イニシア東京五反野【最寄りは小菅駅で徒歩6分】4階65㎡5,298万円（坪単価268万円）
イニシア東京五反野。
所在地：東京都足立区足立2-1192-1他（地番）
交通：小菅駅徒歩6分、五反野駅徒歩10分、綾瀬駅徒歩17分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、50戸（うち一般分譲対象外住戸2戸）
マンション名には「五反野」が使われていますが、荒川にほど近い足立2丁目に位置し、最寄駅も小菅になります。
小菅駅前のプライヴェル足立パークフロントがそうであるように「小菅＝東京拘置所」を思い浮かべる方も少なくないため、マンション名に小菅が使われることは稀ですね。
ソライエ葛飾小菅は小菅1丁目に位置し、東京拘置所にほど近い立地だったため潔く（？）小菅が使われていたのが記憶に新しいところではありますが…。
まぁ、この物件に関しては小菅駅からは常磐線や千代田線の高架を越えた先になりますので、拘置所エリアのイメージは薄いですし、準工業地域ながら近隣も住宅が中心となるため落ち着きがありますね。
荒川河川敷と五反野コミュニティ公園の中間付近に位置しており共に徒歩5分ほどでアクセスが可能です。コミュニティ公園から続く五反野親水緑道は桜並木も魅力ですね。
買物便は、スーパーで言うと小菅駅前の東武ストアが最も近く徒歩6分、あとは五反野駅側のマルエツプチ徒歩11分、サミットストア徒歩12分といったところになります。
また、通学区は足立小学校で徒歩7分の距離感です。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は高架（線路）との間に5階建のエンゼルハイム五反野があり、むしろ音の影響が緩和されるという点でのメリットがあるでしょう。この階であれば日照も得られます。
西側は高いものでも3階建となる戸建メインの低層住宅街なのでこの階でも視界抜けが出てきますね。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。最上階には70㎡台もありますが、最上階を除くと50～60㎡台のみで構成されておりこちらが最も大きなタイプになります。
そのような小ぶりな面積を考慮した効率性に重きを置いた設計になっているのは悪くない点でしょう。LDKの14.2畳はこの面積帯にしてはしっかりとした大きさですし、収納が充実しているあたりからも効率性の高さが窺えますね。
リビングインの洋室2室の引き戸がどちらもウォールドアのようなきれいに開け放てるタイプになっていないのは気になる点ではあるものの、玄関・廊下を限界までコンパクトにしつつも玄関から廊下にかけてのスペースをL字框を用いて広がりのある設計としているため、気持ちが良いですね。
坪単価は268万円。概ね240～280万円のレンジとなった物件で平均としては260万円程度になるでしょうか。こちらは1フロア1戸だけの南に面した日照良好な角住戸ということで物件内では高めの設定です。
近年の近隣供給事例としては、アスコットパーク五反野ベッセル（2019年分譲/五反野駅徒歩7分/約225万円）、ザ・パークハウス五反野（2020年分譲/五反野駅徒歩4分/約240万円）があるのみで、直近のパークハウスからも3年近い月日が経過していることもあり、やはりそこそこの価格上昇感があります。
大きな違和感まではないものの、住不物件らしからぬ現実的な設定だったシティハウス竹ノ塚（2022年分譲/竹ノ塚駅徒歩3分/約260万円）といった例もありますし、五反野駅前などではないこの立地ならばもう少し価格で勝負して欲しかった印象にはなりますね。
所在地：東京都足立区足立2-1192-1他（地番）
交通：小菅駅徒歩6分、五反野駅徒歩10分、綾瀬駅徒歩17分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、50戸（うち一般分譲対象外住戸2戸）
マンション名には「五反野」が使われていますが、荒川にほど近い足立2丁目に位置し、最寄駅も小菅になります。
小菅駅前のプライヴェル足立パークフロントがそうであるように「小菅＝東京拘置所」を思い浮かべる方も少なくないため、マンション名に小菅が使われることは稀ですね。
ソライエ葛飾小菅は小菅1丁目に位置し、東京拘置所にほど近い立地だったため潔く（？）小菅が使われていたのが記憶に新しいところではありますが…。
まぁ、この物件に関しては小菅駅からは常磐線や千代田線の高架を越えた先になりますので、拘置所エリアのイメージは薄いですし、準工業地域ながら近隣も住宅が中心となるため落ち着きがありますね。
荒川河川敷と五反野コミュニティ公園の中間付近に位置しており共に徒歩5分ほどでアクセスが可能です。コミュニティ公園から続く五反野親水緑道は桜並木も魅力ですね。
買物便は、スーパーで言うと小菅駅前の東武ストアが最も近く徒歩6分、あとは五反野駅側のマルエツプチ徒歩11分、サミットストア徒歩12分といったところになります。
また、通学区は足立小学校で徒歩7分の距離感です。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は高架（線路）との間に5階建のエンゼルハイム五反野があり、むしろ音の影響が緩和されるという点でのメリットがあるでしょう。この階であれば日照も得られます。
西側は高いものでも3階建となる戸建メインの低層住宅街なのでこの階でも視界抜けが出てきますね。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。最上階には70㎡台もありますが、最上階を除くと50～60㎡台のみで構成されておりこちらが最も大きなタイプになります。
そのような小ぶりな面積を考慮した効率性に重きを置いた設計になっているのは悪くない点でしょう。LDKの14.2畳はこの面積帯にしてはしっかりとした大きさですし、収納が充実しているあたりからも効率性の高さが窺えますね。
リビングインの洋室2室の引き戸がどちらもウォールドアのようなきれいに開け放てるタイプになっていないのは気になる点ではあるものの、玄関・廊下を限界までコンパクトにしつつも玄関から廊下にかけてのスペースをL字框を用いて広がりのある設計としているため、気持ちが良いですね。
坪単価は268万円。概ね240～280万円のレンジとなった物件で平均としては260万円程度になるでしょうか。こちらは1フロア1戸だけの南に面した日照良好な角住戸ということで物件内では高めの設定です。
近年の近隣供給事例としては、アスコットパーク五反野ベッセル（2019年分譲/五反野駅徒歩7分/約225万円）、ザ・パークハウス五反野（2020年分譲/五反野駅徒歩4分/約240万円）があるのみで、直近のパークハウスからも3年近い月日が経過していることもあり、やはりそこそこの価格上昇感があります。
大きな違和感まではないものの、住不物件らしからぬ現実的な設定だったシティハウス竹ノ塚（2022年分譲/竹ノ塚駅徒歩3分/約260万円）といった例もありますし、五反野駅前などではないこの立地ならばもう少し価格で勝負して欲しかった印象にはなりますね。