ヴィークコート蕨南町桜並木【駅は遠いが、四方道路×南面桜並木】5階75㎡6,538万円（坪単価288万円）

ヴィークコート蕨南町桜並木。

所在地：埼玉県蕨市南町2-6545-1（地番）
交通：西川口駅徒歩14分、蕨駅徒歩19分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、79戸

南小学校から道路を挟んだ南東側、南町桜並木遊歩道（公園）に隣接した特徴ある立地に誕生する物件です。

清水総合開発は、エリアは全くもって違うもののヴィークステージ南馬込桜並木通りというのを2017年に分譲しており、「南」も含め不思議なほど共通点がありますね。あちらは馬込桜並木通りに隣接する物件でした。

こちらはかなり駅距離のあるポジションですし、徒歩14分歩いても最寄駅が西川口駅（しかも西口）というのは微妙な印象ではあるものの（最寄りのバス停も徒歩4分（戸田公園駅行き）や徒歩7分（蕨駅行き）とけして近くはない）、南に桜並木を望む全戸南向きというのは分かりやすい魅力になるでしょう。
周辺は高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域となっているため低層の住宅が中心となった落ち着いたエリアでもあります。

なお、この低地エリアの例に漏れずハザードマップ上はガッツリと色が付いています（洪水ハザードマップ。内水の方はほぼほぼ無色）。

買物便は、スーパーで言うとアコレが徒歩4分、ヤオコーと新鮮市場が徒歩9分、ベルクが徒歩10分と駅距離を考えれば悪くないでしょう。

通学区は、もちろんお隣の南小学校になります。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の4LDK、南西角住戸です。言わずもがな南側に南町桜並木遊歩道（公園）を望むポジションで、春はたまらんですね。遊歩道の先には8階建のライフピア蕨南町壱番館があり、こういった最上階でも視界抜けは今一つではあるのですが、遊歩道を挟むことで離隔はそれなりに確保出来、この階ならば日照に関しては申し分ありません。

西側は道路の向かいが南小学校の校庭になります。日中は子供たちの声が聞こえることもあるのでしょうが、校庭が大きな学校で、校舎からは遠い側になりますのでそこまでではないように思います。

間取りは物件内最大のもので75㎡ながらも4LDKが採用されています。

あくまで4LDKと考えた場合には西面（妻面）4室設計で、LDの開口部が小さな地味なタイプにはなるのですが、洋室2のウォールドアを開け放ち3LDK的に使うと連窓サッシ×二面採光になりますので悪くはないでしょう（柔軟性があって良いでしょう）。

柱の食い込みも抑えられたタイプなので効率性という点でも魅力がある方だと思います。

坪単価は288万円。低層階中住戸には230万円台（プランによる）まであり、全戸南向き桜並木ビューのわりには単価差がありますね。全戸南向きのため角住戸は両サイドのみですし（角住戸率が低い）、こちらは物件内で目玉的な最上階角住戸でもあるので強気な単価設定なのだとは思いますが、流石にこの駅距離でこの単価はちと高く感じてしまいますね。

近年の西川口・蕨駅のファミリータイプの供給事例としては、プレミスト川口並木（2021年分譲/西川口駅徒歩5分/約260万円）、ガーラレジデンス川口並木パークサイド（2021年分譲/西川口駅徒歩6分/約240万円）、ジェム西川口ユーフォリア（2022年分譲/西川口駅徒歩4分/約265万円）、メイツ川口並木（2022年分譲/西川口駅徒歩4分/約295万円）、レーベン川口並木VERTEA（2022年分譲/西川口駅徒歩3分/約300万円）、エクセレントシティ蕨ステーションフロント（2022年分譲/蕨駅徒歩3分/約315万円）といったものがあります。

当物件の平均は260万円程度になるはずで、昨年あたりの駅前物件と比べると流石に安くはあるものの、駅徒歩10分どころか徒歩圏ギリギリの立地であることを鑑みると強く感じずにはいられません。桜並木は魅力ですが、ライフピアの影響で視界が抜けるわけではないですしね。