シティテラス中野【敷地面積4,600㎡超のわりには窮屈なランドプラン】4階70㎡9,700万円（坪単価456万円）

続けて、シティテラス中野。

設計・施工は淺沼組です。

前回の記事で述べたように、当物件の最大のポイントは敷地面積4,600㎡超の総戸数100戸超という一種低層エリアでは稀に見るスケールなのですが、その大きな敷地面積のわりに窮屈な印象を受けてしまう囲まれ感の強いランドプランを感じてしまう方も少なくないでしょう。

ただ、これでも当物件は東側のディアクオーレ中野文園プリズムコートなどと同様に高さ制限10mエリア（本来）ながら地上4階建（高さ約12m。敷地北側の近隣商業地域側の部分だけ地上5階建で約15m）を実現出来ており（※歩道状空地の要件などを満たすことで、建築基準法55条2項認定を受けた形でしょうか）、少しでも良い条件のお部屋を増やそう、という意図は感じられます。

とはいえ、空地率は約42％という低めの設定で、前回の記事で述べたような内側にガーデンなどがあるわけではない窮屈なロの字配棟はお世辞にも魅力的なものとは言えないでしょう。

東西に長めの敷地なので南向き住戸率（A・C棟）は高いのですが、A棟は道路などを挟まず南に小学校の校舎、C棟は当物件の駐車場を挟みA棟ということでいずれも前建の影響が強くなっています。

共用面では敷地南東部に設けられた2層吹抜のエントランスホール（二次元的にはけして大きくはないが、昨今の住不のエントランスは淡泊なデザインのものも多い中、ここはわりとデザイン性も高い）に加え、テレワークラウンジ（オープンデスクと個室ブースを合わせるとかなりたくさんの方が同時に利用可能）があるのは総戸数100戸超のスケールなりではあるのですが、もうひと工夫欲しかった印象ではありますかね。

前回のシティテラス中野。

公式ホームページ

お部屋はA棟70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側はそのように道路を挟むことなく桃園第二小学校の校舎が屏風のように東西に広がっています。このお部屋は4××号室なのですが、A棟（地上4階地下1階建）は地下住戸も含め5フロア構成で、こちらは上から2番目（つまり、一般的な3階相当のお部屋）になりますので、普通に校舎に視界を妨げられてしまいます。
校舎はこちら側（北側）に普通に窓がありますし（類似例からすると建替えが行われるとこちらに配慮した窓（曇りガラスなど）になる可能性もあると思いますが期待は禁物）、子供たちの声もデメリットにはなってしまうのでしょうが、日照は良好です。

間取りはごくごく一般的な田の字タイプになります。

「連窓サッシ×引き戸設計」によりLDから洋室3にかけて広がりのある明るい空間が実現しているのは住不の田の字らしい魅力的な点である一方で、共用廊下側の柱の食い込みが顕著、また、共用廊下もやや窮屈な印象にはなりますね。

玄関をくぼませているので玄関ドアを開けても共用廊下の通行を邪魔するようなことはないものの、S-マルチコアを採用し、共用廊下の向かい側にメーターボックスなどを設けたことで、純粋な共用廊下の幅が狭くなっており、洋室の窓と共用廊下（人々が通行する部分）との距離がかなり近くなってしまっていると感じます。

このような点からも敷地面積4,600㎡超もあるわりには窮屈なランドプラン（設計）と感じずにはいられません。

坪単価は456万円。現時点での平均で480万円（まだまだ分譲中なので暫定）ほどになる物件ですので、小学校の校舎により視界がガッツリ妨げられるとはいえ日照が将来的に保たれることを鑑みればおかしな印象はないですね。

この単価帯のプランとしては共用廊下側の柱の食い込み具合（共用廊下周りのゆとり）は気になるところではあるものの、前回の記事で書いたように販売を遅らせるだけ遅らせたことで坪単価400万円台中盤ならばそれほど高く感じなくなりましたね（汗）。

当初販売予定だった2021年頃であればパレステージ中野（2021年分譲/東中野駅徒歩10分・中野駅徒歩15分/約405万円※平均専有面積30㎡台のコンパクトゆえにこれでも単価が高めに出来た印象）、パークホームズ東中野（2021年分譲/東中野駅徒歩6分/約430万円）、ルフォン東中野三丁目（2021年分譲/落合駅徒歩5分・東中野駅徒歩7分/約435万円）といった感じでしたので殿様商売の住不とはいえ今よりも1割ぐらいは安くする必要（当物件の平均は480万円ほどですので、430万円ぐらい）があったはずです…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板などが備わっており違和感はないでしょう。ただ、一般的な住不グレードであり特筆すべき設備（バルコニーミニシンクは住不物件の特徴の１つではある）や高級感はありません。

管理費は291円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですので300円を切っているのであれば良い方でしょう。一昔前なら当たり前ですが、昨今のインフレ下では御の字という印象です。

駐車場は全28台で身障者用を含む7台が平置、残りの21台が機械式になります。