オープンレジデンシア西蒲田【オプレジにしては柱少な目】35㎡3,980万円（坪単価376万円）

続けて、オープンレジデンシア西蒲田。

設計は小野田建築設計事務所、施工はオープンハウス・アーキテクトです。

敷地面積は約650㎡と小ぶりなのですが、かなり南北に長い敷地形状になっており、北側道路（向かいにおなづか小学校）だけでなく、南側が細い緑道に接道した二面接道のランドプランになります。

メインエントランスや駐車場動線は北側になるのですが、南側にも駐輪場を経由してのサブ動線が設けられており、行き先によって使い分けられるのは良い点でしょう。

メインエントランスは北側道路からかなりセットバックされた位置になっており、一見ゆとりがあるのですが、駐車場の車路（入出庫スペース）とガッツリ被っているのはちょっと気になりますね。小規模物件なりの難しさが表れていると思います。

外観デザインは、基壇部のシックなタイル使い、バルコニー周りに設えられたモノトーン調のグリッドデザインがアクセントとなっています。

前回のオープンレジデンシア西蒲田。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、北西角住戸です。北側は道路の向かいにおなづか小学校の校庭（北東方向に校舎）ですので、低層階でもそこそこの視界抜けが得られます。西側も4階建なので中層階以上であれば視界抜けが出てきます。

間取りは30㎡台中盤の1LDKで廊下とベッドルームの間にLDが設けられたナロースパンタイプなのですが、角住戸ということでLDにも窓を設けることが出来ているのは悪くはないでしょう。浴室にも窓があるので換気面での魅力も高いです。

また、先ほどのタイプ同様にオプレジにしては珍しくバルコニー側の柱が普通にアウトフレームされているので特段非効率ということもありません。
ただ、やはりナロースパンゆえに奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が出てしまっていることでLD内の実質的な廊下スペースを含めると廊下による面積消費が大きくなってしまっているのは気になる点でしょう。食器棚置場や冷蔵庫置場のある側はLDの7.3畳に含まれており、4.3畳のベッドルームなどと比べると明らかなように純粋なLDはかなり小さいのです。

坪単価は376万円。30㎡台なりに単価が強めの設定になっています。

前回の記事でも名前を挙げたデュオステージ蒲田（2019年分譲/蒲田駅徒歩3分/約440万円※平均専有面積約29㎡、ワンルーム中心）、ヴォーガコルテ西蒲田（2020年分譲/蓮沼駅徒歩7分/約390万円※平均専有面積約28㎡、ワンルーム中心）、パークリュクス蒲田一丁目（2020年分譲/蒲田駅徒歩10分/約350万円※平均専有面積約31㎡、ワンルーム中心）といった大半がワンルームとなった物件の単価帯がかなり立派なことからお分かりのように、コンパクトゆえの単価高（つまりコンパクトの方がデベロッパーとして供給しやすい）を少なからず感じるエリアではあるので、今時期であればこのぐらいになることに違和感はないでしょう。

ただ、ここは蒲田駅徒歩12分の住宅街なのでコンパクトにとって魅力的かと言うと微妙、また、30㎡台そこそこの1LDKに比べると約4,000万円とグロスがそこそこの水準になっているあたりは気になる点です。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーがないのは当然なのですが、水回りの天然石天板仕様どころか食洗機やトイレ手洗いカウンターすらないシンプルなものになります。
けして安い単価帯の物件ではありませんのでもう少しねぇ…。

管理費は280円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが小規模ゆえにそこそこの設定になっています。昨今のインフレを考えれば驚くような水準ではありませんが、小規模ゆえのデメリットには違いありません。

駐車場は4台で機械式になります。