プレディア西葛西【小規模ながら"敷地内"の緑も魅力的】4階56㎡4,998万円（坪単価296万円）

続けて、プレディア西葛西。

設計は三輪設計、施工は鍛治田工務店で、今年2月竣工済の完成売りになります。

敷地面積800㎡に満たない小ぶりな物件ですが、わりと南北に長い敷地形状であることも功を奏し10階建が実現出来ており（第3種高度地区による斜線制限により北側に行くほど低くなっています）、ランドプランにゆとりを感じることのできる物件です。

空地率は51％ほどで、敷地北西部の両面が道路に接した部分を緑化出来ているのは魅力でしょう。敷地形状からするともう少し南向きを増やせたようにも思うのですが、そのように敷地の北側へ行くほど斜線制限により高さが出せなくなるため全戸東向きの配棟になり、かつ、このような北西部に空地が生まれたということになります。

エントランス周りは物件スケールなりのこじんまりとした感じではあるものの、アプローチの両サイドにも植栽が施されますし、ダークグレーのルーバーなどで装飾されたことで雰囲気的には良いものです。

外観デザインも東面のL字ダイレクトサッシ（角住戸だけでなく中住戸も）のアクセントだけでなく、共用廊下側の背面（西面）も要所要所にガラス手摺を配置したスタイリッシュな印象なので悪くないでしょう。

前回のプレディア西葛西。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の1LDK+S、東向き中住戸です。南東角住戸の北側に隣接した中住戸で、敷地南寄りに位置しています。そのため、3階建の前建の先、10階建の西葛西グリーンホームズⅡ（3階建との間に道路を挟みます）が正面からは外れる位置関係で（東北東方向には被ってくる）、南東方向からの日照も得やすいでしょう。

間取りは物件内で最も小さなタイプにはなるのですが、2LDK（1LDK+S）としてはごくごく一般的な大きさのものになります。

サービスルームが生じてしまっているのはやはり残念な点ではあるものの、中住戸ながらLDに大きなL字ダイレクトサッシが採用されており、やはり採光面での魅力が高いですね。

洋室1のウォールドアを開け放つと18畳超の大きな空間として使うことも出来て気持ちが良いでしょう。

坪単価は296万円。前建の影響がモロになる3階とは200万円（グロス）の差があります。
東側の隣接地（複数の戸建）の土地がまとまるようなことがあるとそれなりの高さの建物になる可能性がありますが、見た感じはその可能性は薄そうですので300万円未満ならば御の字だと思いますね。

こういった50㎡台の2LDKだと3LDKに比べると環境面の優位性が薄くはなると思うのでどちらかと言うと70㎡台の3LDKタイプの方が魅力を感じやすい単価設定だとは思いますが、3LDKに比べ単価が高くなっているということもありません（エリア・物件によるが50㎡台が70㎡台に比べ単価高となるようなケースは少なくない）。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありません。また、食洗機は付いていますが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどのないシンプルなものになります。

管理費は261円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数33戸でスケールメリットに欠けるためやや高めの水準です。

駐車場は全11台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの9台が機械式になります。