ハルミフラッグSKYDUO【今も未来もある200万円台】3階74㎡6,340万円(予定)【坪単価283万円】

昨日から続くハルミフラッグSKYDUOの最後の記事になります(今後も何かの折に取り上げるかもしれません)。

これまで主に板状棟との違いについて述べてきましたが、最後に設備仕様を述べていきましょう。

基本的には板状棟と同じなのですが、板状棟が一般的な3種換気であったのに対し、SKYDUOは1種換気という点が小さいようで非常に大きな違いになります。
49~50階のプレミアムに備わっているエアロテック(全館空調)のような分かりやすい魅力こそありませんが、1種換気は室内横壁に給気口がなく、天井部に給気口が設けられる"機械給気"ですので外気がダイレクトに室内に入ってこないですし(残念ながら全熱交換器は付いていません)、音の面でのメリット(外からの音が入りにくい)もありますね。1種換気の採用は住不物件で多く、多少なりとも"住不の意向"が出た部分なのかもしれません。

ちなみに、49~50階のプレミアム住戸は玄関・廊下が石貼り(一般フロアは廊下がフローリングですし、玄関も石ではなく「タイル」)、アクアタワーオーバーヘッドシャワー、浴室テレビなども備わったワンランク上の仕様になっています。

最後に、管理費の差についてです。
板状棟の管理費についてはこちらの記事をご覧下さい。
ハルミフラッグ【管理費高の原因はやはり…】
こっちは修繕費
ハルミフラッグ【B棟の将来的な修繕負担は管理費以上にお高め】

タワー棟はタワー5が386円/㎡、タワー6が393円/㎡になります。
小ぶりながらも内廊下を採用し、エレベーター1基あたりの戸数が少なかったシービレッジのB棟の358円/㎡がこれまで最も高かったのですが、タワー棟はそれを上回る水準です。

もちろんタワー棟も各階ゴミ置場がありますし、ハルミフラッグ全体としてコンシェルジュサービスや24時間有人管理が伴った上での水準になりますので400円未満であれば昨今のインフレ下において悪い水準ではないのですが、そのシービレッジのB棟に比べ遥かにスケールメリットがあることを鑑みるとちょっと高くは感じますかね。

まぁ、非常用や駐輪場用を含めると棟ごとにエレベーターが13基あり、そういった点検・メンテナンスコストも馬鹿にならないのだとは思いますけど、ここ1年ほどの強烈なインフレも影響を与えているように思いますね。

前回までのハルミフラッグ
前回までのハルミフラッグSKYDUO

公式ホームページ
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お部屋はタワー5、74㎡の3LDK、東向き中住戸です。センターコア(交差点)を望むポジションで、交差点の向かいは新設の晴海西小・中学校ですので圧迫感はなく、低層階でも良好なポジションです。北東側道路の向かいは商業施設(ららテラス)になるので静かなポジションではありませんが、低層階としてけして悪いポジションではないでしょう。

昨日の記事の冒頭で述べたようにSKYDUOはハルミフラッグでは貴重なタワー棟になりますのでやはり板状棟にはない”高さ”が差別化要素の最たるもので中・高層階に優位性が生じやすいとは思うものの、これまで述べた来たようにというか世のタワマンの多くがそうであるように低層階でもタワマンならでは魅力はけして小さくないでしょう。

低層階は単価も板状棟に近い控えめな水準ですし、免制振ハイブリッド構造や内廊下設計、そして2層吹抜のダイナミックなエントランスなどに魅力を感じる方には特に魅力に映るはずです。

間取りとしては、3LDKは80㎡超が主だった板状棟に比べ小さくはあるものの、昨今の平均的な分譲マンションの中住戸としてはむしろ大きな方です。

内廊下タワマンなりにベッドルーム1室が行灯部屋ですし、連窓サッシも採用されていないことからスパンのわりに開口部が今一つではあるのですが、当タワーは角住戸でもそこまでではないですし、このような単価帯であれば”そこそこのスパン×きれいなアウトフレーム”というだけで御の字でしょう。

坪単価は予定価格で283万円。タワー棟の中では賑やかな方角とはいえ、SKYDUO全体として東向きが妙に控えめな印象なんですよね。第1期で供給される東向きは、このタワー5の低層階だけでなくタワー6の中・高層階があるのですが、方角的にレインボーブリッジは見えなくともオーシャンビューとなる中層階の340~370万円ほどのものもかなり魅力的です。

昨日述べたようにSKYDUOはプレミアム(及び48階)を除いても280~540万円ほどの幅広い価格設定になっており、眺望面での差のある超高層タワマンとはいえその差は大き過ぎる印象なんですよね。平均では400万円ほどにはなるのですが、こういった低層階はパークビレッジ・シービレッジの平均坪単価約300万円、サンビレッジの平均坪単価約290万円と比べても遜色ないレベルというかそちらに合わせないと矛盾が生じやすく、"板状棟落選組の方に配慮する"という意味合いもあっての良心的なお値段設定なのだと思います。
こちらの低層階は板状棟のファミリータイプ(60~80㎡台)にも多く見られた6,000万円そこそこのもので、予算に限りがあり、かつ、これまで述べてきたようなタワー棟なりの魅力にひかれる方にとっては非常に魅力的な存在に違いないでしょう。

駅距離があるとはいえ、BRT本格運用後は新橋・虎ノ門界隈へのアクセスが抜群によくなりますし、臨海部地下鉄・晴海新駅(2040年まで予定)が無事に実現しようものなら駅遠のレッテルもなくなる中でのこの単価は夢がありますね。

なお、駐車場は共に300台(うち、車椅子使用者用4台)となる計600台ですが、別途サンビレッジの地下(第一工区内)の31台、パークビレッジの地下(第二工区内)の24台もタワー棟入居者分となっています。設置率としては約45%ということで近年の都心部タワマンとしてはかなり高いです。

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