プレミスト大倉山【敷地面積約8,300㎡の総戸数241戸×菊名駅徒歩11分】5階86㎡9,980万円（坪単価385万円）

プレミスト大倉山。

所在地：神奈川県横浜市港北区大豆戸町114-1（地番）
交通：大倉山駅徒歩9分、菊名駅徒歩11分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、241戸

従前はオリンピックがあったところで、オリンピックの縮小（いわゆるスーパーはなくなりディスカウントストア・ホームセンター形態のみとなった）に伴い、敷地面積約8,300㎡のこちらが誕生します。

綱島街道沿い、大倉山駅からは大豆戸の交差点を越えた先ですので駅距離はそこそこありますし、交通量のある大豆戸の交差点は横断歩道がなく歩道橋のため、フラットアプローチだともう少し距離を要することとなりますが、駅徒歩10分圏内では初の200戸超の分譲マンションになるでしょう。

立地自体は、駅西の住宅街大倉山2～4丁目のような魅力こそありませんし、敷地の1割弱が高圧線下になるといったネガティブ要素もありはしますが、こういった通り沿い（こういった立地）だからこその大規模物件が実現出来たということも言えるでしょうね。

また、一見地味に映ってしまうかもしれませんが、特急停車駅の菊名駅が"フラットアプローチで徒歩11分"という点が実はかなり大きな魅力になってくる物件だと思います。
地縁のある方であればよくご存じかとは思いますが、菊名駅界隈はひっじょ～に起伏があるため駅徒歩10分圏内でもフラットアプローチとなるエリアは少ないですし、そもそも駅徒歩10分圏内は戸建住宅街が多いため分譲マンション自体が限られているのです。

マンション名も「大倉山」になっているように、”響き”的には大倉山に魅力を感じる方が多いでしょうし、実際大倉山駅の方が近いです。ただ、雰囲気的にはいわゆる大倉山とはちょっと違いますし、利便性などを加味しても”菊名駅”によるメリットを感じやすい物件（菊名駅がフラットな徒歩11分だからこその魅力がある物件）だと思いますね。

買物便は、南側に残るオリンピック（ディスカウントストア、ホームセンター形態）の徒歩1分に加え、菊名駅側徒歩5分にサミットストアがあるのが大きいですね。大倉山駅前の徒歩9分には東急ストアとマルエツもあり、駅距離以上の利便性を感じることが出来ると思います。

通学区が徒歩10分の菊名小学校になるあたりからも”菊名感”の強い物件になるでしょうね。

ちなみに当物件は「プレミスト」の大和ハウスが主幹事ですが、他に東京建物、中央日本土地建物、三信住建、ナイスも名を連ねた5社のJVになっています。大規模とはいえ総戸数241戸はとりわけ大きくはないため駅距離などを加味すると"1社では抱えにくい"スケールの物件という判断があったようにも思いますが、当初から菊名駅に焦点をあてた計画を考えていたらもっと違う形もありえたのかなと。
仮の仮の話にはなりますが、南側の現存するオリンピック側を取得（この物件が出来る北側をオリンピックとして残す）していたら"菊名駅徒歩9分"ですし、高圧線下の敷地もなかったわけですからね。そうなると「大倉山」にはならないのですが、個人的にはそちらの方が面白かった気がします。

公式ホームページ

お部屋はB棟の86㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地南東コーナー付近に位置したお部屋で、南側はオリンピックではなく2～3階建の戸建が並ぶ方になります。東側は4階建のオフィスですのでこの階だと視界が抜けきるには至らないのですが、日照はもちろんのこと綱島街道からしっかりと内に入った落ち着きも窺える物件内で優れたポジションになります。

間取りは物件内で最も大きなものになります。そのわりに、東面（妻面）4室設計でやや地味な印象の角住戸にはなるのですが、柱のアウトフレームにかなり配慮した設計（南東コーナーの柱位置からすれば洋室には柱が食い込んでいてもおかしくないがきれいにアウトフレームされている）で、角住戸としては廊下の長さを抑えているあたりにも好感が持てますね。

LDは一面採光ながらサッシ3枚分の開口部を確保しているので明るいでしょうし、80㎡台でも1418を見かけることが多い中、しっかりと1620の浴室を採用しているあたりも高額（高面積）住戸らしい点と言えるでしょう。

洋室3のウォールドアを開け放つとLD周りが広々とした3LDKとしても使える柔軟性も兼ね備えたバランスの良さが窺えるプランですね。
派手さはありませんが、トイレの角を丸めるなど細かな点にも配慮を行うなど設計面への拘りを感じるもので上手に纏まっていると思います。

ウォークインクローゼットのない収納は少々意外でしたが、人が出入りするスペースがないがゆえに間取り図上の大きさから受ける印象よりも収納力があるでしょうね。

坪単価は385万円。良好な南向きとなるA・B棟に対し、C～F棟はそのA・B棟の背後（北側）になる東・西向きということで、棟によって単価はかなり差があるのですが、全体で言うと310～400万円ほどのレンジになっており、平均としては350～360万円になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、ザ・パークハウス大倉山（2022年分譲/大倉山駅徒歩6分/約360万円）、ヴェレーナグラン菊名の杜（2023年分譲/菊名駅徒歩13分※起伏のきついアプローチ/約305万円）があるぐらいなのですが、東急・相鉄直通線の開業により新横浜駅を最寄りとするメイツザ・マークス新横浜（2022年分譲/新横浜駅徒歩5分/約335万円）や同時期分譲となるレ・ジェイド新横浜（2023年分譲/新横浜駅徒歩9分/最上階100㎡超プレミアムが坪単価400万円を優に超える予定ですが、そういった突出したものを除けば330～340万円ぐらい）なども比較対象になりやすいでしょう。

やはり"大倉山"で比較してしまうとパークハウスと同程度というのは高く感じるのですが、エリア内随一のスケール感に加え、特急停車菊名駅のほぼフラットアプローチ徒歩11分という点からすれば大きな違和感はないでしょうね。

こちらのタイプは4LDKとはいえグロスで約1億という水準になってしまうため、4LDKにするにしても80㎡そこそこで十分だった気がしなくもないのですが…（この面積帯ならばもう少し単価が抑えられていると良かった…）。