ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ【アイランドキッチン×ワイドサッシ×セレクトマルチルーム】2階81㎡4,698万円（坪単価191万円）

続けて、ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ。

設計はアイ・エー・シー、施工は大洋建設、デザイン監修はお馴染みインターデザインです。

総戸数自体は88戸に過ぎないのですが、容積率200％でのものであり、敷地面積は3,700㎡超あります。空地率も約58％と高いあたりは特徴の1つになるでしょう。

ランドプランにおける特徴は敷地北西部エントランス手前のブロッサムガーデンでしょうか。傍らには車寄せもあり、当物件の顔となる空間になります。

ただ、その一方で、空地の多くは駐車場とそのアプローチで消費されている感じで、ちょっと勿体ない印象になりますね。
前回の記事で書いたように、公共交通機関が不便な立地ですので駐車場（60台）はもっと多くとも良かったぐらいの印象にはなるのですが、細い道ではありますが北側も接道した敷地ではありますので、配棟や駐車場の形などを工夫することで駐車場への"動線部"はもう少し効率的なものに出来たのかなと。

いずれにしろ南面がかなり凹凸ある不整形な敷地形状が当物件のランドプランを難しくしてしまっているのは確かですね…。

共用施設としてはライブラリーラウンジに加えパーティルーム＆キッズスペース（集会室）があります。ライブラリーラウンジは小ぶりではありますが、それに加えパーティルームがあるのは総戸数88戸としては御の字と言えます。

前回のヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ。

公式ホームページ

お部屋はコンフォートヴィラの81㎡の3LDK、東向き中住戸です。柏尾川との間に戸建や小さな工場を挟むポジションで、低層階では視界抜けは得られずとも圧迫感はありません。南東方向からは日照も得られるでしょう。

間取りは意外なほどゆとりある80㎡超で、当物件は駅距離のある立地で単価が控えめに出来ることを生かした平均専有面積80㎡超の広面積が1つのポイントになるようですね。

面積が大きいなりにスパンもやや広がっており、非常にワイドな連窓サッシが魅力に加えアイランドキッチン（※）を実現しているあたりも大きな差別化要素になるでしょう。
※一般的な田の字タイプのスパンではアイランドキッチンはまず不可能でしょう。

2WAYのビッグウォークインクローゼット、さらに洋室2に隣接するマルチルームも面白い試みですね。
間取り図のものはワークスタイル（基本プラン）ですが、リネンスタイル、ヌックスタイル、ウォークインクローゼット（一般的なもの）という4タイプのセレクトが可能になっていて、大和地所レジデンス30周年記念キャンペーンと題し、本来は有償となるところ無償で提供しているとのことです。

やはり立地が立地だけに…というのはあるのでしょうが、"とりわけワイドスパンでもない中住戸"でここまでやってくれるとかなり差別化されますし、住友不動産には大和地所レジデンスの爪の垢を煎じて飲ませたいぐらいですね（笑）。

坪単価は191万円。80㎡超とはいえグロスは4,000万円台中盤にとどまっており、この単価だからこそ80㎡超のニーズも生み出しやすくなっているようには思います。坪単価280万円ぐらいの立地だとするとこの価格では55㎡（一般的な大きさの3LDKどころか2LDKになってしまうレベル）が関の山ですし、単に安い（割安とかではなく、絶対的に安いという意味）だけでなく、プラン面に工夫が多く盛り込まれた上での価格ですからね。

なお、近年の戸塚駅の供給事例としては、ヒルサイドフォレスト横浜戸塚（2022年分譲/駅徒歩12分/約240万円）、デュオヒルズ戸塚（2021年分譲/駅徒歩11分/約210万円※旧法借地権）があり、借地権とはいえデュオヒルズとは似た価格帯、また、ヒルサイドフォレストの70㎡前後のファミリータイプとも価格（グロス）がガッツリ被ってはきます。
ハードな交通アクセスを鑑みるとけして安い印象はなく、どうせ駅徒歩10分超ならば11分も21分もあんまり変わらないよね（どうせ車使うから関係ないよね）と考えられる方向けの物件にはなるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機に加えミストサウナ、さらにキッチン天板が天然石になっています。キッチンは側面まで天然石貼下しになっており、この単価帯の物件では珍しい高級感のあるものになります。

管理費は158円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、昨今のインフレ下ではこの水準のものは限られています。総戸数88戸なりのスケールメリットが生きているのではないでしょうか。

駐車場は全60台で身障者用を含む8台及び専用駐車場1台を除いた51台が機械式になります。