シティタワー新宿【神田川沿い約8,700㎡の親水公園】24階55㎡12,500万円（坪単価757万円）

続けて、シティタワー新宿。

設計はアール・アイ・エー、施工は五洋建設です（住友不動産新宿ファーストタワーは大成建設）。

こちらはスーゼネ大成建設の施工ではありませんが、ファーストタワー（高層階はラ・トゥール新宿ファースト）同様に免震構造が採用されており、アウトフレームが良好な二次元設計、最大天井高は2.55～2.75mと三次元設計及び構造面は良好です。

ただ、同35階建でもファーストタワーは中層以下がオフィスになるためこちらよりもかなり背が高いですし（こちらは約130m、ファーストタワーは約150m）、全体がオフィスライクなガラスウォールで設えられたあちらと比べると存在感は薄くなるでしょう。

ファーストタワーもセントラルパークタワーラ・トゥール新宿のような個性的な形状でエッジが効いたガラスウォールデザインではなく、ラ・トゥール部分も含めオフィス風味が強いため面白味はないものの、こちらはコバンザメのような印象も出ちゃいますね。そもそも、当エリアにはザ・パークハウス西新宿タワー60などのさらなる高層タワマンがあるので当物件の存在感は高いとは言えないですね。

ただ、そんな中でも当物件の魅力となるのが約8,700㎡もの広さを確保した淀橋さくら公園を中心とした空地ですね。神田川沿いのその西側のエリアには水と緑が一体となった心地よい広場空間が実現しています。

広場にはとりわけ目立つ何かがあるわけではないですし、この空間は近隣にお住まいの方（ザ・パークハウス西新宿タワー60やパークタワー西新宿など）にとっても同様に魅力的なものとなるので、当物件だけのメリットとは言えないのですが、それらにも同様に魅力的な公開空地が存在しており、今後パークタワーが出来るとさらにこの一帯の魅力が高まりますね。
パークタワーの際にも言及したようにこの十二社通りの西側の再開発エリアにおいては”いわゆる西新宿のイメージ”とは異なる魅力的な住環境が生まれています。

都心部（港区・中央区の湾岸エリア除く）でこのレベル・スケールの住環境が広がるエリアはかなり貴重ですし、当エリアの大きな特長と言えるでしょうね。

共用施設としては、3階のオープンラウンジ、キッズスペース、パーティルームに加え地下にシアター、フィットネスと総戸数400戸台のタワマンなりではありますが、高層階をラウンジなどの共用施設には割いておらず、住不らしいセコさがあるのは残念ですね。

ただ、エントランスホールは当然のように2層吹抜のガラス貼の大きな空間、さらにそちらに面した位置にピロティと車寄せがあるあたりは住不タワマンらしい魅力的な点で、ホールから望む公開空地及び公園側の借景も気持ちが良いでしょう。

前回のシティタワー新宿。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、南向き中住戸です。南方向は同再開発内のC地区（低層建物予定）の先にそのザ・パークハウス西新宿タワー60があり、視界への影響は小さくありません（一般的に言って24階はかなり高いですけど、前方が60階建だと"36階建"が立っているようなものですからね）。
ただ、距離的には結構離れているので日照は南東や南西から得ることが出来ますし、南西方向は東電の低層の事業所や中野区本町の低層住宅街が広がるのでタワマンなりの眺望も楽しむことが出来ます。

間取りはごくごく一般的な50㎡台の2LDKなのですが、スパン目一杯に開口部（連窓サッシ）が施されているのは良い点ですね。

洋室1・2共に引き戸の開きが中途半端で、特に洋室2に関してはウォールドアなどが採用されていると良かったようには思いますが…。

坪単価は757万円。南向きの高層階はほぼ同タイプのものが800万円台前半、西向きの高層階（70㎡台）になると800万円台後半という設定で、これでも眺望や階層が加味されてはいるようですが、そうは言っても高く感じますよね。

パークタワー西新宿の20階台半ばの2LDK（60㎡台）は全方位に設けられており、500万円台中盤（東向き）〜600万円台中盤（西向き）のレンジでしたので全然違います…。

ちなみに、ラ・トゥール新宿ファーストは最低70㎡超なので単純比較は出来ないのですが、坪賃料2.1万円ほどからの設定で、それをベースにしたこちらの表面利回りは「3.0（坪単価830万円で計算）～3.3％（坪単価757万円で計算）」ほどの低水準になってしまいます。近年はさらなる価格高騰（賃料は価格ほどは伸びていない）で3％台となる物件は多いですけど、3％台前半はやっぱり低過ぎますね。

設備仕様面は、ディスポーザー（40㎡台以下除く）、食洗機（20㎡台除く）、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板、さらに、1種換気＋NOxフィルター（40㎡台以下除く）、LDビルトインエアコン（70㎡台以上。100㎡台がメインの最上階TOPグレードは洋室1も）などが備わっています。悪くはないですけど、この単価帯からすると平凡な印象ではあります。

管理費は467円/㎡。ディスポーザー、内廊下に加え、各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス、24時間有人管理が伴ってのものですので違和感はないでしょう。
スケールの大きなタワマンではないですし、昨今のインフレを鑑みればむしろ気持ちこなれているぐらいの感覚になりますかね。

駐車場は全109台で、9台のみが平置、100台が機械式になります（非分譲住戸取得台数含む。他来客用2台）。