ザ・パークハウス松戸【環境と利便性が両立する駅徒歩6分】2階73㎡6,198万円（坪単価282万円）

ザ・パークハウス松戸。

所在地：千葉県松戸市松戸平潟2001-1（地番）
交通：松戸駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、107戸

松戸市初の「ザ・パークハウス」となります。ファミリータイプ中心の総戸数100戸超のスケール感も有しています。

立地としては松ノ木通りからほんの少しだけ内に入ったところで、従前は大きな青空コインパーキングがありました。
このあたりも用途地域的にはまだ商業地域になるのですが、坂川（松ノ木橋）越えた先で、いわゆる西口の繁華街からは適度な離隔がとれていますね。

近隣は住宅が多く、駅徒歩6分の利便性と落ち着きを両立するポジション、また、買物利便もダイエー（イオンフードスタイル）が徒歩4分、アトレが徒歩6分、かつ、共に駅からの道程の途中にあるので申し分ないでしょう。

ロピアの入るキテミテマツドは徒歩9分とやや距離がありますが、新駅ビルが2027年（予定）に開業するとさらに便利になりますし（東西通路の拡幅も）、通学区の中部小学校が徒歩5分となるあたりもファミリーにとっての魅力になるでしょう。

坂川がほど近いポジションであることからお分かりのように標高4mに満たない低地のためハザードマップ上は色が付いてしまうあたりはデメリットの1つにはなるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。南西は4階建マンションなのですが、南東は道路の向かいに大きな月極駐車場（青空。従前は島村俊商店の低層建物がありました）になります。もう少し南西側の建物との離隔が図れていると良かったようには思いますが、南東や南方向などから日照も得られるポジションです。
上層階になると南西方向にスカイツリーなどが望める眺望的な魅力も高まるポジションですが、南方向ほど近いところにNTTの電波塔があるのはちょっと残念ですね。

間取りは南角らしく物件内で最も大きなタイプになります。
当物件は8割弱が3LDKになっており、70㎡前後がほとんどになりますので、こういった角住戸ぐらいは80㎡ぐらいの面積が確保されていてもおかしくはなかったのですが、そうするとグロスで7,000万円を超えてしまうわけで、やはりデベロッパー（売る側）にとっては得策ではないのでしょう（70㎡台に比べ単価を抑える必要が出てくる）。
東口徒歩3～4分では日鉄興和不動産が総戸数77戸（平均専有面積60㎡弱ぐらいなのでファミリータイプ（70㎡前後）にコンパクトタイプ（30～50㎡台）も混ぜた「リビオ」でしょうか）を分譲予定で（着工はこちらよりも早かったが完成売り？）、リビオだと80㎡超は望み薄、また、三菱ブランドの総戸数100戸超であればもうちょっと大きなタイプ（グロス価格が嵩むタイプ）があってもニーズを生み出せたようにも思いますが…。

なお、角住戸とはいえ70㎡台のため玄関・廊下を一直線とした設計になるのですが、LDは二面採光（角位置）ですし、玄関位置をくぼませたことで柱をアウトフレーム化しつつ玄関前にしっかりとしたアルコーブスペースを確保しているあたりも◎でしょう。

角住戸ながら洋室1室が行灯部屋になっているのは残念と言えば残念ですが…。

洗面室の奥にフリーストレージがあるのは1つの特徴になりますね。
賑やかな立地ではありませんので洋室1が二重サッシなっているのはゼッチ基準を満たすためでしょう。

坪単価は282万円。こちらは南西側の前建の影響を受ける低層階なので控えめな設定ですが、日照・視界良好な上層階になると350万円超まであります。
ただ、低層階中住戸は270万円前後からあるので平均としては310万円ほどになるでしょうか。

近年の松戸駅前におけるファミリータイプを含む供給事例としては、エクセレントシティ松戸駅前（2017年分譲/駅徒歩3分/約220万円）、エクセレントシティ松戸Ⅲステーションリンク（2017年分譲/駅徒歩4分/約215万円）、リビオレゾン松戸ステーションプレミア（2020年分譲/駅徒歩3分/約305万円※大半は30㎡台だったが60㎡台のファミリータイプもあり、ファミリータイプの平均は270～280万円ほど）、レ・ジェイド松戸ステーションフロント（2022年分譲/駅徒歩2分/約325万円※平均専有面積約49㎡で50～60㎡台が多かった）といったものがあります。

流石に2017年分譲の2物件と比べるとかなりの値上がっていますがそれは当然のことですし、リビオレゾンやレ・ジェイドは"駅近なりのデメリット（線路とかラブホとか）"もありましたので、この環境×利便性のバランスがとれた徒歩6分での310万円ならば納得でしょう。

時期的なものを鑑みればレ・ジェイドを超えるぐらいでもおかしくなかったように思います。リビオレゾンやレ・ジェイドはファミリータイプとはいえ60㎡台でしたのでグロスでの差がありますし、そういった点もあっての最大73㎡なのだとも思うわけですが、第1期1次で68戸を供給するあたりからしてもニーズ（検討する方の予算）にフィットしているように思いますね。