シティテラス南砂【南面良好な全戸南向き×全戸67㎡】10階67㎡8,200万円（坪単価402万円）
シティテラス南砂。
所在地：東京都江東区南砂4-261-10外（地番）
交通：南砂町駅徒歩7分
用途地域：準住居地域、第二種住居地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、150戸
葛西橋通りと六八通りがぶつかる南砂六丁目交差点に隣接したポジションに誕生する物件です。
南砂駅界隈はスケールのある物件が比較的多いエリアになりますのでこの程度では目立ちはしないのですが、葛西橋通りの南側に位置し、当敷地の南側（葛西橋通りの内側）には第一種住居地域の低層住宅エリアが広がっているため15階建となった当物件の南面条件はかなり魅力的なものとなります。
東西に長い敷地形状なので無理なく全戸南向きと出来ていますし、日照・視界条件に優れた分かりやすい魅力を持った物件と言えるでしょう。
混雑緩和のための南砂町駅のホーム2面3線化の完成・供用開始は2027年とのことでまだまだ時間がかかるようですが、コロナ禍以降はリモートワークの普及で東西線の混雑もいくらか緩和されましたし、この立地だと2b出口からの丸八通り経由ではなく2a出口から南砂三丁目公園内を歩くルートも同徒歩7分で使えるあたりも魅力になるでしょう。
買物便は、イオンなどが入ったトピレックプラザまで徒歩3分なのが大きく、他にもワイズマート徒歩5分、まいばす徒歩9分、砂町銀座商店街の赤札堂が徒歩12分という距離感になります。
駅向こうのスナモは徒歩14分と少々距離があるものの、こちら駅北側は仙台堀川公園が目と鼻の先徒歩2分にある環境面も魅力の1つで、この物件の「駅徒歩7分×仙台堀川公園徒歩2分」というバランスは結構稀なものになるでしょう。
そのように南砂三丁目公園も至近ですし、大通りも近い反面、かなり緑が豊かなエリアの一角になりますね。
通学区は、六八通りの向かい側至近にある第三砂町小学校で、徒歩3分ととても近いです。
公式ホームページ
お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地東端、その交差点に面したポジションになりますので賑やかなのは間違いありませんが、南東～南西にかけて高い建物がないため、この上層階住戸からは日照はもちろんのこと申し分のない視界抜けが得られます。
かなり大きな南砂三丁目公園のパークビューという点でも気持ちが良いでしょう。
※丸八通り沿いは第二種住居地域でこちらの敷地と同じく高度地区による制限はないため、南北に長い土地とかであればそこそこの高さの建物になる可能性はありますが、内側は第一種住居地域で第3種高度地区による斜線制限があるのでこういった上昇階であれば将来的に視界が妨げられることは考えにくいですね。
間取りは60㎡台ながら物件内で最も大きなものになります。
こちらと南西角住戸だけは67.37㎡なのですが、中住戸は全て67.33㎡ということで微妙な差があるのみの「全戸67㎡」になります。
こういった面積帯の田の字プランに集約してしまうのは近年の住不物件の典型的なケースとはいえ、総戸数150戸あって全戸67㎡というのはなかなか…ですね。
中住戸は柱がきれいにアウトフレーム化されているのに対し、角住戸は柱の食い込みが結構ありますので実質的（壁芯面積的）には中住戸の方が大きいというあたりも残念な点になります。
角住戸なりに二面採光、二面バルコニーのLD周りは魅力がありますし、そもそも上述のように南面条件が分かりやすい魅力となった物件になりますので、”そういったニーズだけ集めれば十分”というスタンスなのだと思います。
ただ、あまりに安易で芸がないのは事実で、ニーズを可能な限り満たすマンションを探したいという検討者への配慮に欠けている、そんな印象を受けずにはいられません。
そういったつもりはないのかもしれませんが、150戸あったらもう少し様々なニーズに対応して欲しいものだなと…。
フロアによってプランを変えるとなると水回りの配置（パイプスペースの配置はもちろんのこと、上下階の水回りを一致させる）など、色々と検討することが増えはするものの、全フロア同一設計で角住戸のみちょっと面積を大きくする程度ならばコストらしいコストもかからないでしょうし、いくらでもやりようがあると思うんですけどね…。
坪単価は402万円。第1期（24戸）は上層階のみ（とはいえ最上階は出し惜しみし後程もっと高値を追求する予定のよう）の分譲で、角住戸の8,200万円、中住戸の7,700万円の2パターンのみになるようです。
中住戸は坪単価378万円なのでそれなりの角住戸プレミアムが乗っており、交差点側の賑やかさや柱の食い込み（中住戸は完全アウトフレーム）を鑑みると結構差があると感じますね。
南砂町駅での近年の供給事例は、ジオ南砂町（2020年分譲/駅徒歩12分/約300万円）、サンリヤン南砂町（2021年分譲/駅徒歩15分/約265万円）、リビオシティ南砂町ステーションサイト（2021年分譲/駅徒歩3分/約290万円※定借約60年）といった感じで、駅近のリビオシティが定借だったことを加味しても、こちらの400万円超は目立ちますね。
阪急不と住不のJVで立地的にも近いものがあるジオは未だに分譲中で高いものだと坪単価370万円超まで値上げしている状況ですのでそれとの兼ね合いで言うと駅が5分近く南面条件も申し分ないこちらの400万円超は納得できるのですが、「ジオ（阪急）」の長期分譲は住不の意向（殿様商売）が強く出た価格設定に原因がありますし、ここ1～2年他社の目立った供給がない（分かりやすい比較対象がない）中での400万円超ですので余計にパンチがありますね…。
67㎡だからこそこういったお値段設定に踏み切れるところも少なからずあるでしょうね。
ついでに言っておくと、このエリアの検討者にとってさらに嬉しくないのは後発に延床面積31,000㎡という超大規模なゴクレ物件が控えているという点でしょう。駅近の好立地ですので、普通ならば喜ばしいことなのですが、住不が400万円超を供給した後のゴクレ大規模、悪い予感しかない…汗。
もちろんクレストプライムレジデンスのように10～15年かけて開発を行うような（たらたら売るような）規模ではないのですが、長期分譲を視野に入れた強気なお値段設定になるんかねぇ…。
ゴクレは都内実績や高単価帯の実績に乏しいので現実的な設定を心掛けて欲しいところですが…。
所在地：東京都江東区南砂4-261-10外（地番）
交通：南砂町駅徒歩7分
用途地域：準住居地域、第二種住居地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、150戸
葛西橋通りと六八通りがぶつかる南砂六丁目交差点に隣接したポジションに誕生する物件です。
南砂駅界隈はスケールのある物件が比較的多いエリアになりますのでこの程度では目立ちはしないのですが、葛西橋通りの南側に位置し、当敷地の南側（葛西橋通りの内側）には第一種住居地域の低層住宅エリアが広がっているため15階建となった当物件の南面条件はかなり魅力的なものとなります。
東西に長い敷地形状なので無理なく全戸南向きと出来ていますし、日照・視界条件に優れた分かりやすい魅力を持った物件と言えるでしょう。
混雑緩和のための南砂町駅のホーム2面3線化の完成・供用開始は2027年とのことでまだまだ時間がかかるようですが、コロナ禍以降はリモートワークの普及で東西線の混雑もいくらか緩和されましたし、この立地だと2b出口からの丸八通り経由ではなく2a出口から南砂三丁目公園内を歩くルートも同徒歩7分で使えるあたりも魅力になるでしょう。
買物便は、イオンなどが入ったトピレックプラザまで徒歩3分なのが大きく、他にもワイズマート徒歩5分、まいばす徒歩9分、砂町銀座商店街の赤札堂が徒歩12分という距離感になります。
駅向こうのスナモは徒歩14分と少々距離があるものの、こちら駅北側は仙台堀川公園が目と鼻の先徒歩2分にある環境面も魅力の1つで、この物件の「駅徒歩7分×仙台堀川公園徒歩2分」というバランスは結構稀なものになるでしょう。
そのように南砂三丁目公園も至近ですし、大通りも近い反面、かなり緑が豊かなエリアの一角になりますね。
通学区は、六八通りの向かい側至近にある第三砂町小学校で、徒歩3分ととても近いです。
公式ホームページ
お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地東端、その交差点に面したポジションになりますので賑やかなのは間違いありませんが、南東～南西にかけて高い建物がないため、この上層階住戸からは日照はもちろんのこと申し分のない視界抜けが得られます。
かなり大きな南砂三丁目公園のパークビューという点でも気持ちが良いでしょう。
※丸八通り沿いは第二種住居地域でこちらの敷地と同じく高度地区による制限はないため、南北に長い土地とかであればそこそこの高さの建物になる可能性はありますが、内側は第一種住居地域で第3種高度地区による斜線制限があるのでこういった上昇階であれば将来的に視界が妨げられることは考えにくいですね。
間取りは60㎡台ながら物件内で最も大きなものになります。
こちらと南西角住戸だけは67.37㎡なのですが、中住戸は全て67.33㎡ということで微妙な差があるのみの「全戸67㎡」になります。
こういった面積帯の田の字プランに集約してしまうのは近年の住不物件の典型的なケースとはいえ、総戸数150戸あって全戸67㎡というのはなかなか…ですね。
中住戸は柱がきれいにアウトフレーム化されているのに対し、角住戸は柱の食い込みが結構ありますので実質的（壁芯面積的）には中住戸の方が大きいというあたりも残念な点になります。
角住戸なりに二面採光、二面バルコニーのLD周りは魅力がありますし、そもそも上述のように南面条件が分かりやすい魅力となった物件になりますので、”そういったニーズだけ集めれば十分”というスタンスなのだと思います。
ただ、あまりに安易で芸がないのは事実で、ニーズを可能な限り満たすマンションを探したいという検討者への配慮に欠けている、そんな印象を受けずにはいられません。
そういったつもりはないのかもしれませんが、150戸あったらもう少し様々なニーズに対応して欲しいものだなと…。
フロアによってプランを変えるとなると水回りの配置（パイプスペースの配置はもちろんのこと、上下階の水回りを一致させる）など、色々と検討することが増えはするものの、全フロア同一設計で角住戸のみちょっと面積を大きくする程度ならばコストらしいコストもかからないでしょうし、いくらでもやりようがあると思うんですけどね…。
坪単価は402万円。第1期（24戸）は上層階のみ（とはいえ最上階は出し惜しみし後程もっと高値を追求する予定のよう）の分譲で、角住戸の8,200万円、中住戸の7,700万円の2パターンのみになるようです。
中住戸は坪単価378万円なのでそれなりの角住戸プレミアムが乗っており、交差点側の賑やかさや柱の食い込み（中住戸は完全アウトフレーム）を鑑みると結構差があると感じますね。
南砂町駅での近年の供給事例は、ジオ南砂町（2020年分譲/駅徒歩12分/約300万円）、サンリヤン南砂町（2021年分譲/駅徒歩15分/約265万円）、リビオシティ南砂町ステーションサイト（2021年分譲/駅徒歩3分/約290万円※定借約60年）といった感じで、駅近のリビオシティが定借だったことを加味しても、こちらの400万円超は目立ちますね。
阪急不と住不のJVで立地的にも近いものがあるジオは未だに分譲中で高いものだと坪単価370万円超まで値上げしている状況ですのでそれとの兼ね合いで言うと駅が5分近く南面条件も申し分ないこちらの400万円超は納得できるのですが、「ジオ（阪急）」の長期分譲は住不の意向（殿様商売）が強く出た価格設定に原因がありますし、ここ1～2年他社の目立った供給がない（分かりやすい比較対象がない）中での400万円超ですので余計にパンチがありますね…。
67㎡だからこそこういったお値段設定に踏み切れるところも少なからずあるでしょうね。
ついでに言っておくと、このエリアの検討者にとってさらに嬉しくないのは後発に延床面積31,000㎡という超大規模なゴクレ物件が控えているという点でしょう。駅近の好立地ですので、普通ならば喜ばしいことなのですが、住不が400万円超を供給した後のゴクレ大規模、悪い予感しかない…汗。
もちろんクレストプライムレジデンスのように10～15年かけて開発を行うような（たらたら売るような）規模ではないのですが、長期分譲を視野に入れた強気なお値段設定になるんかねぇ…。
ゴクレは都内実績や高単価帯の実績に乏しいので現実的な設定を心掛けて欲しいところですが…。