オープンレジデンシア要町【破壊力抜群の間取り】4階64㎡8.980万円（坪単価462万円）
続けて、オープンレジデンシア要町。
設計はカスケードアンドパートナーズ、施工は吉原組です。
前回の記事でも述べたようにオプレジが十八番とする住宅街の小規模物件で、敷地面積は530㎡ほどしかありません。
それ自体はオプレジとしては何ら珍しいことではないのですが、空地率が約34％とかなり低くなっているようにランドプランとしてはかなり難しいものになっていると感じますね。
近隣商業地域側でも第3種高度地区の斜線制限があるなど、高さ制限が厳しいエリアで、限られた敷地面積において容積の最大化を目指す上では当然ながら窮屈なランドプランを強いられることになります。
デベロッパーがオープンハウスでなくともこの敷地でマンションを設計しようとするとかなり難しいプランニングを強いられるはずで、そもそもこのような小さな住宅街ポジションでマンションを分譲しようとするデベロッパーは多くありませんので、苦しい設計であろうともここに分譲マンションが誕生すること自体を有り難く思うべき（？）なのかもしれません。
ただ、そうは言ってもこの設計（プラン）はどうでしょうね。
前回の最上階メゾネットもなかなかでしたけど、以下のプランもパンチあり過ぎ…。
南側道路沿いのエントランスアプローチに若干のゆとりを感じることが出来るのはポイントの1つですし、東側道路にもわずかに接道していることを生かし、駐輪場へのアプローチ（サブエントランス）を確保出来ているあたりは悪くはないのですが…。
前回のオープンレジデンシア要町。
公式ホームページ
お部屋は64㎡の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいは3階建、西側は2階建戸建ですのでこの階だと日照だけでなく視界抜けも出てくる好条件になります。
間取りは65㎡に満たない狭小3LDKになるのですが、問題はそこではないでしょう（笑）。
LDの開口部がああああぁぁぁぃぅぇぉおおお…。
そのインパクトがあまりに凄すぎて他のデメリットがどうでも良くなるぐらいではあるのですが、4本の柱の食い込み、全室リビングインのベッドルームなども含めかなり残念な間取りですね。
オープンレジデンシア大井町フロントコートの1LDKにはこのようなサッシ1枚のケースがあったと記憶していますし、他デベ物件ではクレヴィア渋谷富ヶ谷にも衝撃を受けましたけど、これはそれら以上で…。
坪単価は462万円。平均坪単価もこちらと同じぐらいになりますね。
西向きはこういった南向きほど良い条件（間取りではなく日照や視界的な意味）ではないものの、コンパクトタイプが多くこういったファミリータイプよりも相対的に単価高となっています。
近年の近隣供給事例としては、シティハウス西池袋（2021年分譲/要町駅徒歩4分・池袋駅徒歩11分/約460万円）、ルジェンテ池袋立教通り（2022年分譲/池袋駅徒歩8分/約500万円）、後は立地・スケールが全然違うもののブリリアタワー池袋ウエスト（2022年分譲/池袋駅徒歩5分/約535万円）といったところでしょうか。
こちらはより池袋に近いシティハウスと同じぐらいですし、ルジェンテやブリリアタワーとの差も小さ目なので、直近の相場高騰を感じますが、こちらはこちらで特徴ある立地条件ではあるので"数字上"は大きな違和感はないでしょう。
間取りを加味すると違和感ありますけど…。
設備仕様面は、小規模ですので当然ながらディスポーザーはありません。食洗機、トイレ手洗い器は備わっていますが、水回りの天然石天板仕様などのないシンプルなものになります。
管理費は327円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりに高めですね。
駐車場は1台のみで平置です。
設計はカスケードアンドパートナーズ、施工は吉原組です。
前回の記事でも述べたようにオプレジが十八番とする住宅街の小規模物件で、敷地面積は530㎡ほどしかありません。
それ自体はオプレジとしては何ら珍しいことではないのですが、空地率が約34％とかなり低くなっているようにランドプランとしてはかなり難しいものになっていると感じますね。
近隣商業地域側でも第3種高度地区の斜線制限があるなど、高さ制限が厳しいエリアで、限られた敷地面積において容積の最大化を目指す上では当然ながら窮屈なランドプランを強いられることになります。
デベロッパーがオープンハウスでなくともこの敷地でマンションを設計しようとするとかなり難しいプランニングを強いられるはずで、そもそもこのような小さな住宅街ポジションでマンションを分譲しようとするデベロッパーは多くありませんので、苦しい設計であろうともここに分譲マンションが誕生すること自体を有り難く思うべき（？）なのかもしれません。
ただ、そうは言ってもこの設計（プラン）はどうでしょうね。
前回の最上階メゾネットもなかなかでしたけど、以下のプランもパンチあり過ぎ…。
南側道路沿いのエントランスアプローチに若干のゆとりを感じることが出来るのはポイントの1つですし、東側道路にもわずかに接道していることを生かし、駐輪場へのアプローチ（サブエントランス）を確保出来ているあたりは悪くはないのですが…。
前回のオープンレジデンシア要町。
公式ホームページ
お部屋は64㎡の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいは3階建、西側は2階建戸建ですのでこの階だと日照だけでなく視界抜けも出てくる好条件になります。
間取りは65㎡に満たない狭小3LDKになるのですが、問題はそこではないでしょう（笑）。
LDの開口部がああああぁぁぁぃぅぇぉおおお…。
そのインパクトがあまりに凄すぎて他のデメリットがどうでも良くなるぐらいではあるのですが、4本の柱の食い込み、全室リビングインのベッドルームなども含めかなり残念な間取りですね。
オープンレジデンシア大井町フロントコートの1LDKにはこのようなサッシ1枚のケースがあったと記憶していますし、他デベ物件ではクレヴィア渋谷富ヶ谷にも衝撃を受けましたけど、これはそれら以上で…。
坪単価は462万円。平均坪単価もこちらと同じぐらいになりますね。
西向きはこういった南向きほど良い条件（間取りではなく日照や視界的な意味）ではないものの、コンパクトタイプが多くこういったファミリータイプよりも相対的に単価高となっています。
近年の近隣供給事例としては、シティハウス西池袋（2021年分譲/要町駅徒歩4分・池袋駅徒歩11分/約460万円）、ルジェンテ池袋立教通り（2022年分譲/池袋駅徒歩8分/約500万円）、後は立地・スケールが全然違うもののブリリアタワー池袋ウエスト（2022年分譲/池袋駅徒歩5分/約535万円）といったところでしょうか。
こちらはより池袋に近いシティハウスと同じぐらいですし、ルジェンテやブリリアタワーとの差も小さ目なので、直近の相場高騰を感じますが、こちらはこちらで特徴ある立地条件ではあるので"数字上"は大きな違和感はないでしょう。
間取りを加味すると違和感ありますけど…。
設備仕様面は、小規模ですので当然ながらディスポーザーはありません。食洗機、トイレ手洗い器は備わっていますが、水回りの天然石天板仕様などのないシンプルなものになります。
管理費は327円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりに高めですね。
駐車場は1台のみで平置です。