エステムコートグラン吉祥寺【共通点の多いシティテラスにはなかった南面絶好の"最上階"住戸】5階106㎡13,298万円（坪単価415万円）

エステムコートグラン吉祥寺。

所在地：東京都練馬区関町南3-849-11他（地番）
交通：武蔵関駅徒歩10分
用途地域：第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：5階建、56戸

エステムコート川口並木サウスガーデン（2017年分譲）、エステムコート横浜新吉田レジデンス（2020年分譲）に次ぐ首都圏3件目（ワンルームタイプのものは2010年以前にいくつかある）の「エステムコート」になります。こちらは初の「グラン」でもありますね。

マンション名は意外にも「吉祥寺」なのですが、関町南アドレスの武蔵関駅に近づいたポジションなので吉祥寺感は全くないですね。このあたりの物件にありがちな「吉祥寺北」や「吉祥寺通り」ならまだ分かりますけど…。

ただ、ポジション的にはなかなかに魅力的なものです。武蔵関駅からは青梅街道を越えてすぐのところ、敷地の大半が青梅街道の内側となる第一種低層住居専用地域になっています。

同様に敷地北側が青梅街道に面していたシティテラス善福寺公園（分譲中）と共通点の多い立地条件で、あちらの敷地面積10,100㎡超には遠く及ばないものの、こちらは駅徒歩10分内（シティテラスは上石神井駅が徒歩11分。急行停車駅なので1分差ならあちらに優位性があるとは思いますが…）で敷地面積約3,000㎡のそこそこのスケール感（※）もポイントになるでしょう。
※近隣商業地域にかかる部分だけは4～5階部分がありますが、基本的には第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）の3階建での総戸数56戸（しかも100㎡超のプレミアムプランも5戸）であり敷地面積自体は大きい。

この練馬区の一体は吉祥寺駅寄りの武蔵野市側や善福寺公園のある杉並区側も含め第一種低層住居専用地域が広域に渡る環境的な魅力の高いエリアとなっている一方で、"駅が遠い"ことがネックになるのですが、こちらはギリギリでも武蔵関が徒歩10分内な上、徒歩2分の2つのバス停を利用することで吉祥寺駅や荻窪駅へのアクセスも容易であるというのはその第一種低層住居専用地域エリアの物件の交通アクセスとしてはかなり優れたものと言えます（シティテラスもバス停が近くそういった点でも非常によく似ています）。

青梅街道や吉祥寺通りからほんの少し入った程度（敷地の一部が面している）のポジションなのでいわゆる一種低層の落ち着きはそこまでではないのですが、そういった立地だからこそ交通利便性とのバランスが取れているとも言えるでしょう。

また、買物便もまずまずです。スーパーで言うと、アキダイとコープみらいが徒歩7分、リコスが徒歩8分、エミオの三徳が徒歩10分になります。

通学区は、青梅街道の向かいすぐのところにある石神井西小学校で徒歩2分と至近です。

公式ホームページ

お部屋は106㎡の4LDK、南・西・東の三方角住戸です。上述の"青梅街道寄りの近隣商業地域内に位置した5階建部分"の最上階で、南方向に当物件の3階建部分（第一種低層住居専用地域側。その先も同最高高さ10mの低層住宅街）を望むことが出来、半永久的な日照と視界抜けが保証される特等席になります。

青梅街道と吉祥寺通りが近く、そのように”抜け”がある分、静かな環境とまでは言えないのですが、東西両面にルーバルを設けることが出来たプレミアムなプランで、間取り的にも100㎡超に恥じない魅力的なものとなっています。

最大の魅力はその絶好の南面がワイドスパンになっている点でしょう。このポジションで、全5室が南に面しているというのはとても贅沢なことですし、コーナーサッシも設けられたLDの開口部も申し分ありません。

また、玄関位置も良好なため、100㎡超にしては廊下もほどよい長さに出来ており、全体的なバランスにも優れたタイプと言えるでしょう。框がL字になり、ホールにかけて広がりのある玄関設計も高額住戸らしい魅力的なものです。

浴室は1822まであってもおかしくなかったようにも思いますが、洗面所はダブルボウルですし、パントリー付のかなりゆったりとした設計のキッチンもしかりで水回りの充実具合も目を惹きます。
当物件はリクシル最上級グレードのスパージュ（浴室）とルミシス（洗面台）が採用されており、スパージュはヘッドレスト付のアクアフィールにより肩湯に加え腰ほぐし湯機能なども搭載、さらに、浴室テレビも付いています。ルミシスはタッチレス水栓、フェイスフルライト（タッチレススイッチ）などの機能が付いた見た目も素敵なドレッサーですね。

スパージュ、ルミシス自体は全戸標準搭載という点に最も驚かされるのですが、こういった100㎡超のプレミアム住戸になるとオーバーヘッドシャワー、アクアフィールライト、アクアタワーライトなども備わりさらに贅沢な水回りとなります。

話は変わりますが、当物件の100㎡超には200㎡超のルーバル付のタイプもあります。


パターゴルフ場でも作ってみよか…。

坪単価は415万円。上述のように4～5階部分（共用廊下も内廊下になります）がちょっと特別な物件になりますし、ルーバルも付いた100㎡超プレミアムプランということで物件内でも抜けた単価設定になっています（200㎡超ルーバルタイプはさらに上の500万円ぐらいになるみたいです）。

シティテラス善福寺公園（分譲中/上石神井駅徒歩11分/約335万円）にはこういった突出したプレミアムタイプがなかったため比較は出来ないのですが、シティテラス自体も住不物件にしちゃ現実的な設定と感じましたし、このお部屋の南面条件は間違いなく貴重な存在になりますのでこの単価でも納得でしょう。
シティテラスも近隣商業地域側で"高さ"を出して、南側に一種低層を望む特等席住戸を設計することが出来たはずで（分譲時の記事でも疑問をなげかけています）、そのようにしていたらかなりの単価を追求出来ていたでしょうね。