ガーラレジデンス南砂町【仙台堀川公園及び小学校至近の駅徒歩14分】2階64㎡5,290万円（坪単価274万円）

ガーラレジデンス南砂町。

所在地：東京都江東区南砂5-855-2他（地番）
交通：南砂町駅徒歩14分、東陽町駅徒歩20分、西大島駅徒歩21分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：13階建、42戸

南砂町駅からは仙台堀川公園を越える南砂5丁目に誕生する物件です。

敷地北側の一部が清洲橋通りに面しているため静かなポジションとは言えませんが、南東方向が日本経済新聞社南砂別館のアプローチ部分（建物がない部分）になる全戸南東向きという点は悪くないでしょう。

その仙台堀川公園（徒歩3分）に加え、境川公園も徒歩3分となるなど環境面での魅力も小さくありません。

買物便は、スーパーで言うと最寄りがまいばすの徒歩6分で他徒歩10分圏内は徒歩8分の赤札堂ぐらいです。
しかしながら、アリオ（イトーヨーカドー）が徒歩12分、トピレックプラザ（イオン）が徒歩13分になるため少し足を延ばすことで大概のものがそろいますし、砂町銀座商店街が徒歩6分というのも魅力の1つになるでしょう。

通学区の砂町小学校が清洲橋通りの向かい徒歩2分にあるのもファミリーにとって魅力的な点ですね。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、東角住戸です。北東は清洲橋通りなので前建との離隔は十分、また、その手前には当物件の平置駐車場（2台分）と植栽が施されます。
南東側はそのように日経新聞社のアプローチスペースでそちらにも緑が望めます。その先には14階建のアクシアガーデン南砂がありますので日照への影響もありますが、低層階としては上々のポジションでしょう。

間取りは65㎡に満たない小ぶりなファミリータイプになるのですが、このシリーズらしく物件自体が62〜65㎡の狭いレンジに集約されており、物件内ではむしろやや大きなぐらいになります。

柱の食い込みは普通にあるものの、角住戸にしては廊下が短めですし、それに加えバルコニー側の梁を外側に出した逆梁設計になっているあたりに好感が持てますね。

バルコニー手摺部分が梁になることからお分かりのように、一般的にダイレクトサッシとなったLDの窓際には逆梁カウンターが生じてしまうものなのですが、こちらは梁を窓の外にアウトフレームしたことで、LDの有効床面積を確保しています。
LD単体では9.5畳しかないため窓際にカウンターがあるのとないのとではかなり変わりますね。

面積帯が面積帯なので全体的な手狭さは否定出来ませんが、LD隣の洋室3のウォールドアを開け放つとそこそこの大きさの空間にもなりますし、面積帯なりに上手に纏っていると感じます。

坪単価は274万円。上層階は300万円を少し超えるぐらいの設定ですので、平均としては290万円程度になるでしょうか。

南砂町駅での近年の供給事例は、ジオ南砂町（2020年分譲/駅徒歩12分/約300万円）、サンリヤン南砂町（2021年分譲/駅徒歩15分/約265万円）、リビオシティ南砂町ステーションサイト（2021年分譲/駅徒歩3分/約290万円※定借約60年）があります。

最近分譲開始されたシティテラス南砂（駅徒歩7分）の上層階（のみの分譲）が370～400万円台といった感じでしたし、未だ分譲中のそのジオ南砂町も現在は坪単価330万円前後のものが多くなっていますので、駅距離を考慮したとしても現実的な設定だと思います。

住不が携わる物件（ジオもJVとして住不が加わった物件）と比較したら安くて当然とも言えるのですが、2021年のサンリヤンとの単価差も小さ目ですし、特にこういった低層階は目に優しい水準になっていると感じます。面積的にかなり絞った上での単価ですしね。