ハルミフラッグSKYDUO【間取りはともかく差別化要素が盛りだくさん】47階96㎡15,690万円（予定）【坪単価543万円】

ハルミフラッグSKYDUO。

所在地：東京都中央区晴海5-502~504（地番）※ハルミフラッグ全体
交通：勝どき駅徒歩18分（SKYDUO2棟共）
用途地域：商業地域、準工業地域
階建、総戸数：地上50階地下1階建、733戸（サンビレッジタワー5）、722戸（パークビレッジタワー6）

6月下旬からの登録開始に向けてリクエストを多数いただいておりますので遅まきながら取り上げていきたいと思います。
ハルミフラッグに関しては2019年の初回分譲時（パークビレッジ・シービレッジ）に7記事、2020年のサンビレッジの分譲開始前に3記事挙げており、既に計10記事にもなる濃厚な物件ですので、ハルミフラッグの全体感や板状棟の詳細に関してはそちらをご覧いただくとして（今回記事を書くにあたり自身でも読み返してみましたがやっぱり凄い物件だなと…）、今回からはやはり"SKYDUOの特徴"、"SKYDUOと板状棟との違い"などをメインに述べていこうと思っております。

なお、今回のSKYDUOの記事においては、本日にタワー6の2プラン、明日はタワー5の2プランを取り上げ、プラン以外の点についてもガッツリ言いたい放題していきますのでご期待下さい。全てご覧いただくことでSKYDUOの特徴を網羅できるのではないかと思っております。

さて、早速本題に入ってSKYDUOの特徴なのですが、やっぱり一番は50階建のタワー棟ということでしょう（当たり前過ぎるやろ…）。

その他の五輪選手村として使われたものを改修した板状棟は、板状棟としては高い最大18階建ではありましたし、中でもオーシャンフロントポジションの棟は高さに関係なく非常に魅力的な眺望（超望）が楽しめましたので、そういう意味では大きな違いを感じにくい方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、やっぱりタワーの高層階というのは"見下ろす眺望"になりますし、賃貸棟を含むハルミフラッグの24棟総戸数5,632戸のうちタワー棟は2棟1,455戸だけです。
言わずもがなハルミフラッグはとんでもない人気物件で買いたくても買えない方々が山ほどいることを考えれば数千戸程度では”むしろ少ない”ぐらいと言えるのかもしれませんが、引渡し前の時点で既に"チャレンジ価格の中古転売物件"が出てきているように、中古市場においてはかなりの価格帯になってくるのが必至ですので（全体的な価格が上がることで新築時ほどの超人気物件という立ち位置ではなくなるし、少なからず近隣物件との競争にもさらされる）、そういった中での”差別化”という点でもより特徴があるお部屋だと安心ですからね。
板状棟にはなかった20階以上の中・高層部に限れば数はもっと減りますし、やっぱりタワー棟の中・高層部はハルミフラッグの中でも手堅い存在になるのではないでしょうか。

ハルミフラッグは従前の記事で口を酸っぱくして語ってきましたが、1棟1棟はけして大きくないながらも全てに各階ゴミ置場を設置、さらに街区全体の地下に広がる駐車場（もちろんタワー棟の地下も板状棟とつながっています）など、普通の板状マンションとは一線を画すパフォーマンスでしたので、「一般的な板状マンション（ここではいわゆる15階建以下のものをイメージしています）」と「タワーマンション」に見られるほどの差はないとも言えます。
とはいえ、ハルミフラッグの板状棟18棟（賃貸のポートビレッジ除く）のうち最も大きなものでもサンビレッジのB棟277戸ですし、タワー棟は必然的に棟あたりの規模が大きくなることで"エントランスなどの共用空間の豊かさ"、"免制振ハイブリッド構造"、そして"内廊下設計（板状棟の内廊下はシービレッジのB・C棟とサンビレッジのD棟の3棟のみ）"などといった点はやはり分かりやすい差別化要素として機能すると思います。
※これらの点については、次記事以降で詳細を言及していきます。

これまでのハルミフラッグ関連記事一覧。

公式ホームページ

お部屋はタワー6の96㎡の3LDK、南西角住戸です。タワー6はパークビレッジ内（パークビレッジは6街区なのでタワー6になっています）にあり、南も西もパークビレッジの板状棟が広がるのですが、そのように板状棟は最大でも18階建ですので、中層階以上では申し分のない”超望”が楽しめます。
バルコニーに奥行（上階のバルコニーが庇になる）はあれど西日には大きな意味をなさないため、真夏の西日は気になる点の1つではありますが、南西正面方向にレインボーブリッジ、さらに西方向に東京タワーも望めるであろう抜群の眺望を誇るSKYDUO内の目玉タイプの1つですね。

間取りは48～50階（※49～50階はプレミアムフロアで100㎡超中心。ラウンジが設けられる48階も天井高が高く、47階以下に比べ大き目のプランが多い）を除くと最も大きなもので、低層階などにも100㎡超があり、80㎡以上が数多く存在していた板状棟との大きな相違点の1つになるでしょう。

とはいえ、こちら自体は47階以下で最も大きな96㎡ありながら4LDKではなく3LDKなのでゆとりは十分です。
角住戸なりにLDの入口付近の実質的な廊下スペースも含め廊下はゆったり目の設計ではあるものの、柱の食い込みが少ないきれいな設計になります。

最上階など一部フロア・プランを除いた多くの住戸の最大天井高が約2.5mだった板状棟に比べ10cm高い約2.6mを確保し、さらに下り天井高（梁下）の低い部分でも約2.3m（梁がバルコニー側に出ていることによるもので窓が隣接するバルコニー内寄りの部分には約2.1mの高さの梁があります）を確保するという豊かな三次元性能を誇ります。

これだけで言うとスペックはかなり高いのですが、実際にモデルルームに足を運んだ方であればお分かりのように”インパクト”は小さいですね。
その最大の原因として挙げられるのが開口部の小ささで、タワーですので一般的な板状マンションの角住戸などと比べたら大きくはあるのですが、タワー（特に開口部が豊かなものが多い湾岸エリアのタワー）の角住戸に見慣れている方だとあれ？？？ってなると思います。

コーナーサッシになっていること自体は良いのですが、タワマンのコーナーサッシとしては幅が"最低限"でしかないですし、そのようにバルコニー内の梁が影響し、サッシ高自体は約2.1mなので最高部（2.6m）との落差というかサッシと天井との間の空白が勿体なく感じてしまうのです。
サッシ高2.1m自体はタワーの平均レベルでけして低くはないのですが、ハルミフラッグは板状棟（サンビレッジ・パークビレッジ）でも約2.1m（※シービレッジだけは2.05m。上層階にはもっと高いものもありました）でしたし、少々インパクトに欠けてしまいます。

LDのキッチン側の部分にも掃き出し窓がありますし、全体として窓はそれなりの大きさ（面積）があるのですが、コーナー部の柱間隔をもっと広げることでさらにワイドなコーナーサッシ、もしくは、コーナー部だけでもダイレクトサッシ（※48～50階にはダイレクトタイプがあります）などを実現出来ていると印象は大分違ったでしょうね。

板状棟には低層階でもダイレクトコーナーサッシのプランがありましたし、掃き出し窓のケースでももっとワイドなものがありましたので、そういった点からも残念に思わずにはいられないのです。

坪単価は543万円。最上階のプレミアムタイプ（※最大天井高約3m。最上階のため梁の凹凸もない。50階は同プレミアムの49階と二次元的には同じプランなのですが、そのように梁の凹凸に天地の差があり、そのわりに価格差が小さ過ぎます…。ちなみにハルミフラッグ全体で言うとシービレッジの最上階に天高3.15mのものがあったので残念ながらNo.1ではありません）146㎡の南西角住戸は坪単価718万円（タワー5の南西角住戸161㎡が最高単価で745万円）ですのでそこそこの差がありますが、そういったタイプは天井高に加えサッシ高（ダイレクトサッシ）も全然違いますので、むしろ差が小さく感じるぐらいですね。面積差がありグロスが全然違うのはもちろんですが、一般的にはもっと差が生じていてもおかしくないでしょう。

板状棟は目玉プラン（オーシャンフロントの上層階角住戸）でも坪単価400万円ちょっと（棟によっては300万円台前半程度でもかなり条件の良いものがありました）でしたので、超高層階とはいえプレミアムでない中でのこの単価は少々立派には感じますね。
SKYDUOの平均は400万円程度になるのですが、プレミアムを除いたとしても280～540万円ほどのかなり幅のある設定になっており超高層とはいえ同グレードでのこの差はちょっと大きく感じるというのもあります。

昨今の相場高騰、あまりの人気で買いたくても買えない方が多数、さらに言えばタワーなりに上下差・眺望差を考慮した側面もあるでしょうし、この単価でも普通に引き合いがあるのは間違いありませんが、この単価帯（ここまで差をつける）ならばもう少し開口部を華のあるものにして欲しかったという思いはありますね。