ランカ小岩【南口徒歩2分×南面良好×完全アウトフレーム】6階73㎡5,810万円（坪単価264万円）
ランカ小岩。
所在地：東京都江戸川区北小岩2-532-1他（地番）
交通：京成小岩駅徒歩2分、小岩駅徒歩15分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、40戸（事業協力者住戸1戸含む）
京成小岩駅の南口から徒歩2分、京成小岩駅前交差点付近（面してはいない）に誕生する物件です。再開発が進む小岩駅までは柴又街道に加え蔵前橋通りも越える徒歩15分と少々距離がありますが、もちろんフラットアプローチですので自転車などを利用すればすぐで、用途（行き先）によって使い分けが出来るのはこのエリアの魅力ですね。
こちら京成小岩駅前もまちづくり基本計画が策定され鉄道立体化、駅前広場のような玄関口に相応しい拠点形成などの整備が検討されており、小岩駅前ほどではないにしろ将来的な楽しみも少なくありません。
同駅前のサンクレイドル小岩Ⅱの際にも述べましたが、このあたりは買物便も良好です。アタック徒歩1分、まいばす徒歩2分、グルメシティ徒歩3分に加え、サミットストアとライフも徒歩7分、さらに複数の商店街があるという充実ぶりです。
通学区の北小岩小学校も徒歩4分ということで良好ですね。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。南側（南側道路沿い）も東側も商業地域ではあるため将来的な保証はないものの（むろん土地の大きさ次第ではあるがこのような高さの建物が立っても何ら不思議ではない）、現時点で言うと道路の斜向かい南西方向には14階建のサンパレス小岩があるので、全戸南向きとなる物件内ではこの南東角が最も優れたポジションになります。
南～南東方向にかけては高いものでも5階建といった感じですのでこの中層階であれば日照だけでなく視界抜けも得られますね。
間取りはそのようなポジションが考慮され南西角住戸71㎡よりも大きい物件内で最も大きなものになります。
角住戸としてはけして大きな方ではないものの、昨今の狭小トレンド下における73㎡は”平均以上”の感覚になりますし、共用廊下側の柱もアウトフレーム化された完全アウトフレーム設計のため一般的な75㎡と同程度の印象にもなりますね。
柱による専有面積の消費がない上に居室形状も非常にきれいです。玄関・廊下を一直線とした田の字ベースの設計のため角住戸としては廊下も長くないですし、かなり整ったプランと言えるでしょう。
一般的な田の字プランに比べスパンが確保出来ており、南面ワイドなLDKはもちろんのこと、1つ1つの居室の形状が細長くなっていないあたりも評価できる点でしょうね。
洗面室はいずれにしろリビングインのような動線ではあるものの、2WAYなのは良いですし、バルコニーに出られるキッチンなど水回りの魅力も高いプランになります。
坪単価は264万円。こちらも視界抜けが出てくるポジションということで上層階の280万円ほどとの差はそれほどではありません。ただ、そのようにサンパレスの影響が大きくなる南西角住戸との単価差はほとんどなく、こういった中層階南東角住戸は良好な条件面のわりに物件内では単価がこなれていると感じますね（そのように物件内で面積が最も大きくグロスがそれなりに嵩んでいることが考慮されているのでしょう）。
中住戸にある50㎡そこそこのタイプの単価が高めということもあり、平均坪単価が約275万円ほどになるということからもこの南東角住戸はこなれていると言えるでしょう。
近年の小岩駅から距離のある供給事例（小岩駅からそこそこ距離のあるもの）としては、オルシア小岩（2020年分譲/小岩駅徒歩11分/約240万円※平均専有面積約57㎡）、サンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/小岩駅徒歩13分・京成小岩駅徒歩3分/約245万円）、プレシャスレジデンス小岩（2022年分譲/小岩駅徒歩10分・京成小岩駅徒歩5分/約275万円※平均専有面積約50㎡）、クオリティス小岩（2023年分譲/小岩駅徒歩15分・江戸川駅徒歩4分/約280万円）といったものがあります。
やはり一昨年のサンクレイドル小岩Ⅱと比べた場合の値上がり感はあるものの、あちらの西向きに対し、こちらは全戸南向きですし、良好なアウトフレームに加え視界条件も優れたこの南東角住戸はこのご時世にしては現実的な設定だと思います。
所在地：東京都江戸川区北小岩2-532-1他（地番）
交通：京成小岩駅徒歩2分、小岩駅徒歩15分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、40戸（事業協力者住戸1戸含む）
京成小岩駅の南口から徒歩2分、京成小岩駅前交差点付近（面してはいない）に誕生する物件です。再開発が進む小岩駅までは柴又街道に加え蔵前橋通りも越える徒歩15分と少々距離がありますが、もちろんフラットアプローチですので自転車などを利用すればすぐで、用途（行き先）によって使い分けが出来るのはこのエリアの魅力ですね。
こちら京成小岩駅前もまちづくり基本計画が策定され鉄道立体化、駅前広場のような玄関口に相応しい拠点形成などの整備が検討されており、小岩駅前ほどではないにしろ将来的な楽しみも少なくありません。
同駅前のサンクレイドル小岩Ⅱの際にも述べましたが、このあたりは買物便も良好です。アタック徒歩1分、まいばす徒歩2分、グルメシティ徒歩3分に加え、サミットストアとライフも徒歩7分、さらに複数の商店街があるという充実ぶりです。
通学区の北小岩小学校も徒歩4分ということで良好ですね。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。南側（南側道路沿い）も東側も商業地域ではあるため将来的な保証はないものの（むろん土地の大きさ次第ではあるがこのような高さの建物が立っても何ら不思議ではない）、現時点で言うと道路の斜向かい南西方向には14階建のサンパレス小岩があるので、全戸南向きとなる物件内ではこの南東角が最も優れたポジションになります。
南～南東方向にかけては高いものでも5階建といった感じですのでこの中層階であれば日照だけでなく視界抜けも得られますね。
間取りはそのようなポジションが考慮され南西角住戸71㎡よりも大きい物件内で最も大きなものになります。
角住戸としてはけして大きな方ではないものの、昨今の狭小トレンド下における73㎡は”平均以上”の感覚になりますし、共用廊下側の柱もアウトフレーム化された完全アウトフレーム設計のため一般的な75㎡と同程度の印象にもなりますね。
柱による専有面積の消費がない上に居室形状も非常にきれいです。玄関・廊下を一直線とした田の字ベースの設計のため角住戸としては廊下も長くないですし、かなり整ったプランと言えるでしょう。
一般的な田の字プランに比べスパンが確保出来ており、南面ワイドなLDKはもちろんのこと、1つ1つの居室の形状が細長くなっていないあたりも評価できる点でしょうね。
洗面室はいずれにしろリビングインのような動線ではあるものの、2WAYなのは良いですし、バルコニーに出られるキッチンなど水回りの魅力も高いプランになります。
坪単価は264万円。こちらも視界抜けが出てくるポジションということで上層階の280万円ほどとの差はそれほどではありません。ただ、そのようにサンパレスの影響が大きくなる南西角住戸との単価差はほとんどなく、こういった中層階南東角住戸は良好な条件面のわりに物件内では単価がこなれていると感じますね（そのように物件内で面積が最も大きくグロスがそれなりに嵩んでいることが考慮されているのでしょう）。
中住戸にある50㎡そこそこのタイプの単価が高めということもあり、平均坪単価が約275万円ほどになるということからもこの南東角住戸はこなれていると言えるでしょう。
近年の小岩駅から距離のある供給事例（小岩駅からそこそこ距離のあるもの）としては、オルシア小岩（2020年分譲/小岩駅徒歩11分/約240万円※平均専有面積約57㎡）、サンクレイドル小岩Ⅱ（2021年分譲/小岩駅徒歩13分・京成小岩駅徒歩3分/約245万円）、プレシャスレジデンス小岩（2022年分譲/小岩駅徒歩10分・京成小岩駅徒歩5分/約275万円※平均専有面積約50㎡）、クオリティス小岩（2023年分譲/小岩駅徒歩15分・江戸川駅徒歩4分/約280万円）といったものがあります。
やはり一昨年のサンクレイドル小岩Ⅱと比べた場合の値上がり感はあるものの、あちらの西向きに対し、こちらは全戸南向きですし、良好なアウトフレームに加え視界条件も優れたこの南東角住戸はこのご時世にしては現実的な設定だと思います。