。南側は接道し、向かいは3階建、東西は接道してはいないものの高い建物でも4階建となる住宅街で、全方位に視界抜けが望めるかなり魅力的なポジションになります。
南方向にはそこそこの大きさのある千早第二公園もあるなど、駅近ながら視界・環境面での魅力が非常に高いですね。

間取りは最上階を含むメゾネットタイプで、言うまでもなく当物件の目玉的な立ち位置のプランになるのですが、階段による面積消費があるとはいえこの86㎡は悲しいですね。

とにかく残念なのがLDでしょう。10.9畳の畳数もさることながら開口部が…。
約12,000万円の目玉プラン、視界良好の上層階でこの開口部ってどういうことなんでしょうね…。
敷地が小さいから仕方ないね、で済ませるレベルではありません。様々な調整が必要なのは間違いありませんが、この感じの2フロアであれば下階（5階）にベッドルーム2室、上階にLDKとベッドルーム1室の割り振りにして欲しかったですね。廊下が長くなるのを嫌った結果（効率性を追求した結果）がこれなのだと思いますが、このLDはあまりにも悲しい。

南側がルーバルに面したLDとこのLDとでは天と地の差があります…。

階段下のストレージや洋室1の大きなウォークインクローゼット、廊下壁の物入など、収納がかなり充実しているのはポイントの1つですが、寝室からトイレに行くのも遠すぎますし、この設計だとメゾネットのデメリットばかりが目立ってしまっているように思います…。

坪単価は460万円。”戸建感覚を味わいつつ、最上階住戸ならではの眺望も享受できる”と言えば聞こえがいいとは思いますし、この立地の目玉プランという点で言えば単価的にはこなれている印象になるかもしれません。

ただ、そのように"戸建風（2層に分れている）のメリット"が感じやすいかと言うと微妙、また、LDの開口部的な魅力に欠けるため眺望的なメリットも感じにくいでしょう。また、階段部分による面積消費を含めると一般的な80㎡の使い勝手があればいい方でその場合の坪単価は約500万円になることからもけしてリーズナブルな印象はないですね。
※近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。