ハルミフラッグSKYDUO【かなり貴重な50㎡台の2LDK】3階55㎡5,440万円（予定）【坪単価324万円】

続けて、ハルミフラッグSKYDUO。

今回は、前回の記事でちらっと述べた"タワー棟ならではの共用空間"から述べていこうと思います。

共用施設に関しては、それぞれのタワーの48階にあるスカイラウンジが板状棟にお住まいの方（ポートビレッジ（賃貸棟）除く）でも使えるため大きな差はないのですが（※隣接するラウンジやゲストルームには街区居住者のみに制限されているものがあります）、前回の記事で述べたように毎日のように通る”エントランス周りの共用空間”という点で言うとスケールで上回るタワーにやはり一日の長がありますね。

タワー棟に比べスケールが遥かに劣る中でパークビレッジのB棟、シーのA・D・E棟には2層吹抜でデザイン的にも凝ったエントランスが設けられていることに感銘を受けたのが記憶に新しいところではあるのですが、タワー棟は1棟あたり700戸超とタワマンの中でも大きなスケールを有しているため流石にそれらを上回るダイナミックなエントランスが設けられています。
デザイン的にはパークビレッジのB棟ほどの繊細さがないようには思うものの、2棟の間センターコア（交差点）に向かって2層に渡るダイナミックなガラスウォールが施されるエントランスホールは分かりやすい魅力がありますし、タワー棟のエントランス付近には板状棟の地上部にはなかった車寄せがあるのも大きな材料になるでしょう（※前回の記事でも書いたようにハルミフラッグはこちらのタワー棟部分も含め駐車場を主とした地下フロアがつながっているのが大きな特徴で、地上部は道路を除き基本的に歩行者を優先した空間設計になっています）。

前回の記事で述べたように、内廊下設計もシービレッジのB.・C棟、サンビレッジのD棟のみにしかなかったためタワー棟の特徴の1つになりますし、免制振ハイブリッド構造（※明日の記事で言及します）に関してもタワー棟ならではの魅力になるでしょう。

ちなみに、共用施設ではなくハルミフラッグ外のことにはなりますが、環状2号の向かいには晴海特別出張所（図書館・こども園・保健センターなど）が2024年4月開設予定というあたりも当エリアにとって良い材料ですね。

前回のハルミフラッグSKYDUO。
前回までのハルミフラッグ。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、北向き中住戸です。北側にはそのセンターコア（交差点）があり、交差点の向かいに商業施設（三井グループが運営する延床面積約19,000㎡）が出来ますので、こういった低層階では視界への影響があります。北東側にはほっとプラザ晴海の煙突（水蒸気が出ているだけで有害物質は出ていません※10年以上も前のことにはなりますがザ・晴海レジデンスの分譲時もネット上の風評被害が凄かったですね…）もありますが、低層階だとかえって目立たないですし、交差点を挟むことで商業施設（ららテラス）との離隔も十分にありますので平均的な都心部低層階住戸に比べれば遥かに良い条件ではあるでしょう。
北向きなので日照はほぼ皆無ですが、この面積帯ならば資産価値などへの影響は心配ないでしょう。

間取りは50㎡台中盤のオーソドックスなタイプの2LDKではあるのですが、ことハルミフラッグにおいてはかなり貴重な存在になります。ポートビレッジ（賃貸棟）には少なからずあるのでしょうが、分譲の板状棟においては最低61㎡でしたので、初の50㎡台になります。
タワー棟も含め60㎡台の2LDKはわりとありますが（※タワー棟には47～49㎡台もあるが1LDKとしては大き目で少々違和感がある）、50㎡台の2LDKはタワー棟の120戸のみということからかなり貴重な存在であることが分かると思います。
やはり60㎡台と比べるとグロス価格に差が生じますし、その1LDKとの面積差が小さく、この大きさで2LDKが実現しているというのはやはり魅力的でしょう。
※もちろんプランなどによっても違ってくるところではあるのですが、50㎡台中盤の2LDKと60㎡台そこそこの2LDKでは使い勝手に大きな差があるとは言い難く、特に賃貸を想定した場合には50㎡台中盤の2LDKの方が賃料が圧倒的に伸びやすいです（昨今は40㎡台の2LDKも少なくないが流石にそこまで小さくなると明らかにLD周りが小さくなってしまい印象が良くありません）。完全に投資目線（賃貸運用）でのコメントになってしまっていますが（汗）、かくいう私自身が一番初めに買って住んだ分譲マンションがこのぐらいの大きさの2LDKで、50㎡台中盤の2LDKというのは1～3人家族まで対応可能な柔軟性がありつつもグロスが控えめで済むという高い万能性があるのです。

こちらのタイプは内廊下物件にありがちなベッドルーム1室が行灯部屋設計ですし、ベッドルーム1の引き戸がウォールドアなどになっていないのが残念ではありますが、柱のアウトフレームもきれいですし、ハルミフラッグ内では貴重な50㎡台の分譲タイプとして確かなニーズを生み出せるのではないでしょうか（中古市場においては大分相場が上がることが予想されますので余計にこういった面積帯のニーズが生み出しやすいところもあるでしょう）。

坪単価は予定価格で324万円。前建との離隔に差はあれど、タワー5の北向き中住戸60㎡が299万円で、グロス価格が全く同じというのは意味不明ですね…。一番の違いは廊下の長さであり、居室畳数にはほぼ差はないのですが、流石に同じ価格っていうのは…。

上述のように、実際50㎡台中盤の方が旨味が大きいもので、多少なりとも単価が高くなるのは分かるのですが（同タワー6の48㎡の1LDKはさらに高い335万円）、そのように50㎡台自体がハルミフラッグ内では少なくガッツリ足元を見られた感じですね。

ちなみに、少しだけ面積が大きくはなるのですがタワー6の47階56㎡の2LDKは402万円になります。北向きは勝どき駅方面の高層タワー群に広域での視界抜けを妨げられるため、上下差はそこまで大きくありません。とりわけ魅力的な水準とは思いませんが、前回の記事で述べたように、ハルミフラッグの「タワー棟×高層階×50㎡台」というのはかなり貴重な住戸になってきますので、そこに魅力を感じる方にとっては悪くない水準でしょう。