オープンレジデンシア井荻ステーションサイド【駅徒歩2分、一種低層に片足を突っ込んだ7階建】60㎡6,980万円（坪単価382万円）

オープンレジデンシア井荻ステーションサイド。

所在地：東京都杉並区井草3-5-6他（地番）
交通：井荻駅徒歩2分
用途地域：第一種低層住居専用地域、準住居地域
階建・総戸数：地上7階地下1階建、45戸

井荻駅徒歩2分というなかなかに珍しい立地に誕生する物件です。井荻駅徒歩7分では2021年にリーフィアレジデンス杉並井草森公園が誕生していますが、ファミリータイプの分譲マンションとしてはそちらが約7年ぶりの供給でしたし、こちらは駅前ながら住居系地域というあたりも魅力になるでしょう。

オプレジとしては大き目の敷地面積1,000㎡超を有した物件でスケール的にも小さくはありません。
また、以下で述べるように敷地の一部が比較的高さを出せる準住居地域になっており、上層階住戸の一部においては視界的な魅力が高いのもポイントの1つになるでしょう。

買物便は、スーパーで言うとピーコックストアとサミットストアが共に徒歩3分、さらにまいばすが徒歩4分と良好です。また、南口側（地下道で線路をくぐる必要）にはなりますが駅前から東西に伸び100店超が軒を並べる西武井荻商店街ポンテイオギもあります。

駅前ゆえに環八の影響も小さくはないものの、広大な井草森公園が徒歩4分となるなど緑、環境といった点での魅力も十分なエリアで利便性と環境面のバランスにも優れています。

通学区は八成小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地西側、環八寄りの準住居地域側に位置しており、環八との間には4階建の都営アパートがあります。こちらのタイプは5階以上の部分に設けられており、視界面での魅力が高い分、環八の影響は受けやすくなります。

ただ、南東方向は最高高さ12mの第一種低層住居専用地域のため将来的にも高い建物が立つことはないですし、日照はもちろんのこと、南東～北西まで視界抜けが得られる物件内でも優れたポジションですね（当物件は一種低層側の4階建部分と準住居地域側の7階建部分で構成されています）。

間取りは南東角住戸にある70㎡（3階まで）に比して小さくはあるものの、ベッドルーム3室のファミリータイプになります。

このご時世の駅前物件（好立地）で価格的にもそこそこの水準になりますので面積を絞るのは分かりますけど、オプレジらしい凹凸ありまくりな設計はやはり残念ですね。
西側はそのように都営アパートの敷地との離隔が十分ではないため、ノンリビングインの居室がサービスルームになってしまっているのも残念な点の1つですが、それよりもなりによりも柱の食い込みがねぇ…。

スパンがナロー気味でそもそも廊下が長め（LDの入口付近の実質的な廊下スペース含む）なのですが、バルコニー側の柱の食い込みが顕著で、柱による面積消費、柱によるコーナー部の凹凸が非常に目立つ造りなので有効面積はかなり小さくなってしまいます。

柱の食い込み部が含まれたLD畳数は9畳でしかないですし、オプレジでは珍しいことではないとはいえ、この間取りは褒められたものではないでしょう…。

坪単価は382万円。こちらのタイプはそのように準住居地域側の7階建部分の上層階のみに設けられており、物件内の上限水準となります。
当物件は面積帯を問わず概ね340～380万円台になっており、平均は360万円ちょっとになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、そのようにリーフィアレジデンス杉並井草森公園（2021年分譲/駅徒歩7分/約335万円）があるのみで、リーフィアはこちらよりも駅距離があるとはいえ、南面が広大な井草森公園となる絶好パークフロント物件だったことを鑑みるとやはり値上がり感は伴います。

とはいえ、早いもので2年も前のことになりますし、こちらはこちらで駅近×環境のバランス的にも優秀な立地になりますのでこのご時世違和感はないでしょう。
オプレジらしさ全開のプランはやはり残念でなりませんが…。