シティテラス中野【駅徒歩10分の一種低層×敷地面積4,600㎡超】3階71㎡10,400万円（坪単価484万円）

シティテラス中野。

所在地：東京都中野区中野6-64-1（地番）
交通：東中野駅徒歩10分（JR。都営線は徒歩9分）、落合駅徒歩10分、中野駅徒歩15分
用途地域：第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、119戸

昨夏竣工済の物件で、物件のリリース（ホームページ開設）自体は2020年ぐらいに行われていたはずですが、販売に関してはやっとのことで昨秋から始まり、完成売りになっています。販売開始時期の延期は殿様商売（買たけりゃ買えば的）な住不にとってはマストですけど、ここまで延期に延期となったケースはあったかね…。

立地としては2018年分譲のレ・ジェイド中野の東側で、少しだけ早稲田通りからは内に入ったポジションになります。
当敷地の早稲田通り寄りの部分は近隣商業地域ながら、敷地の途中から第一種低層住居専用地域になっていることからお分かりのように良好な住環境が保たれたエリアの一角になりますね。

レ・ジェイドは東中野駅徒歩12分、中野駅徒歩13分であったのに対し、こちらはさらに東中野駅寄りとなることで東中野駅（最寄駅）が徒歩10分圏内になるというあたりもポイントの1つでしょう。
逆に中野駅は遠くなってしまいますし、東中野駅もけして近いとは言えないものの、良好な一種低層の住宅街×中央線徒歩10分圏内というのはポイントになるでしょう。ここは5階建で総戸数100戸超のスケールを有していることからお分かりのように敷地面積4,600㎡超のスケール感があり、高さが出せない"一種低層エリアの100戸超"はこのエリアに限らず貴重な存在です。
昨今の住不物件にありがちなスケールを十二分に生かしているとは言い難い共用・デザイン面はちょっと気になりますけど、エントランスに関してはそこそこ見栄えする感じですね。

買物便は、スーパーで言うと業務スーパーが徒歩5分、コモディイイダが徒歩7分、ライフが徒歩8分、サミットストアが徒歩10分ということでまずまずでしょう。中野駅側だとちょっと遠くなりますが、ブロードウェイの西友が徒歩14分ですね。

通学区は、もちろん南側隣地の桃園第二小学校で徒歩1分になるのですが、現在桃園第二小学校は建替えを検討中で、建て替えとなる場合には仮校舎として旧中野中学校（旧第九中学校）を使用予定のようですね。決定事項ではないのでなんとも言えませんが、徒歩10分ほどなので悪くはないでしょう。

公式ホームページ

お部屋はC棟71㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件はいわゆるロの字配棟になっており、敷地南端のA棟（南向き）の北側に駐車場を挟みこちらC棟（南向き）が配置されています。C棟東端に位置したこちらの角住戸は南東方向にB棟（東向き）の存在感が強い上、いわゆる敷地内側を向いた視界抜けの得られないポジションになります。

南側は駐車場なので内側にガーデンなどが設けられた物件のような視界的な魅力もないですし、離隔も10mあるかないかぐらいなのでこういった内向きの配棟が生じるケースの中でもわりと近い方ですね（特にA棟の共用階段のデッパリ部分が近いです）。

A棟は5階建（建築基準法上地上4階地下1階建）なのでこの階ならば日照は南～南西から得ることが出来はするものの、こういった”内向き配棟”が強いられる物件の中でもこのC棟は厳しいポジションになるでしょう。そもそもA棟自体が小学校の校舎にかなり近くなっており、むしろそちらに比べ離隔が図れているぐらいでもあるのですが、低層建とはいえ敷地面積4,600㎡超もある物件なのでもう少しゆとりある配棟を心掛けて欲しかったという思いはありますよね。

間取りとしても東側がそのようにB棟に塞がれることもあり、角住戸感は薄いです。
ただ、南面3室設計で、LDの開口部幅がしっかりとしているのは魅力でしょう。洋室3の引き戸を開け放つとさらに開放感が増しますね。

LDの入口付近には実質的な廊下部分が長めに混入してしまっているのは玉に瑕ですが、キッチンはゆとりあるL字タイプとなっているあたりも魅力の1つでしょう。

坪単価は484万円。中層階角住戸とはいえ、上述のようにお世辞にも魅力的な視界ではないため住不物件にしては目立つ単価設定ではありません。ただ、平均坪単価としてもこのぐらいになるはずで、東中野駅徒歩4分で分譲中の同住不物件セントラルレジデンス東中野（2022年分譲/平均坪単価約515万円）と比べた場合の差は小さく、全体的に条件の良いお部屋が少ない中での水準にもなりますのでこちらの割高感は小さくないでしょう。

セントラルレジデンス自体もパークタワー東中野グランドエア（2022年分譲/東中野駅徒歩1分/約565万円）などと比べると普通に高く感じますし、環境良好な一種低層エリアとはいえこの駅距離（交通便）で視界が芳しくない中では魅力に乏しいのではないでしょうか。

一般的に第一種低層住居専用地域というのは高さ制限により同じような高さの低層建物が並ぶ感じになりますので視界抜けが得にくいのは当然ではあるのですが、一般的に一種低層エリアは戸建も多いので建物間に”ほどよい隙間”があるものです。
しかしながら、この物件の周囲はマンションや小学校の校舎など”大きな低層建物”が多くなっており、道路も細めであることから思っていた以上に窮屈な印象を受けてしまいますね。完成売りになったことで、実際の状況を確認しながら検討出来るという点で言うと良いようには思いますけども…。