ヴィークステージ世田谷千歳烏山【駅遠、中央道隣接ながらも貴重な単価帯】3階78㎡7,698万円（坪単価327万円）

ヴィークステージ世田谷千歳烏山。

所在地：東京都世田谷区北烏山8-2092-1（地番）
交通：千歳烏山駅徒歩17分、久我山駅徒歩28分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、99戸

北烏山8丁目、千歳烏山駅からは中央道を越えた先となる駅距離のあるポジションです。
北烏山8丁目自体は駅距離があるなりに住宅が多いエリアで（日本女子体育大学除く）、落ち着いた第一種低層住居専用地域などもあるのですが、こちらは中央道沿いの最も賑やかなポジションと言っても過言ではありません。

南側が中央道というのも残念な点ですが、その先には鉄塔と高圧線もあり、景観的にも良いとは言えないでしょう。

ただその一方で、北烏山もぐら公園至近、かつ、四方接道のランドスケープは魅力的の1つ、また、徒歩3分の「ときわ橋」バス停から千歳烏山駅方面だけでなく、吉祥寺駅方面へのアクセスが可能になっているあたりもポイントになるでしょう。
千歳烏山駅からのアプローチもほぼフラットにはなりますので自転車の利用もしやすいですね。

周囲は広域が住居系地域になっているため大きなお店は存在していないのですが（出来ないのですが）、そのような中でも徒歩3分にマックスバリュエクスプレスがあるのは救いでしょう。もちろん千歳烏山駅前まで出れば成城石井徒歩16分、オオゼキ徒歩17分、ライフ徒歩18分に加え商店街も充実しています。

また、通学区は、給田小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はアリーナテラスの78㎡の4LDK、北西角住戸です。西側道路沿いに配棟されたアリーナテラスの北端に位置するお部屋、つまり、敷地北西端のポジションですね。そのように当物件は南側が少々ハードな環境（日照に関しては悪くない）のため、南向きに拘らない配棟がなされており、こちらは両面が接道した低層住宅街を望むまずまずの条件になります。

北側は3階建、西側は2階建なのでこの階であれば多少の視界抜けも出てきますね。斜線制限により北側に向かって上階がセットバックされた設計で、当タイプの中では最上階にあたります（上部が1つ上の階の住戸のルーバルになります）。

また、正確にはバルコニー側は西南西といった感じなので日照時間も結構長いですね。

間取りとしては、そういったルーバル付の特殊プランには80㎡台もありますが、そういったものを除くと物件内では大きなものになります。

80㎡に満たない4LDKではあるのでけしてゆとりを感じやすいタイプではないものの、4LDK自体が貴重なこのご時世においては確かなニーズがありそうです。

4LDKを採用しつつもLDが角位置（二面採光）に出来ているのは良い点、また、洋室4にはウォールドアが採用されており、違和感少なく3LDKとしても使えるあたりも◎でしょう。ワイドな連窓サッシも魅力的です。

どちらかと言うと居室畳数重視の印象で、収納はやや少なめではあるものの、80㎡近い角住戸としては廊下も長過ぎるということはないですし、バランス的にも悪くないでしょう。

4LDKならば洗面所はノンリビングインの方が良かったような気もしますが、家事動線としてのメリットはあります。

坪単価は327万円。そのように斜線制限の影響で北側に向かって上階がセットバックされるため、こちらのタイプは3階までしかありません（4～6階の北西角住戸はルーバル付の特殊プラン）。
南向きのブライトテラスは日照に関しては良好ながら中央道の影響が強いポジションになるため”棟による優劣”が見出しにくい物件で、中央道からの距離を確保し、視界的にも良好なこの北西角住戸は物件内でもそこそこの単価設定になります。方角的に"ギリギリ南西向き"と言えなくもないことも考慮されているのでしょう。

かなり多くのお部屋が310～340万円程度の狭いレンジ内に収まった物件で、平均としては325万円ぐらいになるでしょうか。

近年の千歳烏山駅界隈での供給は限られており、参考になるのはプラウド千歳烏山アベニュー（2021年分譲/千歳烏山駅徒歩13分/約310万円）、センチュリー千歳烏山レジデンス（2019年分譲/仙川駅徒歩14分・千歳烏山駅徒歩18分/約265万円※仮称「世田谷フォレスト」で分譲）ぐらいでしょうか。

プラウドはコロナ禍突入後まだ相場が弱含みだった時期の分譲ではありましたが、それ以前のマンションに比べるとしっかりとしたお値段に感じましたし、こちらはさらに駅距離があり中央道隣接での単価になりますので思っていたよりも若干強かったです。
とはいえ、駅距離や立地でのデメリットがあろうともこのご時世世田谷アドレスで300万円台前半ということであればニーズは少なくないでしょう。

近年の世田谷アドレスでの駅遠物件としてはアトラスシティ世田谷船橋（2021年分譲/千歳船橋駅徒歩19分/約290万円）があり、やはり値上がり感は小さくないものの、6,000～7,000万円台でファミリータイプに手が届く単価帯いう点でも新築では貴重な存在になりますからね。