ルピアシェリール浦和岸町Viola【豊かな空地、映えるデザイン】30㎡3,578万円（坪単価394万円）

ルピアシェリール浦和岸町Viola。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町7-59-1（地番）
交通：浦和駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、39戸

ルピアシェリール浦和岸町Ciano、Rossoと共に3物件同時分譲が行われています。
こちらは最も駅に近い徒歩9分ですが（他2つは徒歩10分）、こちらも含めいずれも岸町7丁目に位置しておりかなり近いですね。

こちらも商業地域内ではあるものの、坂下通りに面していたCianoに比べると内側に入った住宅中心のエリアなりの落ち着きがあるなかなかの好ポジションです。

南側一区画先には12階建のRossoが建設されるため視界面での影響は小さくないものの、隣接南側が2階建となる全戸南向きの設計という点も魅力になるでしょう。

Cianoの際にも言及したように、こちらも敷地面積約400㎡に過ぎない小さなスケールからすれば30㎡台のコンパクトになるのは納得ではあるものの、デベロッパーによってはファミリータイプが供給されていても不思議ではない良好な住宅街ポジションですね。

買物便は、スーパーで言うと生活クラブ生協デポー徒歩5分に加え、明治屋徒歩8分、成城石井徒歩9分、イトーヨーカドーとヤオコーが徒歩11分になります。そのように商業地域ながら住宅が多いエリアになるため徒歩5分圏内の利便性はいまひとつなのですが、伊勢丹とアトレも徒歩9分になる浦和駅徒歩10分圏内なりの魅力のあるポジションでしょう。

設計は西尾建築設計、施工は多田建設でCianoと同じです(Rossoとは設計が異なります)。
他2物件同様、二重床ではあるものの、スラブ厚が180mmと一般的な分譲マンションの200mmに満たないのは残念な点ですね。
※音に関しては、直床or二重床という点も含め構造面よりも上階にお住まいになる方次第でいかようにもなりますので（いくらスラブが厚かろうと上階に住む方がモンスターであればどうにもならない）、気にし過ぎても仕方ないところかとは思いますが…。

デザイン的なところで言うと、3物件の中で最も存在感が高いように思います。スケールという点ではRossoには及ばないのですが、こちらは外壁タイルの貼り方が特徴的で、30㎡台のみの総戸数39戸というスケール以上の存在感がありますね。

3物件の中で最も高さを追求出来たということもあり、空地率約61%というあたりにも魅力を感じることが出来る物件で、敷地北側道路沿いのエントランスアプローチ部分も広がりがあって良いですね。他2物件共通の石積みと植栽のデザインがよく映えています。

公式ホームページ

お部屋は30㎡の1LDK、南向き中住戸です。南側は道路を挟まず2階建ですが、その先に12階建のRossoが出来ますので、こういった低層階だと少々の圧迫感が生じるでしょうし、日照への影響もあるでしょう。

ただ、南西方向はRossoからはずれるのでより日照が得やすいですし、商業地域なりのドミノリスクはあるものの、現状においてはエリア内で上々のポジションと言えるでしょう。

間取りは30㎡にギリギリ乗せたに過ぎない小さ目の1LDKで、1フロア3戸設計における唯一の中住戸になります。

ただ、敷地形状が東西に長めで、そのように高さを出せた分、ゆとりあるランドプランと出来たことでスパンがしっかりと確保出来ているのは魅力でしょう。このぐらいの面積でこのレベルのスパンを確保出来ているケースは多くないのです。

とはいえ、スパンのわりに開口部が小さ目なので、よくよく見るとそこまで魅力が感じられないのですが、奥行と幅のある大きなバルコニーは1つのポイントにはなるでしょう。

坪単価は394万円。上層階角住戸などには優に400万円を超えるものがあり、平均としても400万円ちょっとになるでしょうか。
現状は分譲中なのであくまで暫定ではありますが、駅距離があり、坂下通りにも面したCianoは平均坪単価約375万円ほどになるのに対し、こちらとRossoは400万円を超えるみたいですね。

直近の分譲はパークホームズ浦和仲町二丁目（2021年分譲/駅徒歩8分/平均坪単価約320万円）で、現在キャンセル住戸を値上げ販売（およそ1割程度）していることからも直近のさらなる価格高騰を加味すべきなのは間違いありませんが400万円超は少々強気な印象になりますね。

むろん30㎡台のコンパクトだからこそ成り立つ単価設定ではあるでしょう。とはいえ、Cianoの際にも言及したように学区の影響もありファミリー人気の高い岸町ですのでコンパクトの"盛り幅"は一般的なエリアほど大きく見積もるべきではないのかなと。

設備仕様面は、小規模コンパクトですのでディスポーザーがないのは当然ですが、食洗機やトイレ手洗いカウンターどころかも床暖房がないのは残念です（他2物件同様です）。キッチン背後に備え付けの食器棚が標準装備されているのは魅力でしょう。

管理費は370円/㎡。スケールが最も小さなCianoは477円/㎡、最も大きなRossoは337円/㎡ということできれいにスケールメリットが反映されています。ディスポーザーはなくともこちらも小規模ながら内廊下が採用された物件ですので300円台ならば悪くはないでしょう。

駐車場は2台のみで平置です。