リナージュ小田原栄町【LD内の廊下が長めの全室リビングイン4LDK】4階77㎡5,490万円（坪単価236万円）

リナージュ小田原栄町。

所在地：神奈川県小田原市栄町3-12-7
交通：小田原駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、36戸

「リナージュ」はアイディホームのマンションブランドです。飯田グループの一員でもあるアイディホームは戸建分譲をメインとしておりマンションは珍しいですね。2009年のリナージュつつじヶ丘以来になるでしょうか。

栄町3丁目、伊豆箱根鉄道の緑町駅が徒歩3分となる255号沿いのポジションになります。2019年分譲のコンフィール小田原栄町の向かいですね。

通り沿いで用途地域は商業地域になるものの、小田原駅からほどよく離れ住宅が多くなってくるエリアの一角になります。

栄町は多くの商店街があるため買物便は申し分ないですし、駅前のミナカ小田原、ラスカ小田原といった商業施設は地元民にとっても魅力的な存在です。スーパーで言うと、ヤマオサが徒歩6分、小田急OXが徒歩7分になります。

通学区は、小田原城の南東側にある三の丸小学校ですので少々遠いですね。アプローチはほぼフラットではあるものの、徒歩17分の距離になります。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の4LDK、南東角住戸です。西側255号の向かいにはその9階建のコンフィール小田原栄町などがあるため視界が芳しくないのですが、こちらのお部屋のある東側は戸建などの低層住宅が中心となっているため良好です。
通り沿いまでは商業地域になるのですが、東側は近隣商業地域で高度地区による高さ制限が商業地域側よりも厳しくなることから土地がかなり纏まらない限りこのような高さの建物は立ちにくいでしょう。
なお、南側は4階建の集合住宅なのでこの階だと視界は妨げられます。

間取りは80㎡には満たないながらも物件内で大きなタイプで4LDKが採用されています。

エリア的に4LDKを採用すること自体に違和感はないものの、間取りは少々苦しい印象ですね。
77㎡は4LDKとしてはけして大きくないため玄関・廊下をコンパクトにしてはいるのでしょうが、LDの入口付近に実質的な廊下スペースが多分に混入しており、実のところそれほど効率的なプランではありません。
基本階1フロア4戸の小ぶりな物件とはいえ柱の食い込みも顕著なため、有効面積はけして大きくはないでしょう。

洋室1・2・4の3室が6～7畳台ということで、意外にも大きくはあるのですが、一方でLD単体では10畳に満たないですし、その実質的な廊下スペースによりいわゆるLDスペースが随分と小さくなってしまっているのは気になりますよね。
隣接する洋室と大きさを比較するとかなり小さいことが分かるはずです。

洋室2の引き戸を開くとそこそこの大きさの一つの空間として使うことが出来はするものの、”77㎡の3LDK”としては小さいぐらいでしょう。

洋室重視の方であれば魅力を感じやすいところもあるものの、最も大きな洋室4は共用廊下側の開口部しかありませんし、そもそも、4LDKで全室リビングイン設計というのもどうでしょうか。

廊下が短すぎるがゆえに玄関目の前に洗面室やトイレの入口があるのも4～5人家族を想定した場合の懸念材料になります。

4LDKとしては小さ目ではありますが、77㎡自体はこのご時世むしろ大きなぐらいですし、もう少し万人ウケしそうなプラン（いい意味で”普通”なプラン）を目指した方が良かったのではないでしょうか。

隣戸間に吹抜を設けることで前建までの離隔を生み出した上で浴室にも窓を設けているあたりは良い点です。

坪単価は236万円。上層階は約250万円で、知名度が高いとは言えない中小デベロッパー物件にありがちな上下差の小さい価格設定という印象です。
※ブランド物件とは違い上限単価が伸びにくい分、上限を抑えつつ平坦な値付けとすることで同程度の売上を確保することが多い。

近年の小田原駅界隈の供給事例としては、プレミスト小田原栄町（2019年分譲/駅徒歩5分/約225万円）、コンフィール小田原栄町（2019年分譲/駅徒歩7分/約210万円）、レーベン小田原ザ・タワー（2022年分譲/駅徒歩1分/約260万円）、ル・サンク小田原栄町（2022年分譲/駅徒歩5分/約240万円）があります。

こちらの平均は直近のル・サンクと同程度になるはずで、駅距離や存在感（スケール・デザイン）といった点でのパフォーマンスの差を鑑みるともう少し抑えられていると良かった印象ではありますね。
とはいえ、2019年のプレミストやコンフィールとの単価差は小さく、都心部の物件などとは異なり上昇度合が抑えられているのはこの"エリアなり（郊外・地方）"のメリットではあるでしょう。