エクセレントシティ瑞江レジデンス【向かいが小学校の駅徒歩9分】4階73㎡6,898万円（坪単価313万円）

エクセレントシティ瑞江レジデンス。

所在地：東京都江戸川区南篠崎町2-631-6（地番）
交通：瑞江駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、37戸

鎌田小学校から細い道路挟んだ南西側に誕生する物件で、近隣は住宅が主となる落ち着きあるポジションです。

近年は、駅東側徒歩6～7分のところでバウス瑞江、ローレルコート瑞江パークステージ、エアリーステージというファミリータイプ物件が立て続けに分譲されており、こちらは条件が近い中で駅が遠くなってはしまいます。

ただ、それでも徒歩10分内にはなりますし、通学区の鎌田小学校が徒歩1分というのはファミリーにとって分かりやすい魅力になるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にヤマイチがあるのが大きいですね。その他は駅周りになりますが、ビッグ・エーが徒歩6分、ライフとワイズマートが徒歩9分、サミットストアが徒歩10分などこのエリアらしく潰しが効いています。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の2LDK+S、南角住戸です。北東・北西の角地ですので敷地南端に位置する当タイプはいずれも接道しないポジションとなります。
南西側は3階建の戸建なのですが、バルコニーがない妻面のため隣地間距離が確保出来ず、ノンリビングインのベッドルームが「サービスルーム」、また、主開口部のある南東側も6階建のグランデュール瑞江により視界が妨げられるなど条件が良いとは言い難いですね。

とはいえ、当物件は南東向き（グランデュール向き）と北東向き（鎌田小学校の体育館向き）の構成なので、この南角は日照面に関しては良い方になるのですが…。
※グランデュールの北西側（こちらの物件側）は斜線制限により上部がセットバックされているためこの階ならば日照に関しては影響が小さくなります。

間取りにおいては、そのように視界面での影響が大きい南東をメインとした設計になっているのが残念です。南西側にもバルコニーを設計し、LDをコーナー部などに持ってくることが出来ていればかなり印象が違ったでしょう。
当物件は敷地形状的に南西を主開口部としたタイプが多いのかと思いきや、道路側の北東向き住戸が多く設けられており意外でした。南西側はいずれも3階建ですので、低層階でも日照が得られますし、ある程度の離隔が出来れば普通に南西向きの方が魅力的だったと思うのですが…。

一方、こちらは優に70㎡を超える中で、玄関・廊下を一直線とし効率性を高めることが出来ているため居室畳数や収納などからもゆとりを感じることが出来るでしょう。

LDに関してもそのように二面採光ではないですし、視界的な魅力にも欠けはしますが、サッシ3枚分の開口部があり、かつ、洋室1の引き戸を開け放つことで二面採光の明るい空間が実現出来るあたりは好感が持てますね。

坪単価は313万円。40㎡台のコンパクトタイプは低層階でもこれ以上の設定になっていますが、当物件のメインとなる60～70㎡台のファミリータイプに関してはほぼほぼ270～320万円のレンジですので平均は300万円を少し切るぐらいになるでしょうか。

瑞江駅の近年の供給事例としては、バウス瑞江（2020年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約255万円）、プラウド瑞江（2021年分譲/駅徒歩1分/平均坪単価約310万円）、ファインスクェア瑞江（2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）、ローレルコート瑞江パークステージ（2021年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約280万円）、ローレルコート瑞江エアリーステージ（2021年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約275万円）、ベルジェンド瑞江ラリュールルフレ（2021年分譲/駅徒歩6分/約260万円）、ベルジェンド瑞江ラリュールセゾン（2021年分譲/駅徒歩4分/約270～280万円）、オープンレジデンシア瑞江（2023年分譲/駅徒歩13分/約260万円）といったものがあります。

直近のオプレジ以外は2年近く前になりますので、価格上昇感があるのは仕方のないことではあるものの、こちらよりも駅に近いローレルコートが未だ完売していない状況ですし、こちらは北東向きと南東向きの構成でそのように日照・視界条件が芳しくないお部屋が多いことを考えると少々強く感じてしまいます。