クレストプライムレジデンスパーク五番街【10～15年スパンでの街づくり】6階70㎡6,658万円（坪単価314万円）

クレストプライムレジデンスパーク五番街。

所在地：神奈川県川崎市幸区新小倉545-52他（地番）※クレストプライムレジデンス全体
交通：矢向駅徒歩11分、新川崎駅徒歩18分※パーク五番街
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：地上15階地下1階建、325戸※パーク五番街

2015年のアベニュー壱番街の分譲から8年の時が経過しました。当時は「ジャパンセントラルパーク構想」を謳った2,500戸超の開発ということで開いた口が塞がらなかったですし、満を持して開始された壱番街の第1期が30戸だった際には今後どうなっちゃうの？？？と思ったものですが、コロナ騒ぎを挟んでもこの8年間は相場がほぼほぼ右肩上がりだったことでなんだかんだ順調に進んでいるようですね（大多数の住不物件なんかがそうであるように販売当初は価格に見合わないような立地・パフォーマンスでもいつの間にか価格が追いつき、むしろ割安感が出るようなケースが少なくない）。

既に8年が経過しているので"順調"というのはちょっと違うのかもしれませんが、少しずつ"街"が出来ていくことで検討者の不安が払拭され、完全に軌道に乗りましたね。
壱・弐・参・七の4つの街区で既に約1,700戸の供給をしており、こちらが五番目になります。こちらを入れてまだ3街区ありますので、もう数年はかかりそうですけど、街区によって築年数に10年以上の差が出ることで世代もばらけて却って良いかもしれませんね。

三井主導で開発されたリバーシティ21や芝浦アイランドなどでは分譲と賃貸を共存させることで常に一定数以上の住民の入れ替わりを促進させ、"街の高齢化（※）"を防ぐ取り組みが行われています。こちらは全て分譲になるのでしょうが、2015年築の壱番街からは軽く10年以上の築年差が生じてくるはずで、適度な世代のズレ・適度な循環が生まれそうですよね。
※仮に2,500戸が同時期に供給されるとなると、新築時は20～30代のファミリー世帯が多くなり、多少なりとも売却（住み替え）などによる入れ替わりが生じたとしても30年後は一斉の高齢化に抗えない。入居のタイミングに10～15年の差があれば当分の間は若い世代が街に多く存在することになりますし、"共用施設の使い勝手（競合が緩和される）"という点でもメリットがあるでしょう。

七番街の分譲時には「10年の時を越えて進化する街」というキャッチフレーズが躍っていて高度な自虐（笑）かと思ったのですが、それを進化と呼ぶかどうかはともかくとして、長期分譲（長期開発）となることのメリットもあるでしょうね。

さて話が長くなってしまいましたが、五番街は敷地の南北中央部分の東側になります。西側にクレストプライムレジデンス全体で最大のガーデンスペースとなる芝生広場（及び第二の共用棟である「緑の共用棟」）が隣接するポジションで、南側にも水景が魅力の共用棟クレストプラザがあるという”街の中心部”に位置しています。

なお、”街の中心”であるがゆえに駅へのアクセスはクレストプライムレジデンス全体で最も芳しくないぐらいのポジションになります。
矢向駅へは弐番街が最も近い徒歩8分、新川崎駅へは七番街が最も近い徒歩15分でこちら五番街はどちらも「＋3分」になってしまいます。

そのように芝生広場隣接は分かりやすい魅力ではあるものの、東側は多くの線路が通るポジションですし、南側も壱～参番街が広域での視界抜けを妨げますので何を重視するかによって評価が分かれる街区になるでしょう。

買物便に関してはこんだけ大規模な開発ならば商業一体でお願いしたかったぐらいですね。ここは”街の中心”であるがゆえにクレストシティアクアグランデのさらに南側の島忠ホームズ（サミットなど）までも徒歩7～8分かかりますし、新川崎駅前のシンカモール（京急ストアなど）も徒歩20分弱を要します。
まいばすや矢向駅前の食品館あおばが徒歩10分内で利用出来そうですが、超大規模物件（駅は遠くとも至近に大規模商業施設などがあるケースは少なくない）としては弱い印象にはなりますね。

なお、当プロジェクトの北西部には小学校建設予定地があり、2025年4月の開校が予定されています。七番街の分譲開始当初（2020年春）時点では「2023年”以降”開校予定」という曖昧な表現で不確定感が強かったのですが、その後まもなくして2025年4月予定に具体化したことも当プロジェクトの売れ行きにつながったと思います。
※現状の通学区は小倉小学校で徒歩10分ちょっとになります。

前回までのクレストプライムレジデンス。

公式ホームページ

お部屋はブライト棟の70㎡の3LDK、北東角住戸です。五番街は3棟構成で南にサウス棟（南向き）、サウス棟の北側にパーク棟（西向き）とこのブライト棟（東向き）という配置になります。
ブライト棟は、パーク棟と背中合わせの全戸東向きとなるためその芝生広場とは縁がない反面、東方向が線路となるポジションなので芝生広場の先に四番街が予定されているパーク棟よりも視界抜けという点では優れています。

ただ、如何せん賑やかなポジションになりますので"敷地面積63,000㎡超の超大規模プロジェクト"という点から言っても、芳しいものとは言えないように思いますね。二重サッシが採用されているので窓を閉めている限り音の影響は心配ないはずですが、このような大きな敷地の物件で窓を開けにくい生活というのは…。

間取りは平均的な大きさの3LDKで、角住戸としては気持ち小さいぐらいの印象になるでしょう。
ただ、イニシアシリーズで見かけるような完全アウトフレームのきれいな設計で、アウトフレームが良好だったこれまでの街区のプランと比べても良質なものになりますね。

70㎡しかないため効率性を重視し、玄関・廊下を一直線としたシンプルな設計にはなるものの、玄関前には大きな門扉付のポーチ、廊下と洋室1の間に2WAYのビッグウォークインクローゼットがあるあたりも魅力になるでしょう。

LDから洋室3にかけては連窓サッシやウォールドアが採用されていると良かったようには思いますね。

坪単価は314万円。低層階中住戸には280万円未満もある一方で、芝生広場が望める上層階角住戸などには坪単価340万円超まであり、五番街の平均はこちらに近い310万円程度になるでしょうか（現在は川崎・横浜市民優先分譲の段階ですのであくまで暫定）。

壱番街からは8年もの月日が経過しているので当然ではあるのですが、壱（2015年～/約215万円）、弐（2017年～/約220万円）、参（2017年～/約220万円）、七（2020年～/約255万円）からの300万円超ということで思っていた以上の水準でした。

七も後半はかなり値上がりしていたので、今回の五番街開始のタイミングでガッツリ上昇したわけではないのですが、芝生広場向き（西向き）はともかく、このような線路向き（東向き）はここまでの水準になるとは思わなかったですね。この街区は駅も遠い方ですし…。
※近隣物件などとの比較は次記事で行います。