ジオ船橋夏見【惜しくも徒歩11分ながら南面良好な住居系地域】5階71㎡7,198万円（坪単価338万円）

ジオ船橋夏見。

所在地：千葉県船橋市夏見1-1143-1他（地番）
交通：東海神駅徒歩10分、船橋駅徒歩11分、京成船橋駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、88戸

市場通りから1本入ったポジション、パークホームズ船橋ブライトコートの道路を挟んだ東側に誕生する物件です。
かなり近いところで2015年にイニシア船橋夏見、2016年にウエリス船橋夏見が分譲されており、近年マンション開発が盛んなエリアですね。市場の南側では東急不動産によるJR社宅跡地の大規模開発（「(仮称)船橋市場町プロジェクト」。約45,000m2の敷地に、住宅（1000戸予定）、商業施設、再エネ発電施設、コミュニティ施設などを用途とするまちづくり。完成2026年以降）がリリースされたばかりですし、駅前再開発（タワマン）はもちろんのこと、船橋駅周りは今後さらに話題に上ることが多くなりそうです。

こちらの最寄駅は東海神駅で、船橋駅が惜しくも徒歩11分になってしまうのは残念な点です。その道路の向かいのパークホームズは船橋駅徒歩10分表示だったはずで、パークホームズのエントランスと比べこちらのエントランスの方が船橋駅に近いはずですが、昨年9月に広告表示のルールが変更になった関係で（従前はエントランスとかではなく敷地の最も駅寄りの部分で計算）、徒歩11分になってしまったようですね。

ただ、フラットアプローチなので普通に徒歩圏ですし、市場通りから1本入った住居系地域なりの落ち着き、かつ、南面に低層のTOTOショールームを望む良好な南面条件も魅力になるでしょう。

買物便は、スーパーで言うとランドローム徒歩4分、アコレ徒歩6分、業務スーパー徒歩7分、さらにイトーヨーカドー徒歩9分といった感じで、必ずしも船橋駅付近に頼る必要がないのはポイントの1つでしょうか。

通学区は、市場小学校で徒歩10分になります（以前は徒歩11分の八栄小学校が学区でしたが、学区の見直しにより2023年4月から市場小学校区に変更になっています）。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東コーナー部に位置したお部屋で両面とも接道してはいないものの、南はそのTOTOショールームの青空駐車場、南東は戸建、東は3階建アパートという良好なポジションです。

間取りは良好なポジションの角住戸ながら70㎡に乗せたに過ぎないトレンド通りの小ぶりな角住戸になるのですが、7階建なので柱は細め、かつ、玄関・廊下を一直線とした田の字ベースの角住戸になるので効率性は悪くないでしょう。

玄関前にしっかりとした大きさのポーチを設けることが出来ていると良かった印象ではあるものの、居室畳数や収納に違和感はありません。

LD～洋室3にかけて連窓サッシが導入されており引き戸を開くことで広がりのある空間になるのも良い点です。LD側だけでもサッシ2枚半分のサッシがありますし、キッチンにも窓があるなど派手さはなくとも角住戸らしさを感じることが出来るプランですね。

坪単価は338万円。上層階角住戸ということで物件内の上限に近い水準になります。
当物件はこちらのタイプのある南向きの棟とその北側にある東向きの棟の2棟構成で、東向きの低層階など下限は280万円程度からありますので、平均は310万円といったところでしょうか。

駅南側も含めた近年の船橋駅周りのファミリータイプ物件の供給事例としては、リビオ船橋夏見（2020年分譲/船橋駅徒歩11分/約230万円）、ルピアコート船橋本町（2021年分譲/船橋駅徒歩8分/約285万円）、エクセレントシティ船橋本町（2021年分譲/船橋駅徒歩7分/約310万円）、エクセレントシティ船橋グランライズ（2022年分譲/船橋駅徒歩10分/約270万円）、ザ・パークハウス船橋本町（2023年分譲/船橋駅徒歩7分/約325万円）といった感じで、直近の相場高騰を鑑みれば驚く水準ではないのかもしれません。

しかしながら、駅南の「船橋本町アドレス」でより駅に近い物件と匹敵する水準になっているのは予想外で、こちらにはこちらの良さ（落ち着きある住居系地域）があるとはいえ、シンプルに船橋駅徒歩10分超であることを考慮し、もう少し抑えて欲しかったですね。3年の月日を考慮してもリビオとの差がかなり大きくなっており、その点からも少々違和感がありますね。

こういった南向きの上層階は魅力的なポジションではあるものの、TOTOが将来に渡りこのままである保証があるわけではないですしね。