オープンレジデンシア西蒲田【駅距離はあるが供給の少ない住宅街物件】63㎡7,080万円（坪単価370万円）

オープンレジデンシア西蒲田。

所在地：東京都大田区西蒲田4-13-4（地番）
交通：蒲田駅徒歩12分（JR線。東急線は徒歩13分）
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、30戸

おなづか小学校から道路を1本挟んだだけの南側隣接地に誕生する物件です。
オプレジらしい敷地面積約650㎡の小ぶりな物件になりますが、北側の道路沿いなどを除き広域に渡り第一種住居地域が広がる住宅街の一角で、駅から離れたなりの落ち着きがあります。

やはりもう少し駅に近ければという思いはありますけど、蒲田駅周りは商業地域が広域に渡り広がっており住居系地域に位置する徒歩10分圏内の分譲マンションは少ないです。近年で言うと駅徒歩8分の住宅街にエステムプラザ蒲田タカラブネが分譲されていますが、多くがワンルームで構成されていましたし、20～30年遡ってもこの界隈の供給は不思議なほど少ないですね。

ちなみに、ホームページ等には書かれていませんが、蓮沼駅も蒲田駅と同じ徒歩12分で使えそうです。

スーパー便は、いわゆる”まいばすエリア”で、至近だけで2つもありますね。まいばす以外の徒歩10分圏内だとマルエツの徒歩9分と少し距離があるのですが、徒歩10分超であれば蒲田駅や池上駅周りが使えるので選択肢は豊富です。

通学区はもちろん目の前のおなづか小学校になります。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は戸建や青空駐車場、西側も戸建になるため日照はもちろんのこと、こういった上層階においてはかなりの視界抜けが得られます。
敷地南端の第一種住居地域側に設けられたタイプで、南や西も同第一種住居地域（第2種高度地区）になるため高い建物が立ちにくくなっています（こちらは南北に長い敷地形状及び北側が近隣商業地域なので貴重な8階建が実現しています）。

間取りは物件内で最も大きなタイプになります。
それでも63㎡しかない3LDKですので狭小感は伴うのですが、オプレジにしては珍しくバルコニー側の柱がアウトフレーム化されているため、特段非効率ということはありません。

角住戸ながらLDは二面採光（角位置）ではない、連窓サッシも導入されていないなど、開口部的な魅力に欠けるタイプで、魅力的な視界条件をもっと生かして欲しかったという思いは小さくありませんが、オプレジですんでこんなものでしょう…。

坪単価は370万円。グロスが嵩む分、コンパクトな30㎡台などと比べると控えめな単価設定ではあるものの、上層階ということでそこそこの水準にはなっていますね。
平均で言うと350～360万円といったところになるでしょうか。

近年の蒲田・京急蒲田駅周りの供給事例としては、デュオステージ蒲田（2019年分譲/蒲田駅徒歩3分/約440万円※平均専有面積約29㎡、ワンルーム中心）、ヴォーガコルテ西蒲田（2020年分譲/蓮沼駅徒歩7分/約390万円※平均専有面積約28㎡、ワンルーム中心）、パークリュクス蒲田一丁目（2020年分譲/蒲田駅徒歩10分/約350万円※平均専有面積約31㎡、ワンルーム中心）、リビオ蒲田ザ・ゲート（2020年分譲/京急蒲田駅徒歩2分/約380万円※平均専有面積約54㎡）といったものがあります。

リビオ以外はワンルーム中心ですのであまり参考にはならないのですが、直近のリビオからも3年近い月日が経過しておりやはり駅距離からするとかなりの値上がり傾向にありますね。周囲に低層住宅エリアが広がるなりの魅力があるとはいえ、駅距離のある小規模物件でブランド力にも欠けますのでグロスがそれなりになってくる50～60㎡台はもう少し控えめな設定でもおかしくなかったように思います。