プレディア西葛西【レクリエーション公園徒歩2分×駅徒歩10分の住居系地域】4階74㎡6,798万円（坪単価304万円）

プレディア西葛西。

所在地：東京都江戸川区西葛西7-7-2他（地番）
交通：西葛西駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：10階建、33戸

第七葛西小学校から道路を挟んだ南側隣接地に今年2月竣工した物件になります（完成売り）。

最大のポイントは、総合レクリエーション公園が目と鼻の先にあるという点でしょう。総合レクリエーション公園は旧江戸川付近までの約3キロに渡る帯状の公園ですので、至近となる物件は数多く存在しているのですが、公園の大半が駅距離のあるエリアになるため公園至近×駅徒歩10分は貴重ですね。
※総合レクリエーション公園を挟んだ反対側（清新町）の駅にほど近いエリアは、そのほとんどがURやJKKの団地（数えたことはないが100棟近くあるかと）になっており、いわゆる分譲マンションが存在していません。

ここは、駅からのアプローチの大半が総合レクリエーション公園沿いの虹の広場通りというのも魅力になるでしょう。総合レクリーション公園以外にも四季の道などといった緑地帯が非常に豊かなエリアですし、この環境での駅徒歩10分は絶妙です。2019年分譲のリビオシティ西葛西親水公園は新長島川親水公園に隣接したポジションで、総戸数283戸というスケール感からしてもこちらを上回る希少性があるようには思いますが、あちらは惜しくも徒歩11分でしたね。

買物便は、スーパーで言うとまいばす徒歩2分、アコレ徒歩8分、マルエツ徒歩9分、ワイズマート徒歩11分、オーケー徒歩13分です。まいばすを除くと少々距離があるのは難点ですが、これだけ環境に恵まれた住居系地域の一角という立地を鑑みれば仕方ないところでしょう。

通学区は、もちろん隣接する第七葛西小学校で徒歩2分になります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の2LDK+S、南東角住戸です。1フロア4戸（基本階）が全戸東向きとなった配棟ですのでこのような角住戸のみが南に面しています。近隣は小さ目の土地が多いためか戸建が多く、南が2階建、東が3階建になるのでこの階でも日照だけでなく視界抜けが出てきます。

間取りは”唯一の南向き”であることも考慮された物件内で大き目のものです（上層階ルーバルタイプなどには80㎡台があります）。それでも75㎡には満たないのですが、80㎡台を見かけることが非常に少なくなったこのご時世としてはまずまずの大きさがあります。

ただ、角住戸なりに廊下が長め（LDの入口付近にも実質的な廊下スペースが大き目に混入）で、特に柱の食い込みが大きく形状も芳しくないLDは手狭に感じるかもしれません。

南側は上述のように高い建物はないのですが、隣地間距離が短いことが影響し、ベッドルーム1室がサービスルーム表示になってしまっているあたりも残念ですね。

一方で、開口部設計は魅力的でしょう。
大きなL字サッシも設けられた三面採光のLDはもちろんのこと、玄関にも窓を施すなど採光だけでなく通風にも優れたプランになります。L字サッシ部分は窓際上部（柱と柱を結ぶライン上）の梁がかなり目立ちはするものの、サッシは腰高窓ではなく床上すぐのところから立ち上がっているのでいわゆる掃き出し窓に近いサッシ高があります。

坪単価は304万円。最上階の南東角住戸84㎡（ルーバル付）ともなると坪単価360万円超の水準になりますが、そういった特殊なタイプでなければ280～320万円がほとんどですので平均でも310万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、バウス西葛西清新町（2019年分譲/駅徒歩14分/約260万円）、リビオシティ西葛西親水公園（2019年分譲/駅徒歩11分/約260万円）、オープンレジデンシア西葛西（2022年分譲/駅徒歩10分/約295万円）、クレヴィア西葛西（2023年より分譲中/駅徒歩6分/暫定約345万円）といったものがあります。

クレヴィアは総合レクリエーション公園徒歩4分×駅徒歩6分ということでこちら同様にバランスが良いのですが、分譲開始時の記事で述べたように、清砂大橋通り沿いではありましたし、徒歩5分内のようないわゆる駅近立地でもなかったので350万円近い水準はやや強く感じました。

それに対しこちらは駅は遠くなれど徒歩10分内、そして環境面の魅力がかなり高い物件になりますので、300万円そこそこの平均はこのご時世にしては現実的な設定と感じますね。
流石に2019年のリビオシティあたりと比べると値上がりしてはいますが、同駅徒歩10分とはいえ、全戸北西向き（50～70㎡台）だったオプレジとの単価差が小さいあたりからもそのように感じることが出来るはずです。

これで間取りがもう少し効率的だったら…という思いはありますが、それを加味してもまずまずの水準でしょう。