シティタワー新宿【相変わらずの殿様商売】33階77㎡22,000万円（坪単価942万円）
シティタワー新宿。
所在地：東京都新宿区西新宿5-801（地番）
交通：西新宿駅徒歩8分、中野坂上駅徒歩8分、西新宿五丁目駅徒歩10分、都庁前駅徒歩11分、新宿駅徒歩17分
用途地域：商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数：地上35階地下2階建、428戸（非分譲住戸255戸・非分譲SOHO11室含む、その他店舗・保育所・事務所）
今回は未だに取り上げることが出来ていなかったこちらの物件です。ただ、昨年末の分譲開始当初からかなりしっかりとしたお値段設定になっており（※強気な住不とはいえ、第1期は気持ち抑え目でその後値上げしていくケースも少なくない。第1期でも他デベよりも強いのはザラですが…）、その後供給されたパークタワー西新宿よりも明らかに割高なことから売れている気配があまりないですね。
当物件は住不物件にしては珍しく、今年2月に竣工済という完成売りのようなタイミングでの分譲になっており、非分譲住戸を除いた分譲住戸が162戸でしかないということも加味しての殿様商売なのでしょうが、完成売りなのに相も変わらず引渡しは来年4月（※）ですし、”欲しければ売ってもいいよ”的なスタンスを貫いていますね。
※住友不動産は3月決算なので、引渡しを4月以降にすることで売上（利益）を先延ばしに出来、それにより期間の利益を調整しています。
なお、こちらは同完成済の住友不動産新宿ファーストタワー（ラ・トゥール新宿ファースト）を含む計23,500㎡のスケール感のある一体再開発で、特に西側神田川沿いD地区に出来た淀橋さくら公園周りの約8,700㎡が魅力になるでしょう。こちらやファーストタワーの公開空地部分も合わせるとかなり広がりのある落ち着いた空間で、青梅街道沿いであることを忘れさせてくれる豊かさがここにはあります。
当物件自体は敷地面積4,200㎡超ということで、タワマンとしてはそれほど大きなものではなく、高さ的にも並びのザ・パークハウス西新宿タワー60（60階建）はもちろんのこと、パークタワー西新宿（40階建）にも劣ってしまうのですが、当物件の低層部には保育所や店舗（既にセブン、薬局、クリニックなどが入居）も入りますね。
ファーストタワーの1階には先日4/15にイオンフードスタイルがオープンし、目と鼻の先に売場面積1,000㎡超のスーパーがあるというのはやはり大きな魅力になるでしょう。
買物便は、もとまちユニオンが徒歩3分、ライフ、マルエツプチ、まいばすも徒歩7分ということで、イオンフードスタイルを抜きにしても充実していますし、もちろん新宿駅西口界隈へは徒歩15分ほどでアクセス可能です。
一方、通学区は、西新宿小学校で徒歩16分とかなり距離があり、アプローチも緩やかながら起伏がありますので、低学年だと少々の負担になりそうです。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の3LDK、南西角住戸です。南方向には低層建物が予定される同再開発C地区を挟み60階建のザ・パークハウス西新宿タワー60が聳えますが、南西～西方向にかけては低層の東電の事業所、そしてその先には中野区本町の低層住宅街が広がる恵まれたポジションになります。
十二社通り沿いには再開発により上で挙げたようなタワマンが並びますし、十二社通りの向かいも高層になるこのエリアの眺望は富士山ビューの西向きが最も魅力的なものになるのです。
ただ、間取りは今一つですね。当物件の南西コーナー部は雁行設計になっており、北西側に隣接するお部屋とコーナー部を分け合うような形になっているため、西面にワイドなダイレクトサッシを施すことが出来ていません（西面にワイドサッシを施すと隣戸の南側が覗けてしまうため）。
隣接するもう1つの南西角住戸もダイレクトサッシが採用されているのは南側であり、共に西側にダイレクトサッシを設ける設計の方が良かったような気がするのですがどうでしょうか。
そのようにすると隣戸側の南面がこのプランの西面のようにお見合いへの配慮により開口部を設けづらくなるというデメリットがあるため、最終的に南面を重視したような形なのだと思いますが、どちらかというと西面を重視した方が良かったような…。
西からの日射しは太陽が低いためダイレクトサッシだろうがフルバルコニーだろうが夏場の直射を防ぐことはできませんが、南からの日射しはフルバルコニーであれば直射が防げるので南面はバルコニー、西面をダイレクトサッシとした方が理に適っているということも言えるでしょう。
兎にも角にもこちらのプランは南西角住戸ながらザ・パークハウスが見える方向の南をメインとした”半角住戸”的な立ち位置で、ダイレクトサッシがあるのも洋室1だけということからもいわゆる”目玉プラン”とはちょっと違うようですね。南面4室設計はポイントですし、LDのサッシ幅も豊か、また、柱のアウトフレームもかなり優秀なきれいなプランではあるのですが、ここまでの単価帯ということを鑑みるとさらなるインパクトが欲しかったという思いがあります。
坪単価は942万円。同階南向き中住戸は800万円台前半、同階西向き中住戸は800万円台後半ということでしっかりとした角住戸プレミアムが乗ってはいるようなのですが、そうは言っても”角住戸感が薄い”というところが住不の価格設定の凄いところです。
コーナー部にあるのはLDではなく洋室1で、むしろ中住戸に近いパフォーマンスということを鑑みると、かなり強気な設定に感じてしまいますね。
パークタワー西新宿の記事をご覧いただくとお分かりのようにそもそもこちらの物件の方が大分高いお値段設定であり、こういった中途半端な角住戸は余計に強烈な印象にならさるを得ません。
所在地：東京都新宿区西新宿5-801（地番）
交通：西新宿駅徒歩8分、中野坂上駅徒歩8分、西新宿五丁目駅徒歩10分、都庁前駅徒歩11分、新宿駅徒歩17分
用途地域：商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数：地上35階地下2階建、428戸（非分譲住戸255戸・非分譲SOHO11室含む、その他店舗・保育所・事務所）
今回は未だに取り上げることが出来ていなかったこちらの物件です。ただ、昨年末の分譲開始当初からかなりしっかりとしたお値段設定になっており（※強気な住不とはいえ、第1期は気持ち抑え目でその後値上げしていくケースも少なくない。第1期でも他デベよりも強いのはザラですが…）、その後供給されたパークタワー西新宿よりも明らかに割高なことから売れている気配があまりないですね。
当物件は住不物件にしては珍しく、今年2月に竣工済という完成売りのようなタイミングでの分譲になっており、非分譲住戸を除いた分譲住戸が162戸でしかないということも加味しての殿様商売なのでしょうが、完成売りなのに相も変わらず引渡しは来年4月（※）ですし、”欲しければ売ってもいいよ”的なスタンスを貫いていますね。
※住友不動産は3月決算なので、引渡しを4月以降にすることで売上（利益）を先延ばしに出来、それにより期間の利益を調整しています。
なお、こちらは同完成済の住友不動産新宿ファーストタワー（ラ・トゥール新宿ファースト）を含む計23,500㎡のスケール感のある一体再開発で、特に西側神田川沿いD地区に出来た淀橋さくら公園周りの約8,700㎡が魅力になるでしょう。こちらやファーストタワーの公開空地部分も合わせるとかなり広がりのある落ち着いた空間で、青梅街道沿いであることを忘れさせてくれる豊かさがここにはあります。
当物件自体は敷地面積4,200㎡超ということで、タワマンとしてはそれほど大きなものではなく、高さ的にも並びのザ・パークハウス西新宿タワー60（60階建）はもちろんのこと、パークタワー西新宿（40階建）にも劣ってしまうのですが、当物件の低層部には保育所や店舗（既にセブン、薬局、クリニックなどが入居）も入りますね。
ファーストタワーの1階には先日4/15にイオンフードスタイルがオープンし、目と鼻の先に売場面積1,000㎡超のスーパーがあるというのはやはり大きな魅力になるでしょう。
買物便は、もとまちユニオンが徒歩3分、ライフ、マルエツプチ、まいばすも徒歩7分ということで、イオンフードスタイルを抜きにしても充実していますし、もちろん新宿駅西口界隈へは徒歩15分ほどでアクセス可能です。
一方、通学区は、西新宿小学校で徒歩16分とかなり距離があり、アプローチも緩やかながら起伏がありますので、低学年だと少々の負担になりそうです。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の3LDK、南西角住戸です。南方向には低層建物が予定される同再開発C地区を挟み60階建のザ・パークハウス西新宿タワー60が聳えますが、南西～西方向にかけては低層の東電の事業所、そしてその先には中野区本町の低層住宅街が広がる恵まれたポジションになります。
十二社通り沿いには再開発により上で挙げたようなタワマンが並びますし、十二社通りの向かいも高層になるこのエリアの眺望は富士山ビューの西向きが最も魅力的なものになるのです。
ただ、間取りは今一つですね。当物件の南西コーナー部は雁行設計になっており、北西側に隣接するお部屋とコーナー部を分け合うような形になっているため、西面にワイドなダイレクトサッシを施すことが出来ていません（西面にワイドサッシを施すと隣戸の南側が覗けてしまうため）。
隣接するもう1つの南西角住戸もダイレクトサッシが採用されているのは南側であり、共に西側にダイレクトサッシを設ける設計の方が良かったような気がするのですがどうでしょうか。
そのようにすると隣戸側の南面がこのプランの西面のようにお見合いへの配慮により開口部を設けづらくなるというデメリットがあるため、最終的に南面を重視したような形なのだと思いますが、どちらかというと西面を重視した方が良かったような…。
西からの日射しは太陽が低いためダイレクトサッシだろうがフルバルコニーだろうが夏場の直射を防ぐことはできませんが、南からの日射しはフルバルコニーであれば直射が防げるので南面はバルコニー、西面をダイレクトサッシとした方が理に適っているということも言えるでしょう。
兎にも角にもこちらのプランは南西角住戸ながらザ・パークハウスが見える方向の南をメインとした”半角住戸”的な立ち位置で、ダイレクトサッシがあるのも洋室1だけということからもいわゆる”目玉プラン”とはちょっと違うようですね。南面4室設計はポイントですし、LDのサッシ幅も豊か、また、柱のアウトフレームもかなり優秀なきれいなプランではあるのですが、ここまでの単価帯ということを鑑みるとさらなるインパクトが欲しかったという思いがあります。
坪単価は942万円。同階南向き中住戸は800万円台前半、同階西向き中住戸は800万円台後半ということでしっかりとした角住戸プレミアムが乗ってはいるようなのですが、そうは言っても”角住戸感が薄い”というところが住不の価格設定の凄いところです。
コーナー部にあるのはLDではなく洋室1で、むしろ中住戸に近いパフォーマンスということを鑑みると、かなり強気な設定に感じてしまいますね。
パークタワー西新宿の記事をご覧いただくとお分かりのようにそもそもこちらの物件の方が大分高いお値段設定であり、こういった中途半端な角住戸は余計に強烈な印象にならさるを得ません。