オープンレジデンシア錦糸町フロント【8年ぶりの錦糸町駅徒歩4分内】54㎡6,400万円台（予定）（坪単価約392万円）

オープンレジデンシア錦糸町フロント。

所在地：東京都墨田区江東橋4-33-3（地番）
交通：錦糸町駅徒歩4分、住吉駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、43戸

錦糸町駅南口徒歩4分、錦糸堀公園がほど近いポジションに誕生する物件です。近隣にはラブホテルが多く存在している錦糸町駅前らしいポジションではあるものの、北側は一昨年に出来た”普通”のホテル（MIMARU東京錦糸町）、東側は今年完成予定のマンションといった感じで、着々と"新陳代謝"が進むエリアの一角になります。

周囲に囲まれ感があり、全戸北向き（前建は13階建のMIMARU）となるなど、少々厳しい立地条件（ランドプラン）ではあるものの、40～50㎡台中心（1戸だけ30㎡台）のプランニングであれば違和感はないでしょう。

錦糸町駅徒歩4分圏内での供給はエクセレントシティ錦糸町以来約8年ぶりになります。

買物便は、テルミナ、パルコ、アルカキット、オリナス、丸井など駅前に大きな商業施設があり、錦糸町駅前物件ならではの大きな魅力の1つになります。スーパーとしても西友徒歩3分、ザ・ガーデン徒歩4分、成城石井及びジャパンミート生鮮館徒歩6分、ライフ徒歩8分とやはり充実しています。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、北西角住戸です。北側はその13階建のMIMARUがありますが、この最上階付近だけはギリギリ視界抜けが出てきます。絶好のスカイツリービューで、物件内では貴重な眺望に優れたお部屋になりますね。

間取りは北東角住戸とほぼ同じではあるものの、物件内で最も大きなものになります。

2LDKとしてはごくごく一般的な大きさではあるものの、オプレジらしい顕著な柱の食い込みに加え、奥行の短いバルコニーなども残念な点になるでしょう。

この感じの専有部計上であればLDが二面採光（角位置）にならないのはやむなしな印象ですし、浴室に窓を設けることが出来ているあたりも悪くないのですが、ベッドルーム2が引き戸ではなく開き戸なのはちょっと違和感がありますね。

この配置であれば、ウォールドアなどを採用し、LDとベッドルーム2が一体利用できるようになっている方が潰しが効いていたと思います。そのようにするためには窓際のパイプスペースに加え、梁も大きな障害になりますので、柱のアウトフレームが前提にはなるのですが…。

坪単価は約392万円。MIMARUにより視界が妨げられる中・低層階は360～370万円ですので、眺望のわりにはプレミアムが小さな印象もあるでしょう。やはりオプレジのブランド面やイマイチな間取りからすると上限単価は伸ばしにくいのでしょうね。

間取りやブランドは二の次で、立地（駅近）と眺望に重きを置く方（かつ、新築志向）であれば悪くない水準になるでしょう。
※近隣物件などとの比較は次記事で行います。