エクセレントシティ瑞江レジデンス【視界・日照が芳しくない南東・北東向きのランドプラン】2階62㎡5,198万円（坪単価276万円）

続けて、エクセレントシティ瑞江レジデンス。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

敷地面積は1,000㎡に満たないですし、空地率も約36％と低く、ランドプランは窮屈な印象になります。
前回の記事で述べたように、ファミリータイプが中心となる物件ながら、前建の影響が強い南東向きと日照がほとんど得られない北東向きの構成になっているあたりからも苦しさを感じずにはいられません。

ただ、北西・北東の角地ではあるので、実際には敷地面積以上の広がりが感じられるはずですし、エントランス周りを重視した設計になっているという点も悪くないでしょう。

エントランスは北東側道路からしっかりとセットバックされており、両サイドに植栽、そして、傍らのラウンジスペースも含めエントランスホールもまずまずの大きさがあります。
エントランスホール及びラウンジが面しているのはほぼほぼ南西で、南西側は隣地との離隔がほとんど確保出来ていないことからホール及びラウンジにほとんど窓を設けることが出来ていないのは残念な点になるでしょう。

前回のエクセレントシティ瑞江レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の2LDK+S、北東向き中住戸です。北東側は道路を挟み鎌田小学校の体育館（おおよそ2.5階相当）があり、視界は妨げられますが、圧迫感などはありません。ただ、ファミリータイプとしてはやはり日照時間の短さがネックになるでしょう。

間取りとしては、いわゆる狭小3LDKになるのですが、そのように南西は共用廊下を挟んですぐのところに隣地があり、共用廊下側の部屋が建築基準法上の採光要件（居室要件）を満たすことが出来ていないのも残念です。

やはりLD側の開口部幅がしっかりと確保され、大きく開け放つことのできる洋室1の引き戸設計にも魅力を感じることが出来るのですが、洋室2はいわゆる行灯部屋です。北東向き住戸には40㎡台などもありはしますが、こちらは普通に実質3LDKファミリータイプですので全体的にもう少し採光面や日照面での魅力が欲しかったですね…。

坪単価は276万円。北東向きの低層階ということで物件内では下限水準になるのですが、そのように日照面が芳しくないばかりかプラン的にもサービスルームに行灯部屋といった感じですので当然でしょう。

前回の記事で述べたように当物件自体が昨今の価格高騰の影響を少なからず受けており、物件内では控えめな設定とはいえ"この条件"を鑑みればさらに価格で勝負して欲しかった感がありますね。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはないですし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様もありません。
ただ、食洗機、エクセレントウォータープラスに加え、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、浴室フラットラインLED照明が備わっており、単価帯・スケールを考えれば上々でしょう。

管理費は292円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので高めですね。昨今のインフレの影響もあるのでしょうが、小ぶりなスケールゆえ（スケールメリットが得られないがゆえ）の水準でしょう。

駐車場は全11台で身障者用を含む2台が平置、残りの9台が機械式になります。