オープンレジデンシア井荻ステーションサイド【独立したガラス面豊かなエントランス】34㎡3,480万円（坪単価342万円）

続けて、オープンレジデンシア井荻ステーションサイド。

設計は長谷建築設計事務所、施工はオープンハウス・アーキテクトです。

前回の記事で述べたように敷地面積は1,000㎡超あり、オプレジの中では大きな方になるのですが、敷地の半分程度を占める第一種低層住居専用地域側は4階建が限界ですし、歪な敷地形状で接道部分（敷地東側）が限られていることからもランドプランにゆとりを感じることはありません。間口が狭いことから駐車場は1台もないですね。

ただ、敷地主要部は東西に長くなっているため、南向き住戸率は高く（準住居地域の7階建部分のみ北側にも住戸がある）、駅前ながら南面条件に優れたお部屋を多めに配置出来ているあたりはポイントになるでしょう。

やはり前回述べたように、高さ（7階建）を出せているのは敷地西側の準住居地域部分のみですし、南向き中心の設計にしたがゆえに各戸のスパンが限られてはいるのは確かですけど…。

デザイン面でのポイントになるのは、その東側道路沿いに設けられた一部が2層吹抜となったガラス面豊かなエントランスですね。

30～70㎡台で構成された総戸数45戸の小ぶりな物件ながら、当エントランスは南東角住戸の北側のスペースに独立するように設けられており（上部に住戸がないという意味）、オプレジでは数少ない贅沢な設計になっています。
道路沿いだけでなく、エントランスホールの北側にも植栽が施され、エントランスホール内部からの景色も悪くないですね。

前回のオープンレジデンシア井荻ステーションサイド。

公式ホームページ

お部屋は34㎡の1LDK、南向き中住戸です。敷地西寄り、準住居地域側に入ってまもないポジションの南向きです。南側も同準住居地域になるので土地がまとまり南北に長くなるようなことがあると当物件ぐらい（7階建）の高さの建物になる可能性がないとは言えません。

ただ、現状は3階建の住宅ですし、南東方向はそのように一種低層エリアになっていますので、こういった低層階でも将来的に日照が妨げられるようなことはないでしょう。

間取りはやはりナロースパンがネックになりますね。オプレジにおいてはこういった「玄関⇒廊下⇒LD⇒ベッドルーム」と言う並びの1LDKとなっているケースの方が多いぐらいですし、オープンレジデンシア大井町フロントコートのような驚愕の小さな開口部というわけでもありません。

ただ、LDとベッドルームとの間は扉2枚分しか開け放てないためLDの採光は日中でも厳しいものがありますね。当物件はそのようにこちらの7階建部分（準住居地域側）と東側の4階建部分（一種低層側）がドッキングしたような造りになっており、こちらはちょうどその境目にあることからバルコニーの東側に細長い柱状の構造壁が存在していることも採光におけるデメリットになるでしょう。

柱の食い込み自体はオプレジにしては少な目で、効率性という点ではむしろ良い方ではあるのですが…。

坪単価は342万円。角住戸と中住戸の差などもありはしますが、前回の記事で述べたように、面積帯による単価差が小さな物件で、34㎡ということを鑑みると意外と現実的な印象ではありますね。

視界、プランは芳しくありませんが、井荻駅とはいえ駅徒歩2分はコンパクトにお誂え向きですので、立地面・交通利便を重視したい方にとっては検討しやすい水準でしょう。

設備仕様面は、このスケールではディスポーザーがないことに違和感はないのですが、水回りの天然石天板仕様どころか、食洗機やトイレ手洗いカウンターすらもないのは残念ですね。
もともとオプレジは設備仕様が淡泊な傾向にありますが、ここ1年ほどでコストダウンに拍車がかかりました。オプレジにそういった部分を期待している方は少ないわけで、その分安くなるのであれば良いようにも思いますけど、60～70㎡台でグロスもそこそこになるお部屋の検討者からすると流石に寂しい仕様ではあるのかなと。

管理費は308円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件ということを鑑みれば悪い水準ではありません。

また、駐車場は上述の通りありません。